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Häufige Fragen zum Thema Umfinanzierung und Forwarddarlehen (FAQ)

“Wann kann ich bei einer laufenden Baufinanzierung die Bank wechseln?”

Ein Bankenwechsel ist grundsätzlich immer dann möglich, wenn Zinsbindungen enden und Sie die Kündigungsfrist von 1 Monat einhalten (wegen der Kündigungsfrist unbedingt in Ihren “alten” Vertrag schauen!).

Bei Darlehensverträgen, die mehr als 10 Jahre festgeschrieben sind, gibt es zudem ein Sonderkündigungsrecht gem. § 489 BGB (Absatz 1 Nr.). Sind mehr als 10 Jahre seit vollständiger Darlehensauszahlung vergangen, können Sie mit einer 6 monatigen Frist kündigen.

“Ich habe seinerzeit Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen abgeschlossen. Jetzt läuft die Zinsbindung für einen Teil der Darlehen aus. Muss ich da auf etwas achten?”

Wenn nur ein Teil der bestehenden Darlehen abgelöst werden soll, kann es schwierig werden. Die neue Bank wird ihre Darlehen in der Regel an der ersten Rangstelle im Grundbuch absichern wollen, aber da steht noch die “alte” Bank und wird diese Rangstelle erfahrungsgemäß auch nicht freigeben. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Bankwechsel dann möglich ist, muss in jedem Einzelfall sorgfältig ermittelt werden. Wahrscheinlich ist der Mix mit Forwarddarlehen sinnvoll.

“Die Zinsbindung meines Immobiliendarlehens läuft noch. Kann ich zu einer günstigeren Bank wechseln?”

Grundsätzlich können Sie Ihr Darlehen nicht vor Ablauf der Zinsbindung kündigen und die Bank wechseln. Ausgenommen ist die Kündigung aus einem wichtigen Grund, z.B. Verkauf der beliehenen Immobilie. Ein besonderes Kündigungsrecht haben Sie außerdem, wenn Ihr Darlehen eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren hatte und seit Vollauszahlung mehr als 10 Jahre vergangen sind.

Sie können Ihre jetzige Bank natürlich fragen, ob sie einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens zustimmen. Das ist aber fast immer mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Ob sich eine vorzeitige Umschuldung dann noch lohnt, ist fraglich.

“Ist so eine Umschuldung nicht furchtbar kompliziert?”

Nein, für Sie nicht! Die Ablösung/Umschuldung von Darlehen regeln “alte” und “neue” Bank meistens untereinander. Sie müssen am Anfang nur ein paar aktuelle Unterlagen, z.B. einen Grundbuchauszug beschaffen, was aber eine ziemlich einfache Angelegenheit ist.

“Muss ich mein altes Darlehen kündigen?”

Das Ende der Zinsbindung ist nicht automatisch auch das Ende des Darlehensvertrages, sondern nur das Ende der Vereinbarung des Zinssatzes. Wollen Sie umfinanzieren, müssen Sie tatsächlich das alte Darlehen kündigen.

“Leider habe ich den Kündigungstermin verpasst und der alte Vertrag wurde automatisch um die vorherige Zinsbindung verlängert. Ist das zulässig?”

Es gibt durchaus noch Verträge mit einer automatischen Verlängerungsklausel. In der Regel dürfte der Darlehensgeber aber Probleme bekommen, wenn er diese gerichtlich durchsetzen will. Meist reicht ein “nettes” Schreiben an den Darlehensgeber mit der deutlich formulierte Bitte, das Darlehen ab Ende der vorherigen Zinsbindung auf variable Konditionen umzustellen.

“Leider habe ich keine technischen Unterlagen zu der Immobilie. Was kann ich tun?”

Banken verlangen umfangreiche technische Unterlagen wie beispielsweise Grundrisszeichnungen, eine Baubeschreibung usw. Gerade bei älteren Häusern, die schon mehrere Eigentümer hatten, fehlen diese Unterlagen häufig bzw. sind unvollständig. Sie können diese Unterlagen ggf. beim zuständigen Bauamt beschaffen (“Bauakte”). Ist auch das nicht möglich, weil auch dort keine Unterlagen existieren, bleibt die Finanzierung über Banken, die einen hauseigenen Gutachter schicken. Dieser erstellt dann ein bankinternes Besichtigungsprotokoll mit allen notwendigen Angaben und Daten. Ein teures Gutachten von einem Immobiliensachverständigen oder die Erstellung neuer Pläne durch einen Architekten ist dabei nicht notwendig.

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren: Hier der oft zitierte Gesetzestext aus dem BGB:

BGB § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers

(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen,

wenn die Zinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet; ist eine Anpassung des Zinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet, kündigen;

wenn das Darlehen einem Verbraucher gewährt und nicht durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, nach Ablauf von sechs Monaten nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten;

in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts der Auszahlung.

(2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

(3) Eine Kündigung des Darlehensnehmers nach Absatz 1 oder Absatz 2 gilt als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt.

(4) Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach den Absätzen 1 und 2 kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Dies gilt nicht bei Darlehen an den Bund, ein Sondervermögen des Bundes, ein Land, eine Gemeinde, einen Gemeindeverband, die Europäischen Gemeinschaften oder ausländische Gebietskörperschaften.

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