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Welche Voraussetzungen müssen Selbständige für eine Baufinanzierung erfüllen?
Durch die Banken- und Finanzkrise 2008 setzen Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten an Selbständige wieder höhere Maßstäbe an als zuvor. Selbständige müssen einige Grundvoraussetzungen erfüllen, damit eine Baufinanzierung überhaupt möglich ist. Dabei sollte man auch daran denken, dass es zahlreiche Banken gibt, die grundsätzlich keine Immobilienfinanzierungen für Selbständige anbieten, sondern sich ausschließlich auf Privatkunden beschränken.
Dreh- und Angelpunkt bei der Baufinanzierung für Selbständige ist die Frage nach dem Einkommen und die Methode, wie Banken dieses Einkommen bewerten und ansetzen. Diese Problematik gilt allerdings nicht in den Fällen, in denen ein zweiter Darlehensnehmer “mitunterschreibt” und dieser zweite Darlehensnehmer (beispielsweise der Ehepartner) als Angestellte(r) tätig ist UND das Einkommen aus der angestellten Tätigkeit für die Bank völlig ausreicht. In diesen Fällen kommen übrigens auch die Privatkundenbanken wieder ins Spiel.
Sofern das Einkommen aus selbständiger Tätigkeit für die Finanzierung maßgeblich ist, kommt es darauf an, dieses Einkommen gegenüber den Banken so nachzuweisen, dass sie dieses Einkommen auch in der erforderlichen Höhe anerkennen. Dazu sollten folgende Rahmenbedingungen erfült werden:
- die selbständige Tätigkeit sollte seit mindestens 3 vollen Kalenderjahren ausgeübt werden (Ausnahmen sind bei Betriebsübernahmen möglich)
- die Einkünfte in den letzten 3 Jahren sollten positiv sein und sich positiv entwickeln
- es muss ein Mininum an Eigenkapital verfügbar sein; Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind für Selbständige in der Regel nicht möglich
Wenn Sie seit weniger als 3 Jahren selbständig tätig sind, wäre eine Finanzierung nur möglich, wenn Sie sich aus einem Angestelltenverhältnis heraus in der gleichen Branche selbständig gemacht haben und Sie über Eigenkapital in Höhe von mindestens ca. 40% der Objektkosten verfügen (zzgl. Erwerbsnebenkosten). Ist das nicht der Fall, kann nur Ihre Hausbank Ihnen weiterhelfen.
Neben diesen Grundbedingungen muss natürlich das Einkommen aus Sicht der Banken ausreichen, um davon leben und die Darlehensraten zahlen zu können.
Warum verlangen Banken eine mindestens dreijähige Selbständigkeit?
Grundsätzlich geht es darum, wie nachhaltiger das aktuelle Einkommen ist. Wer seit weniger als 3 Jahren selbständig tätig ist, gilt als Existenzgründer und bei Existenzgründern kann man zwei völlig unterschiedliche Entwicklungen beobachten. Die einen haben im ersten Jahr großen Erfolg, der sich dann ab den zweiten oder dritten Jahr normalisiert. Die anderen fangen im ersten Jahr klein an und steigern sich im zweiten und dritten Jahr. Das zweite und dritte Jahr sind bei Selbständigen also “die Schicksalsjahre”. Wer diese Zeit übersteht, bleibt wahrscheinlich erfolgreich. Das erste Jahr der Selbständigkeit sagt eigentlich nichts darüber, wie erfolgreich man auch in der Folge sein wird.
Außerdem spielt eine Rolle, dass Selbständige erst nach der Steererklärung und dem Steuerbescheid wirklich wissen, was sie in einem Jahr tatsächlich unter dem Strich verdient haben.
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