Baugemeinschaften: gemeinsam stark und günstiger ?

Eigentlich sind Baugemeinschaften ja keine schlechte Idee: eine Gruppe von Gleichgesinnten tut sich zusammen, um gemeinsam beispielsweise ein Mehrfamilienhaus zu bauen, in dem dann jeder der Beteiligten seine eigene Wohnung erhält. Das Bauen in der Gemeinschaft soll vor allem Kosten sparen und individuelles Bauen ermöglichen.

Was macht eine Baugemeinschaft aus?

Die Baugemeinschaft spielt eigentlich nur im Wohnungsbau eine ernstzunehmende Rolle. Bei dem Bau von Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäusern macht eine “typische” Baugemeinschaft meist keinen Sinn, weil die Vorteile der Baugemeinschaft kaum ins Gewicht fallen (siehe weiter unten “Selbsthilfeprojekte in Baugemeinschaften”)

Wer vor allem in den Ballungszentren eine Neubaueigentumswohnung erwerben will, muss meist auf die Angebote von Bauunternehmen und Baugesellschaften zurückgreifen. Dabei entstehen hohe Erwerbsnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer muss auf den vollen Kaufpreis gezahlt werden). Aber Baugesellschaften und Immobilienunternehmen wollen ja auch noch etwas verdienen. Zu den eigentlichen Grundstücks- und Baukosten kommen noch die Margen dieser Unternehmen. Diese Kosten will eine Baugemeinschaft umgehen, denn sie kauft Grundstück erst das Grundstück und beauftragt dann selbst einzelne Bauunternehmen mit dem Bau. Das spart Erwerbsnebenkosten (die fallen nur auf den Grundstückskaufpreis an) und die Marge des Wohnungsverkäufers.

Wer eine Wohnung fix und fertig kauft, hat ausserdem nur wenig Einfluss auf die Gestaltung der Wohnung oder des gesamtes Hauses. In einer Baugemeinschaft können ggf. individuelle Wünsche stärker berücksichtigt werden.

Wo ist der Haken?

Bei Baugemeinschaften gibt es gleich mehrere nicht zu unterschätzende Risiken:

a) in einer Bauherrengemeinschaft trifft sich meist eine Gruppe von relativen Individualisten. Das kann schnell zur Uneinigkeit führen, die das ganze Projekt selbst nach gründlicher Vorplanung noch Scheitern lassen kann. Oft wird bis zum Schluss um die Farbe der Klingelknöpfe am Hauseingang gestritten. Immer daran denken: in einer Baugemeinschaft entscheidet nicht der Einzelne, sondern immer die ganze Gruppe!

b) die Baugemeinschaft trägt die gesamten Risiken beim Bau. Das können die “normalen” Kostenrisiken sein, aber es ist auch das Risiko, dass einem der Bauherren zwischendurch “die Puste ausgeht”. Denn: in einer Baugemeinschaft haftet in der Regel jeder einzelne Bauherr für den anderen.

c) viele Baugemeinschaften starten mit dem Ziel, dass die Beteiligten möglichst hohe Eigenleistungen in das Gesamtprojekt einbringen. Dabei ergeben sich die gleichen Risiken wie beim “normalen” Hausbau: wird einer der Bauherren krank oder kann aus beruflichen Gründen nicht zur und in der vereinbarten Zeit mitarbeiten, gefährdet das den gesamten Ablauf

d) die Finanzierung eines solchen Projektes ist sehr kompliziert und wird von den meisten Banken wegen der damit verbundenen Risiken und des Arbeitsaufwandes abgelehnt. Günstige Finanzierungskonditionen zu bekommen, ist oftmals sehr schwer (ausser, wenn öffentliche Fördermittel bereitgestellt werden)

Wirklich individueller?

In einer Baugemeinschaft werden alle Entscheidungen gemeinsam getroffen. Der Individualität des einzelnen sind damit schon einmal Grenzen gesetzt. Und wenn nicht alle Bauherren zufällig den gleichen Geschmack haben, spielt sich die individuelle Gestaltung ohnehin nur in der eigenen Wohnung ab. Wer sich für den Kauf einer Neubauwohnung vom einem Bauunternehmen entscheidet, kann dort oft ebenfalls seine Ideen einbringen. Muss ich dazu den komplizierten Weg der Baugemeinschaft gehen?

Wirklich günstiger?

Natürlich sparen Sie bei einer Baugemeinschaft Erwerbsnebenkosten und die Gewinnmarge eines Wohnungsverkäufers. Auf der anderen Seite haben Sie meist aber auch höhere Finanzierungskosten (z.B. durch erforderliche -teure- Zwischenfinanzierungen). Auch die Bauzeit -und damit die ggf. anfallende Doppelbelastung aus noch zu zahlender Miete einerseits und schon zu zahlenden Darlehensraten andererseits- ist ggf. länger als bei einem klassischen Wohnungskauf.

Nur für Nervenstarke!

Meinungsverschiedenheiten sind in einer Baugemeinschaft völlig normal. Damit muss man umgehen können. Einen “Bestimmer” nach dem sich alle anderen zu richten haben, gibt es nicht. Besteht Ihre Baugemeinschaft aus ausschliesslich aus sehr von sich überzeugten oder kleinkarierten “Typen” kann das schnell in einem Fiasko enden.

Ganz anders: Selbsthilfeprojekte in Baugemeinschaften

Bauen ist und bleibt teuer. Da ist es nur naheliegend, wenn sich einzelne Bauherren zusammentun, um gemeinsam Kosten zu sparen. Im Gegensatz zu einer typischen Baugemeinschaft werden so vor allem Einfamilien-, Doppel und Reihenhäuser gebaut. Das Einsparungspotential liegt bei diesen Projekten zum einen in den Eigenleistungen und zum anderen im Mengenrabatt bei den übrigen Bauleistungen.

Bei derartigen Selbsthilfeprojekten tritt jeder Bauherr für sich selbst auf und schließt den Grundstückskaufvertrag und den Bauwerkvertrag selbst ab. Damit haften die Bauherren -im Gegensatz zur Baugemeinschaft- nicht für andere Bauherren. Ausserdem ist die Finanzierung durch Banken kein Problem (abgesehen von den üblichen Problemen, die Banken haben, wenn der Anteil an Eigenleistungen sehr hoch ist).

Die einzelnen Bauherren müssen dann eigentlich “nur” noch Art und Umfang der Eigenleistungen und der gegenseitigen Unterstützung regeln. Das gilt besonders für den  Fall, dass einer der Bauherren seinen Verpflichtungen zum Arbeitseinsatz nicht nach- kommt.

Erfahrenen Architekten suchen

Ob Baugemeinschaft oder Selbsthilfeprojekt: ohne Architekten geht es nicht. Und da sollte man sich einen suchen, der nachweislich Erfahrungen mit solchen Projekten hat.