Tilgungsfreie Darlehen sorgen für Liquiditätsvorteile

Festdarlehen sind Darlehen, die am Ende einer fest vereinbarten Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt werden. Sie zahlen bis zum Ende der Laufzeit nur Zinsen, aber keine Tilgungsraten. Diese tilgungsfreien Darlehen werden meist mit einem Tilgungsersatz (z.B. einem Bausparvertrag) kombiniert. Aber es sind auch tilgungsfreie Darlehen ohne Tilgungsersatz möglich (Neudeutsch "interest only").

Welche Zinsbindungen sind bei Festdarlehen möglich?

• Variable Zinsen oder Zinsbindung von 1 bis 30 Jahren

Wie werden Festdarlehen getilgt?

Festdarlehen werden nicht laufend getilgt. In der Regel zahlen Sie als Darlehensnehmer den Tilgungsanteil beispielsweise in einen Bausparvertrag ein (nennt sich dann "Tilgungssurrogat"). Am Ende der mehr oder weniger fest vereinbarten Gesamtlaufzeit zahlen Sie dann  das Darlehen in einer Summe zurück (beispielsweise mit dem zugeteilten Bausparvertrag).

Die finanzierenden Banken verlangen bei den tilgungsfreien Darlehen üblicherweise, dass die Einzahlungen in das sog. “Tilgungssurrogat” der sonst üblichen Tilgung entspricht (also beispielsweise 2 Prozent jährlich). Zudem lassen sich Banken dieses Tilgungssurrogat in der Regel abtreten.

Es geht allerdings auch ganz ohne Tilgungssurrogat. Das bietet sich an, wenn das Darlehen beispielsweise durch den Verkauf der Immobilie selbst, den Verkauf einer anderen Immobilie oder ein zu erwartendes Erbe o.ä. zurückgezahlt werden soll. Auch für erfahrene Anleger, die ihren Tilgungsanteil lieber anderweitig investieren wollen, macht ein komplett tilgungsfreies Darlehen Sinn, denn dann entfällt die Abtretung des Tilgungsersatzes.

Vollständig tilgungsfreie Darlehen sind nur schwer zu bekommen, denn die meisten Banken verlangen eine laufende Tilgung. Als Tilgungsersatz wird dabei mittlerweile höchstens ein Bausparvertrag akzeptiert.

Wir haben allerdings Bankpartner, die zumindest in den ersten 10 Jahren auf eine Tilgung und einen Tilgungsersatz verzichten. Das reduziert die monatlichen Raten an die Bank deutlich.

Sind Sondertilgungen bei Festdarlehen möglich?

• bei variablen Zinsen sind Sondertilgungen jederzeit mit 3 monatiger Kündigungsfrist möglich; bei Darlehen mit vereinbarter Zinsbindungsfrist nur, wenn diese Sondertilgungen ausdrücklich vereinbart wurden (da sind in der Regel bis zu 10% des ursprünglichen Kreditbetrages machbar)

Welche Vorteile haben Festdarlehen?

Tilgungsfreie Darlehen reduzieren die festen monatlichen Darlehensraten ("Zwangsraten") auf ein absolutes Minimum und schaffen Flexibilität bei der Darlehensrückzahlung (insbesondere, wenn kein fester Tilgungsersatz vereinbart wurde). Damit eignen sie sich insbesondere für all die, die ihr Darlehen gar nicht über eine laufende Tilgung zurückzahlen wollen oder eben auf die Flexibilität angewiesen sind.

Tilgungsfreie Darlehen haben zudem einen gewissen Steuervorteil, da man damit - anders als bei einem Annuitätendarlehen- die Zinsraten konstant hält.

Welche Nachteile haben Festdarlehen?

Das Zinserhöhungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung ist aufgrund der fehlenden Tilgung höher als bei einem Annuitätendarlehen. Es besteht außerdem das Risiko, dass der eigentliche Plan zur Rückzahlung des Darlehens (beispielsweise Verkauf einer anderen Immobilie) nicht aufgeht.

Um das Zinsänderungsrisiko zu vermeiden, empfehlen wir bei tilgungsfreien Darlehen meist eine möglichst lange Zinsbindung.

Für wen sind tilgungsfreie Darlehen geeignet?

Über ein tilgungsfreies Darlehen können Sie nachdenken, wenn Sie:

• Kindererziehungs- oder Ausbildungszeiten überbrücken und die anfangs fehlende Tilgung später nachholen wollen
• fest vorhaben, die Immobilie später wieder zu verkaufen und das Darlehen dann in einer Summe zurückzahlen
• andere Kapitalanlagen haben, mit denen das Darlehen später zurückgezahlt werden soll

Beim Thema "zu erwartende Erbschaft" sollten Sie Vorsicht walten lassen. Wir haben es häufiger erlebt, dass aus verschiedenen Gründen nichts aus der Erbschaft wurde.

Komplett tilgungsfreie Darlehen passe nicht, wenn Sie sich die Darlehensraten auf Dauer nur komplett ohne Tilgung leisten können.

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