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Wie finanziert man den Kauf einer Immobilie am besten?

Auf den ersten Blick ist die Finanzierung eines Hauskaufs oder Wohnungskaufs eine recht simple Angelegenheit. Im Gegensatz zum Neubau eines Hauses sind bei einem Kauf die Kosten zunächst besser kalkulierbar: Kaufpreis plus die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten für die Abwicklung des Kaufvertrages sowie die ggf. anfallende Maklercourtage. Das war's!

War es das wirklich schon?

Nein, denn auch bei einem Hauskauf oder Wohnungskauf und dessen Finanzierung müssen ggf. weitere Kosten berücksichtigt werden. Ein Kostenpunkt sind beispielsweise die Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung von Grundschulden im Grundbuch. Dafür sollte man ca. 0,5% des Darlehensbedarfs einplanen. Diese Kosten fallen unabhängig von der Finanzierungsvariante oder dem Darlehensgeber an (auch bei Einbindung von KfW- Darlehen oder Fördermitteln der Bundesländer!)

Modernisierung und Renovierung nicht vergessen!

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, zieht äußerst selten einfach dort ein. In der Regel muss erst einmal renoviert bzw. sogar modernisiert werden. Je nach Alter und Zustand der Immobilie kann da einiges an Maßnahmen und somit einiges an Kosten zusammenkommen. Die unmittelbar anfallenden Modernisierungs- und Renovierungskosten sollten Sie schon bei der Finanzierung des Immobilienkaufs in Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen (Stichwort "Gesamtpaket").

Wenn Sie Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten auf später schieben wollen, sollten Sie bei der Wahl der Bank, die den Kauf an sich finanziert, darauf achten, dass diese später ggf. auch die Modernisierung finanziert (beispielsweise über KfW-Förderprogramme). Wenn es schon bei der Finanzierung des Kaufs hisichtlich der Darlehensrate(n) eng wird, ist Vorsicht geboten.

Auch der spätere Darlehensbedarf an sich (Darlehenshöhe) spielt eine wichtige Rolle. Die meisten Banken vergeben Immobiliendarlehen erst ab 50.000 Euro. Wer dann weniger Kapital braucht, muss sich ggf. anderweitig eine Finanzierung zu meist schlechteren Konditionen beschaffen.

Immobilien auf Erbpachtgrundstücken: Belastungshöhe klären!

Wer eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück kaufen will, sollte mit dem Erbbraurechtsgeber (z.B. der Stadt oder Kirche) als erstes klären, bis zu welcher Höhe die Immobilie mit Grundschulden belastet werden kann. Es ist nicht unüblich, dass die Erbbaurechtsgeber hier Maximalbeträge vorgeben. Liegt der Finanzierungsbedarf über diesem Maximalbetrag, kann eine Finnazierung schwierig oder sogar unmöglich sein. Im Normalfall weisen Verkäufer oder Makler auf derartige Belastungsbeschränkungen hin, allerdings sollte man zur Sicherheit noch einmal selbst beim Erbbaurechtsgeber nachfragen.

Öffentliche Fördermittel und KfW-Darlehen rechtzeitig beantragen!

Wer einen Teil der Kosten über öffentliche Fördermittel oder KfW-Darlehen finanzieren will, muss diese Mittel in der Regel vor Unterschrift des notariellen Kaufvertrages beantragen. Wer sich erst nach dem Kauf um Fördermittel kümmert, wird leer ausgehen. Insbesondere die Landesförderinstitute werten das dann als “Nachfinanzierung” und lehnen die Förderung ab.

Kaufpreisfälligkeit und Übergabetermin?

Im Kaufvertrag wird ein sog. Übergabetermin vereinbart (“Übergang von Nutzen und Lasten”). Unmittelbar vor diesem Termin ist der Kaufpreis zu zahlen. Liegt dieser Übergabetermin weit in der Zukunft, sollte man bei der Finanzierung darauf achten, dass bis dahin keine Bereitstellungszinsen anfallen. Ist das der Fall, muss man genau rechnen, ob es sich lohnt, den Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen zu verlängern. Das muss nicht immer der Fall sein, denn manchmal ist es günstiger, “ein paar Euro” Bereitstellunszinsen zu zahlen als über die Jahre einen Zinszuschlag für die Verlängerung zu zahlen.

Aus Käufersicht ist es optimal, wenn dieser Übergabetermin so gelegt wird, dass Sie ab dann beispielsweise auch aus einem laufenden Mietvertrag raus sind. So können Sie eine Doppelbelastung aus Miete und Darlehensraten vermeiden.

Bereitstellungszinsen nicht vergessen!

Bereitstellungszinsen sind die Zinsen, die Banken allein für die Bereitstellung eines Darlehens verlangen. Diese Zinsen fallen auf Beträge an, die ab einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht (!) ausgezahlt sind. Wird das Darlehen vor Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit ausgezahlt, müssen hierfür auch die Zinsen gezahlt werden (die Tilgung setzt dann meist etwas später ein). Ist ein Darlehen beispielsweise 6 Monate frei von Bereitstellungszinsen, bedeutet das nicht, dass die Bank für die ersten 6 Monate nach Auszahlung auf Zinsen verzichtet.

Was wir für Sie tun!

Wenn wir gemeinsam mit Ihnen ein Konzept für die passende Finanzierung erstellen, berücksichtigen wir natürlich alle hier genannten Aspekte. Und wir begleiten Sie auch nch Vertragsabschluss und helfen Ihnen beispielsweise bei der späteren Finanzierung von Modernisierungsvorhaben (inkl. öffentlicher Fördermittel).

Nehmen Sie einfach Kontakt zu einem unserer Kooperationspartner vor Ort auf oder senden uns eine Online-Anfrage (siehe die Buttons etwas weiter unten).