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Bauspardarlehen
Fast jedes Darlehensangebot einer Bank enthält heute als einen Baustein die Vorfinanzierung eines neuen Bausparvertrages. Die Anbieter derartiger Finanzierungsmodelle werben mit den günstigen Zinsen für die Vorfinanzierung des Vertrages und den später niedrigen Zinsen für das eigentliche Bauspardarlehen. Zudem enthalten viele dieser Modelle die sog. Wohnriesterförderung.
Diese Finanzierungsmodelle werden von Verbraucherschützern seit vielen Jahren kritisiert, aber seit einiger Zeit zunehmend auch empfohlen. Das liegt insbesondere an der aktuellen Zinssituation. Die aktuell niedrigen Zinsen machen Bausparmodelle durchaus interessant. Das gilt allerdings auch nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen. Sind die nicht gegeben, können Bausparfinanzierungen sogar ein sehr teures “Vergnügen” sein.
Wo steckt der “Kasus knacktus”?
Die meisten Anbieter von Bausparmodellen nutzen eine Lücke in der Preisangabenverordnung aus. In der Preisangabenverordnung ist unter anderem geregelt wie der Effektivzins eines Darlehens berechnet werden muss. Bei diesen Vorfinanzierungen müssen(können) zwei Zinssätze ausgewiesen werden: der Zinssatz für das Darlehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrages und der Zinssatz für das Darlehen ab Zuteilung. Dabei müssen z.B. die Gebühren, die bei Abschluss des Bausparvertrages anfallen, nicht berücksichtigt werden. Beide Zinssätze sehen auf den ersten Blick sehr günstig aus und weil die Laufzeiten von Vorfinanzierung und Bauspardarlehen oft gleich sind (10 bis 15 Jahre), bildet man gerne einen sog. “Mischzins” (Durchschnittssollzins der beiden Darlehen). Und genau damit macht man bei diesen Modellen einen fundmantalen Fehler.
Statt eines sog. “Mischzinses” mus man bei diesen Modellen den “echten Effektivszins” berechnen. Dieser “echte Effektivzins” berücksichtigt beispielsweise die Kosten für den Abschluß des Bausparvertrages und die sog. “Ansparverluste”. Diese Ansparverluste entstehen, weil das Vorfinanzierungsdarlehen nicht laufend getilgt wird und die Sparbeiträge im Bausparvertrag nur sehr mager verzinst werden. Das führt dazu, dass man für das Vorfinanzierungsdarlehen unter dem Strich mehr Zinsen zahlt als für ein vergleichbares Annuitätendarlehen. Aufgrund der aktuell sehr niedrigen Zinsen sind diese Ansparverluste derzeit deutlich geringer als noch vor ca. 2 und mehr Jahren.
Der echte Effektivzins kann bei vielen Bausparmodellen trotzdem gut und gerne 1% über dem Effektivzins laut Preisangabenverordnung (PAngV) liegen. Einige wenige Bausparkassen weisen diesen echten Effektivzins grundsätzlich aus. Nur bei Wohnriestermodellen müssen alle Anbieter den echten Effektivzins nennen, da sie dort verpflichtet sind, die echten Gesamtkosten zu nennen.
Auch wenn Bausparmodelle derzeit nicht mehr grundsätzlich verdammungswürdig sind, wird immer noch gerne mit merkwürdigen Argumenten für diese Modelle geworben.. So wird gerne angeführt, dass “flexible Sonderzahlungen” möglich sind. Der normale Verbraucher setzt das mit Sondertilgungen gleich, was aber nicht stimmt. Flexible Sonderzahlung meint nur, dass Sie nach belieben in den Bausparvertrag einzahlen können.
“Flexible Sonderzahlungen” in den Bausparvertrag können zwei unangenehme Folgen haben:
- Ihr Vertrag wird ggf. schneller zugeteilt, Pech nur, wenn die Zinsfestschreibung für das Vorfinanzierungsdarlehen weiter läuft und Sie dieses Vorfinanzierungsdarlehen nicht ablösen können
- Wird Ihr Vertrag früher angespart/zugeteilt, verkürzt sich unter Umständen auch die maximale Laufzeit des Bauspardarlehens. Das kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Zins- und Tilgungsraten zu hoch werden
Was die Sondertilgungsmöglichkeiten bei einem Bauspardarlehen betrifft, so ist es richtig, dass Sondertilgungen jederzeit kostenlos möglich sind. Allerdings haben Sie auch bei Annuitätendarlehen mit langen Zinsfestschreibungen nach 10 Jahren ebenfalls flexible Sondertilgungsmöglichkeiten. Sie können dann jederzeit beliebige Teilbeträge mit einer Frist von 6 Monaten kündigen.
Für wen sind Bauspardarlehen und Vorfinanzierungsmodelle interessant?
Finanzierungen mit einem vorzufinanzierenden Bausparvertrag sind grundsätzlich für alle interessant, die ihre Baudarlehen ohnehin höher tilgen wollen. Wer sich nur eine 1% Anfangstilgung leisten kann/will, ist mit einem klassischen Annuitätendarlehen und langer Zinsbindung in der Regel besser bedient.
Außerdem sind diese Finanzierungsmodelle für alle interessant, die die Wohnriesterförderung nutzen wollen. Mangels Auswahl und günstiger Angebote für Annuitätendarlehen, sind Bausparvarianten oft die einzige Möglichkeit, die Wohnriesterförderung in die Finanzierung einzubringen. Allerdings sollte man aufpassen, dass die Förderung nicht durch ggf. höhere Kosten weitestgehend aufgefressen wird.
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