Was sollte man beim Erwerb einer Anlageimmobilie bedenken?

Immobilien versprechen eine solide und sichere Anlage in Sachwerten. Das ist grundsätzlich auch richtig, aber nur, wenn man einige Regel befolgt. Wer diese Regeln nicht befolgt, investiert sein Kapital nicht sicher, sondern vernichtet es.

Am allerwichtigsten beim Erwerb einer Anlageimmobilie: misstrauen Sie grundsätzlich allen Anpreisungen und der Werbung des Verkäufers. Dabei ist es völlig egal, ob es sich um einen Bauträger, einen Makler oder eine Privatperson handelt. Gehen Sie immer davon aus, dass es einen besonderen Grund haben muss, wenn jemand eine Anlageimmobilie verkauft statt sie selbst im Bestand zu behalten. Wenn es sich um ein „überragendes Investment mit erheblichen Entwicklungspotential“ handelt, warum behalt derjenige die Immobilie dann nicht selbst?

Als nächstes gilt es, möglichst sämtliche Emotionen bei der Suche nach einer passenden Anlageimmobilie auszuschalten. Emotionen sind etwas sehr persönliches und individuelles. Beim Erwerb einer Anlageimmobilie sollte aber vorrangig der „Geschmack der breiten Masse“ entscheidend sein. Schließlich geht es darum, die Immobilie möglichst gut und ohne lange Leerstände zu vermieten und nicht selbst darin zu wohnen.

Bei einer Anlageimmobilie steht ein Aspekt im Vordergrund: die Rendite. Das ist bei einer Anlageimmobilie genau wie beispielsweise bei einer Aktie oder einem Tagesgeldkonto. Diese Rendite macht man allerdings nicht daran fest wie sich der Wert dieser Immobilie entwickeln könnte. Das wäre reine Spekulation und hat somit nichts mehr mit solider und wertbeständiger Investition zu tun. Mit Rendite ist statt dessen gemeint, welchen Ertrag (Kaltmiete) ich für das von mir eingesetzte (Eigen-) Kapital bekomme. Dieser Ertrag spiegelt sich zuerst beim Verhältnis von Kaufpreis und Miteinnahmen wieder. Je höher der Kaufpreis im Verhältnis zur Nettokaltmiete, desto uninteressanter ist die Anlage in der Immobilie.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte vor allem nach den Gründen suchen, warum man besser doch die Finger davon lässt. Dabei sollte eine Frage im Vordergrund stehen: welche Folgen hätte es für mich persönlich, wenn diese Immobilie zum absoluten Flop wird? Was passiert beispielsweise, wenn sich längere Zeit keine Mieter finden oder diese ihre Miete nicht zahlen? Wenn die Antwort lautet, dass Sie damit in ziemliche Schwierigkeiten kommen: lassen Sie es besser! Nur wenn Sie die möglichen Rückschläge finanziell verkraften können, sollten Sie weiter über den Erwerb einer Anlageimmobilie nachdenken.

Finanzierung einer Anlageimmobilie

Früher hat man Anlageimmobilien aus steuerlichen Gründen gerne mittels tilgungsfreier Darlehen finanziert. Statt Darlehen direkt zu tilgen, wurden die Tilgungsraten beispielsweise in Kapitallebensversicherungen eingezahlt. Diese Finanzierungsvariante hat sich vor allem für die Verkäufer/Vermittler gelohnt, denn die seit Jahren sinkenden Renditen bei Lebensversicherungen haben die tatsächlich gesparten Steuern mehr als aufgefressen. Viele derartige Finanzierungsmodelle gehen mittlerweile nicht mehr auf und die Immobilienbesitzer müssen zusätzliches Geld in die Tilgung der Darlehen investieren.

Wir empfehlen unseren Kunden „schon immer“ eine klassische Finanzierung mit einer normalen Tilgung. Gleichzeitig empfehlen wir auch einen gewissen Eigenkapitalanteil einzubringen. Eine Vollfinanzierung der Gesamtkosten mag auf den ersten Blick steuerlich interessant sein, entpuppt sich aber mittelfristig gerne als Mogelpackung. Was gerne vergessen wird: je höher eine Immobilie beliehen wird, desto höher sind meist auch die Zinskonditionen und desto teurer wird die gesamte Finanzierung.