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Sofortdarlehen mit neuen Bausparverträgen (“Kombi-Modell”)
Wer sich heute bzgl. einer Immobilienfinanzierung bei Banken oder anderen Finanzdienstleistern beraten lässt, bekommt oftmals Angebote mit Vorfinanzierung eines neuen Bausparvertrags (“Kombi-Modell” oder “Vorausdarlehen”). Dieses Finanzierungsmodell wird gerne als besonders sicher und günstig angeboten. Aber ist diese Finanzierungsvariante tatsächlich so sinnvoll und günstig, wie es einem die Werbung und geschulte Verkäufer gerne Glauben machen will?
Ist es sinnvoll, für die Finanzierung einen neuen Bausparvertrag abzuschliessen?
Grundsätzlich gilt: wer heute Geld (= Darlehen) für den Kauf, Bau oder Modernisierung einer Immobilie benötigt, braucht keinen neuen Bausparvertrag für die Finanzierung! Von dieser “goldenen Grundregel” gibt es -wie immer im Leben- Ausnahmen. Ob Sie unter diese Ausnahmen fallen, hängt von Ihren ganz persönlichen Lebensumständen und Zielen ab.
Wie funktioniert das überhaupt mit der Vorfinanzierung eines Bausparvertrages?
Das Prinzip ist eigentlich ganz einfach: Stellen Sie sich vor, Sie wollen/müssen jetzt sofort 100.000 Euro finanzieren. Dazu nehmen Sie bei einer Bank ein Darlehen über 100.000 Euro auf und zahlen darauf die vereinbarten Zinsen und die Tilgung. Bei einem Kombi-Modellen mit einem Bausparvertrag nehmen Sie auch ein Darlehen über 100.000 Euro auf und zahlen dafür Zinsen. Statt aber dieses Darlehen direkt zu tilgen, sparen Sie einen neuen Bausparvertrag an. Dieser Vertrag wird dann in beispielsweise 10 Jahren zugeteilt und löst das Vorausdarlehen ab. Danach muss dann das eigentliche Bauspardarlehen abgezahlt werden.
Gute Argumente - aber leider falsch
Wer Ihnen ein solches Kombi-Modell verkaufen will, lockt gerne mit besonders günstigen Zinsen für das Bauspardarlehen, der Zinssicherheit und der vergleichsweise niedrigen Zinssumme über die gesamte Laufzeit.
Dabei werden aber gerne Äpfel mit Birnen vergleichen. So wird beispielsweise im Vergleich mit normalen Annuitätendarlehen gerne mit langen Laufzeiten und unrealistisch hohen Anschlusszinsen gerechnet. Aber würden Sie sagen, dass bei einem Mittelklassewagen ein Verbrauch von 10 Litern Benzin sehr günstig ist, nur weil ein “alter Ami-Schlitten” 20 Liter verbraucht? Wohl kaum, oder?
Nur der richtige Vergleich zählt!
Um ein Kombi-Modell mit einem normalen Annuitätendarlehen zu vergleichen, muss man von gleichen Voraussetzungen ausgehen. Das gilt insbesondere für die Höhe der Raten und/oder die Gesamtlaufzeit. Hier eine Beispiel bei einem Darlehensbedarf von 100.000 Euro.
Kombi-Modell: Sie zahlen in den ersten 10 Jahren monatlich rund 333 Euro für das Vorausdarlehen (= 4,00 Prozent Nominalzins) und besparen daneben einen Bausparvertrag mit 370 Euro im Monat mit 1% Guthabenverzinsung. Insgesamt zahlen Sie jeden Monat 703 Euro. Nach 10 Jahren wir der Vertrag zugeteilt. Die Bausparkasse zahlt rund 44 450 Euro Guthaben und 55 550 Euro Bauspardarlehen. Für das Bauspardarlehen sind 3,25 Prozent Zinsen zu zahlen. Die Rate inkl. Tilgung liegt bei 568 Euro monatlich. Nach ca. insgesamt rund 19,5 Jahren ist das Bauspardarlehen abbezahlt.
Annuitätendarlehen: Sie schliessen ein Annuitätendarlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindung und einem effektiven Jahreszins von ebenfalls 4,00 Prozent ab. Dabei bezahlen Sie die gleiche Rate wie bei dem Kombi- Modell, also 703 Euro. Bei dem Zinssatz könnten Sie das Darlehen mit anfänglich rund 4,44 Prozent tilgen. Nach 10 Jahren hätten Sie eine Restschuld von noch ca. 45 500 Euro. Für die dann fällige Anschlussfinanzierung zahlen Sie ebenfalls eine Rate von 568 Euro.
Ergebnis des richtigen Vergleichs: bei Ablauf der Zinsfestschreibung in 10 Jahren müsste der Anschlusszins bei dem Annuitätendarlehen bei mindestens 8 Prozent liegen, damit das Kombi-Modell besser ist. Wenn man bedenkt, dass der langjährige Durchschnitt für Immobilien- finanzierungen bei “nur” 6,3 Prozent liegt, ist das eher unwahrscheinlich. Oder anders ausgedrückt: bei realistischen Zinserwarten sind Sie bei dem Annuitätendarlehen schneller schuldenfrei als bei dem Kombi-Modell mit einem Bausparvertrag.
>>Fortsetzung>>
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