|
Baufinanzierung: wie finanziert man richtig?
Im Augenblick machen viele künftige Hausbesitzer zwei ganz entscheidende Fehler: erstens übernehmen sie sich bei den Gesamtkosten ihres Bau- oder Kaufvorhabens und nehmen so zu hohe Darlehen auf. Zweitens werden diese Darlehen dann auch noch viel zu niedrig getilgt. Beides zusammen ergibt eine tickende Zeitbombe, die vielen Immobilienbesitzern in spätestens 10 Jahren “das Genick brechen” kann.
Warum?
Wir haben im Augenblick absolut niedrige Zinsen. Klar, kann man sich dadurch jetzt eine Immobilie leisten, die bei höheren Zinsen “nicht drin wäre”. Und mit einer Tilgung von 1% bleiben die Raten zunächst, z.B. für die ersten 10 Jahre, überschaubar und niedrig.
Das ganze wird allerdings zu einem Bumerang: kein Mensch weiss, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden. Wer sein Darlehen für 10 Jahre festgeschrieben hat und dieses nur mit 1% tilgt, hat nach 10 Jahren noch eine Restschuld von ca. 88% des ursprünglichen Darlehens. Wenn dann die Zinsen in 10 Jahren steigen, erhöhen sich die Raten enorm.
Beispiel:
Sie können (wollen) sich jetzt eine Rate von monatlich ca. 600,- Euro leisten. Bei einem Zinssatz von -beispielsweise- 3,90% nominal p.a. und einer anfänglichen Tilgung von 1% pro Jahr können Sie damit 150.000,- Euro Darlehen aufnehmen.
Nach 10 Jahren haben Sie noch eine Restschuld von ca. 132.000,- Euro. Steigt der Zinssatz dann auf “nur” 6% und Sie tilgen weiter so wie bisher, steigt Ihre monatliche Rate auf ca. 875,- Euro und Sie zahlen insgesamt ca. 33 Jahre an dem Darlehen. Rechnet man mit dem durchschnittlichen Zinsniveau der letzten Jahre von ca. 8%, steigt Ihre Rate auf ca. 1.250,- Euro (!) bei einer Gesamtlaufzeit von ca. 29 Jahren. Die monatliche Rate hat sich dann also mal eben so verdoppelt!
Was kann man tun?
Es ist eigentlich ganz einfach! Als erstes sollte man die Kosten für die Immobilie überdenken. Wenn Sie statt der 150.000,- Euro “nur” 120.000,- Euro finanzieren und dann eine Zinsbindung von 15 Jahren statt nur 10 Jahren vereinbaren, können Sie es sich leisten, das Darlehen mit 2% zu tilgen. Bei einem Zinssatz von 4,20% haben Sie 15 Jahre Ruhe.
Nach 15 Jahren haben Sie noch eine Restschuld von ca. 70.000,- Euro. Steigt der Zinssatz dann auf 6% können Sie Ihre Raten unverändert lassen und sind nach insgesamt ca. 29 Jahren damit durch. Steigt der Zinssatz auf 8% können Sie die Rate auch unverändert lassen, allerdings brauchen Sie dann insgesamt ca. 32 Jahre bis zur vollständigen Darlehenstilgung.
Statt einer höheren laufenden Tilgung können Sie natürlich auch Sondertilgungen leisten und so die Restschuld zum Anlauf der Sollzinsbindung (Zinsfestschreibung) reduzieren.
|
