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Wie kann man Grunderwerbsteuer sparen?
Immer mehr Bundesländer erhöhen die Grunderwerbsteuer auf bis zu 5%. Kein Wunder, dass sich künftige Immobilienbesitzer fragen, wie man zumindest einen Teil der ungeliebten Steuern einsparen kann. Dazu kusieren in den Medien und dem Internet einige Tipps, die allerdings nicht alle uneingeschränkt zu empfehlen. Leider beteiligen sich auch viele Notare an -sich gut gemeinten- Spartipps, die ihren Mandanten am Ende schnell viel Geld kosten können. Aus wenigen Euro Ersparnis können nämlichschnell viele Euro Mehrkosten werden.
Ratschlag 1: Inventar vom Kaufpreis abziehen
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf eines bestehenden Hauses (o.ä.) auf das Grundstück, das Gebäude und auf das untrennbar mit dem Gebäude verbundene Inventar berechnet. Für Inventar, das man mehr oder weniger einfach ausbauen und anderswo wwiederverwenden kann (z.B. Einbauküche), muss man keine Grunderwerbsteuer zahlen. Bedingung: die Kosten für das Inventar müssen im Kaufvertrag extra aufgeführt werden (bis ca. 15% des Kaufpreises kein Problem: liegen die Inventarkosten darüber, werden die Finanzämter mißtrauisch).
Problem: die Finanzierung kann deutlich teurer oder gar unmöglich werden!
Banken und Sparkassen gehen bei der Frage, ob und wieviel sie bei einer Immobilie finanzieren immer vom reinen Immobilienkaufpreis aus (ohne das Inventar!). Je mehr man von diesem Immobilienkaufpreis finanzieren will, desto höher die Zinskonditionen. Übersteigt der Darlehensbetrag den reinen Immobilienkaufpreis, winken die meisten Banken sogar komplett ab. Je nach Kaufpreis und Eigenkapitalanteil kann durch das Herausrechnen des Inventars auch eine bestimmte Beleihunsgrenze überschritten werden. Damit kostet dann die gesamte Finanzierung deutlich mehr. Die vergleichsweise kleine Einsparung bei der Grunderwerbsteuer ist dann nichts mehr gegen die Mehrkosten für Zinsen.
Tipp: wer mit dem Herausrechnen des Inventars Grunderwerbsteuer sparen will, sollte sich vorab mit seinem Finanzierer darüber verständigen, welche Auswirkungen das auf die benötigten Darlehensmittel hat.
Ratschlag 2 (bei Erwerb von Eigentumswohnungen): Instandhaltungsrücklagen auflösen/herausrechnen
Besitzer von Eigentumswohnungen bilden in der Eigentümergemeinschaft Instandhaltungsrücklagen. Diese Instandhaltungsrücklagen können im Kaufvertrag -ähnlich wie beim Inventar- extra aufgeführt werden. Folge: auf den Berag fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Problem: wie beim Inventar kann es Probleme bei der Beleihung/Finanzierung geben. Zudem hat der Ausweis der Instandhaltungsrücklage bei Vermietung der Immobilie steuerliche Auswirkungen.
Tipp: auch hier sollte der Erwerber vorher Rücksprache mit seinem Finanzierer und - wenn die Wohnung weiter vermietet werden soll- auch mit seinem Steuerberater oder Finanzamt halten.
Steinburg, den 19.08.2011
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