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Bausparen und Immobilienfinanzierung
Wer sich auf den weg zu nächst gelegenen Bankfiliale oder seiner Hausbank macht, um sich dort bzgl. einer Baufinanzierung beraten zu lassen, wird meistens Finanzierungsangebote mit einem vorzufinanzierenden Bausparvertrag bekommen. Über den Sinn und Unsinn dieses Finanzierungsmodells streiten sich Banker, Vermittler und Verbraucherschutzorganisationen seit Jahren. Die einen bejubeln Bausparfinanzierungen als das Mittel, um sich vor zu hohen Zinsen abzusichern, die anderen verdammen es, weil nur selten die echten Kosten genannt werden.
Finanzierungen mit Einbindung bestehender oder neuer Bausparverträge können unter dem Strich eine sinnvolle Alternative zu einem “normalen” Annuitätendarlehen sein. Die Betonung liegt aber auf “können”! In der Praxis aber sind viele der angebotenen Finanzierungsmodelle mit Bausparen alles andere als sinnvoll oder gar günstig.
Warum bieten besonders Sparkassen und Volksbanken häufig Bausparmodelle an?
Wer sich günstige Zinsen langfristig sichern und auch für die Zukunft genau kalkulieren will, kann bei vielen Banken ohne Probleme ein Darlehen mit einer langfristigen Zinsfestschreibung abschliessen (z.B. über 15 oder 20 Jahre). Viele Sparkassen und Volksbanken können ihren Kunden aber nur Zinsbindungen von maximal 10 Jahren anbieten. Um dann wenigstens ein Minimum an Zinssicherheit zu bekommen, müssen diese Banken Bausparverträge in dies Gesamtfinanzierung einbauen.
Hinzukommt, dass die Kundenberater in den Sparkassen und Volksbanken massiv unter Verkaufsdruck stehen und pro Jahr ein bestimmtes Volumen an Bausparverträgen, Versicherungen und anderen Finanzprodukten verkaufen müssen. Schaffen die Kundenberater ihre Zielvorgaben nicht, drohen beispielsweise Gehaltskürzungen.
In anderen Banken, die keine eigene Bausparkasse haben oder auch nicht zu einem Finanzverbund gehören, müssen die Kundenberater keine bestimmte Anzahl von Bausparverträgen verkaufen. Daher spielen diese Finanzierungsmodelle dort keine so grosse Rolle.
Bausparen - wie funktioniert das noch gleich?
Bausparen ist ein zweckgebundenes Ansparen nach dem Solidarprinzip: statt dass jeder einzeln vor sich hin spart, um irgendwann das Kapital für einen Hauskauf oder Hausbau zusammenzubekommen, tut man sich zusammen. Alle Sparer zahlen in einen Topf ein. Aus diesem Topf erhalten die Bausparer dann “nach Zuteilung” das angesparte Kapital plus Zinsen plus Darlehen. der Zeitpunkt dieser Zuteilung richtet sich nach der Höhe der Bausparsumme, der Dauer der Ansparphase und der Höhe der eingezahlten Beträge. Die Zuteilung richtet sich letztendlich aber auch danach, wie viele Bausparer sonst noch “in den Topf” einzahlen, denn letztlich ist Bausparen auch eine Art von Schneeballsystem.
Je nach Tarif und Höhe der Bausparsumme und Sparleistung ergeben sich unterschiedliche Laufzeiten bis zur Zuteilung, aber auch für die Laufzeit des dann folgenden Bauspardarlehens. Prinzipiell bedeuten höhere Sparzinsen auch wieder höhere Darlehenszinsen. Inzwischen gibt es bei den Bausparkassen eine Reihe unterschiedlicher Tarife, die für unterschiedliche Interessen geschaffen wurden. Der ein möchte mit möglichst hohen Zinsen ansparen, der nächste möchte später ein möglichst günstiges Darlehen usw.
Zugeteilter Bausparvertrag
Bei zugeteilten Bausparverträgen steht das Bausparguthaben direkt als Eigenkapital zur Verfügung. Das Bauspardarlehen ist sofort abrufbar, eine Vor- oder Zwischenfinanzierung ist nicht nötig. Im Normalfall sollte ein zugeteilter Bausparvertrag als günstiger Finanzierungsbaustein genutzt bzw. einbezogen werden, wenn die Ratenbelastung nicht zu hoch ist. Aber aufgepasst: gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase kann ein “normales” Bankdarlehen oftmals günstiger sein als das Bauspardarlehen. Vorteil des Bauspardarlehens: Sondertilgungen sind jederzeit beliebig möglich und verkürzen die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Ein weiterer Vorteil ist, dass Bausparkassen ihre Darlehen im Grundbuch nachrangig absichern.
Es kann also unter dem Strich günstiger sein, auf das Bauspardarlehen zu verzichten und nur das Guthaben als Eigenkapital einzusetzen. Das ganze ist ein reines Rechenexempel.
Bestehender Bausparvertrag
Ein bestehender, noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag macht eine Vor- bzw. Zwischenfinanzierung notwendig. Von einer Vorfinanzierung spricht man, wenn die Mindestzuteilungsvoraussetzungen noch nicht erfüllt sind (Mindestguthaben oder Mindestlaufzeit sind noch nicht erreicht). Wenn diese Voraussetzungen bereits erfüllt sind, die Bewertungszahl aber noch unter der Zielbewertungszahl liegt, wird von einer Zwischenfinanzierung ausgegangen.
Neu abzuschliessender Bausparvertrag
Zu unterscheiden sind folgende Situationen nach Fristen: Die Finanzmittel werden sofort, in ca. zwei bis sechs Jahren oder aber erst in ca. sieben bis zehn Jahren benötigt. Wenn die Finanzierungsmittel in zwei bis sechs Jahren benötigt werden, käme entweder eine Soforteinzahlung in Frage, die eine Zuteilung in 24-48 Monaten ermöglicht, oder ein sogenannter Schnelltarif, der bis zu einem Zeitraum von sechs Jahren zugrunde zu legen wäre.
Wenn die Finanzmittel sofort bzw. innerhalb der nächsten Monate benötigt werden, lohnt sich der Abschluss neuer Bausparverträge nicht - auch wenn entsprechende Modelle von Banken immer wieder gerne und mit scheinbar guten Argumenten angeboten werden.
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