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Wie funktionieren Fremdwährungsdarlehen?
Fremdwährungsdarlehen waren bei unseren Nachbarn in Österreich ganz “normale” Finanzierungsvarianten und auch in Süddeutschland haben immer mehr “normale Häuslebauer” ihre Immobilie mittels Fremdwährungsdarlehen finanziert. Seit der letzten Banken - und Finnazmarktkrise hatten aber vor allem die österreichischen Banken wegen der Währungsrisiken die Notbremse gezogen. Und mitten in der nächsten Finanzmarktkrise (2011) zeigt sich, dass viele, die ihre Immobilie auf Basis des Schweizer Frankens finanziert haben, zunehmend Probleme bekommen.
Und so funktioniert es...
Der Kreditnehmer nimmt ein Darlehen in einer fremden Währung, z.B. Schweizer Franken oder japanischen Yen auf. Ausgezahlt wird dieses Darlehen dann in Euro. Alle Zinsraten werden wieder in der jeweiligen Fremdwährung gezahlt, also z.B. monatlich zum jeweils aktuellem Kurs abgerechnet und dem Darlehensnehmer in Euro auf seinem Konto belastet. Die Darlehen sind in der Regel “endfällig”. Das bedeutet, dass die Darlehen nicht annuitätisch getilgt werden, sondern -zumindest theoretisch- mittels einer neu abzuschließenden Lebensversicherung (meist fondsgebundene Lebensversicherung).
Die Vorteile bei einem Fremdwährungsdarlehen sind ganz einfach: in Japan oder der Schweiz liegen die Darlehenszinsen derzeit etwa 1%-2%% unter den Zinsen in Deutschland nzw. “in Euroland”. Steigt der Wert des Euro gegenüber dem Wert der Fremdwährungen muss der Darlehensnehmer zudem einen geringeren Gegenwert in Euro für das Fremdwährungsdarlehen zurückbezahlen. In den Jahren 2000 bis ca. Ende 2007 konnten sich Kunden, die ihre Immobilie mit einem Fremdwährungsdarlehen finanziert haben, über einige Kursgewinne freuen. Der Euro legte in dieser zeit um ca. 13,8% gegenüber dem Franken zu. Aber seit Oktober 2009 ging der Trend in die andere Richtung und der Euro verlor gegenüber dem Franken deutlich an Wert. Und wenn die Schweizer Notenbank nicht eingeschreitten wäre, wären die Verluste noch größer.
Nebenkosten und Gebühren
Bei vielen Anbietern von Fremdwährungsdarlehen kommen zu den eigentlichen Darlehenszinsen noch Spesen und Gebühren, die es in sich haben.
Es gibt Bearbeitungsgebühren von 2%-3% des Kreditbetrages, Kontoführungs- gebühren sowie Gebühren für den Umtausch bei Auszahlung der Darlehen in Euro oder umgekehrt den Zinszahlungen. Hinzukommen die erhöhten Kosten für die Eintragung von Grundschulden, denn meistens werden Grundschulden eingetragen, die 10%-30% über dem eigentlichen Kreditbetrag liegen.
Banken fordern Zusatzsicherheiten
Aufgrund des relativen Kursverfalls des Euro gegenüber dem Franken, sinkt automatisch der Wert der Sicherheiten, die für den Franken-Kredit hinterlegt sind. Das gilt auch für den Wert der Immobilien, die mittels dieser Darlehen finanziert wurden. In der Folge verlangen Banken zusätzliche Sicherheiten von ihren Kunden. Wer die nicht aufbringen kann, hat ein Problem. Im schlimmsten Fall droht die Kündigung des Kredites durch die Banken. Eigentlich kein Problem, denn man könnte ja angesichts günstiger Zinsen preiswert umfinanzieren. Zum Problem wird es aber sehr wohl, wenn der zurückzuzahlende Betrag - in Euro- den Wert der Immobilie übersteigt, denn dann kann eine Umschuldung schwierig oder ganz unmöglich werden.
Erhöhte Bonitätsanforderungen
Bei der Finanzierung in Franken oder Yen werden meist erhöhte Anforderungen an die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers gestellt. Dazu gehört unter anderem, dass Sie eine theoretische Belastung von 10% des Darlehensbetrages p.a. aus Ihrem regelmäßigen Einkommen tragen können.
Fazit:
Fremdwährungsdarlehen handelt es sich um die Wette auf mindestens gleichbleibende Zinsen und Wechselkurse. Wer dieses Risiko eingehen will (und kann) hat tatsächlich die Chance, große Gewinne zu machen, kann aber andererseits auch ziemlichen Schiffbruch damit erleiden.
Wir haben in der Vergangenheit wegen der Risiken -von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen- keine Fremdwährungsdarlehen vermittelt und werden das auch in Zukunft nicht tun.
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