Bauherren können Kreditverkauf verhindern

Von Michael Wallkötter (Recklinghäuser Zeitung v. 07.01.2008)

Kreis RE. Es widerspricht jeglichem Rechtsempfinden, aber das Gesetz lässt es tatsächlich zu: Finanzinvestoren, die bei Banken Baudarlehen aufgekauft haben, können von heute auf morgen vom Kunden die Rückzahlung des Kredits verlangen und die Zwangsvollstreckung betreiben.

Sogar eine Vollstreckung der vollen Grundschuld ist möglich, selbst wenn der Kredit bereits zum Teil abgezahlt ist.

"Die Fälle mehren sich", sagt Werner Weskamp, Geschäftsführer der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund, Landesverband Ruhr in Essen. Auch komme es vor, dass Bauherren nach Ablauf der Zinsbindung plötzlich mit unangemessen hohen Zins- und Tilgungsraten konfrontiert würden.

Banken verkaufen vor allem Darlehen, bei denen die Raten nicht mehr bezahlt worden sind. Verbraucherschützer beklagen jedoch, dass die Zwangsvollstreckung zunehmend auch bei Immobilienbesitzern eingeleitet wird, die ihre Kredite immer ordnungsgemäß bedient haben.

Eine Umfrage unserer Zeitung hatte ergeben, dass Sparkassen und Volksbanken im Kreis Recklinghausen von der Möglichkeit des Darlehensverkaufs bislang keinen Gebrauch gemacht haben - und das auch in Zukunft nicht vorhaben (wir berichteten). "Keine Panik", heißt es auch bei "baufi-nord.de", einem bundesweiten Verbund unabhängiger Baufinanzierungsexperten. Obwohl es unbestritten "üble Auswüchse" gegeben habe, sei nur ein "verschwindend kleiner Teil" der verkauften Darlehen davon betroffen. Weil Banken einen schweren Imageschaden befürchteten, wenn mit den von ihnen veräußerten Forderungen Schindluder betrieben werde, achteten die Geldinstitute zunehmend darauf, mit wem sie diese Geschäfte machten.

Haus & Grund rät den Verbrauchern, vor dem Abschluss von Darlehensverträgen mit der Bank über die mögliche Veräußerung des Kredits offen zu reden. In diesem Zusammenhang könne der Kunde auch ein ausdrückliches Abtretungsverbot vereinbaren, um einen Kreditverkauf zu verhindern. Dieses sollte schriftlich erfolgen.

Zusätzlich sei zu überlegen, einen Abtretungsausschluss auch im Grundbuch eintragen zu lassen. Dann könne die das Darlehen sichernde Grundschuld nicht übertragen werden. Bei bereits verkauften Darlehen sei es am besten, frühzeitig über eine alternative Anschlussfinanzierung nachzudenken. Dadurch könne Zeit gewonnen werden, falls der Kreditkäufer das Darlehen kündigen sollte.

Auch Bundesjustizministerin Brigitte Zypries (SPD) will die Kreditinstitute dazu verpflichten, Darlehen anzubieten, die nicht veräußert werden dürfen. Sie räumt jedoch ein, dass nicht abtretbare Kredite wohl nur zu einem höheren Zinssatz zu haben sind. Zypries' Vorschläge, die auch einen verbesserten Kündigungsschutz bei Baudarlehen beinhalten, sollen in das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken aufgenommen werden, das derzeit im Bundestag beraten wird.

Verbraucherschützern geht das nicht weit genug. Sie fordern, dass das treuhänderische Recht des Kreditinstituts auf Vollstreckung in die Grundschuld grundsätzlich nicht an Dritte veräußert werden darf.

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Das Problem beim Darlehnsverkauf

Jede Bank sichert Immobilienfinanzierungen durch die Eintragung von Grundschulden ab. Bei diesen Grundschulden handelt es sich um ein abstraktes Recht, das nicht an eine bestimmte Forderung (Darlehensschuld) gebunden ist. Damit eine Bank aus der Grundschuld nicht mehr Rechte und Forderungen geltend macht, als ihr laut Darlehensvertrag zusteht, gibt es eine sogenannte "Zweckerklärung", die Bank und Darlehensnehmer ebenfalls vereinbaren. Diese Zweckerklärung gewährleistet, dass eine Bank im Fall einer Vollstreckung nur so viel Geld über die Grundschulden geltend machen kann, wie ihr laut Darlehensvertrag zusteht.

Das Problem: Wenn eine Bank eine Forderung (Darlehensvertrag) an einen Investor verkauft und die dazugehörige Grundschuld an diesen Investor abtritt, erlischt in diesem Moment die Zweckerklärung. Das hat zur Folge, dass dieser Investor vom Darlehensnehmer nicht nur die tatsächliche noch bestehende Restschuld fordern kann, sondern den Betrag laut Grundschuld (zuzüglich Zinsen für drei Monate). Das kann auch jemanden treffen, der seinen Kredit immer korrekt bedient und bereits einen großen Teil des Darlehens getilgt hat.