Schwarzbau: wenn die Baugenehmigung fehlt

Wer eine Immobilie erwirbt -gleich wie alt diese ist- sollte immer nach der schriftlichen Baugenehmigung fragen. Das gilt sowohl für das Gebäude als solches als auch für An- und Ausbauten sowie sog. Nutzungsänderungen. So ist beispielsweise auch der nachträgliche Ausbau eines Dachgeschosses (fast) immer genehmigungspflichtig (selbst wenn an der Außenhülle des Gebäudes keine Veränderungen vorgenommen werden).

Gibt es für das Gebäude oder Gebäudeteile keine Baugenehmigung, ist Vorsicht angesagt. Fehlt eine Baugenehmigung und fällt dies bei Behörden irgendwann auf, droht fast immer der “Rückbau” (Abriss in Behördendeutsch).

Anders als viele denken, gibt es für Immobilien ohne Baugenehmigung keinen Bestandsschutz. Das gilt auch für Häuser, die schon 50 oder mehr Jahre stehen. Ein Abriss kann dann nur durch eine nachträgliche Änderung des Bebauungsplans verhindert werden und damit tun sich viele Städte und Kommunen erfahrungsgemäß sehr schwer.

Liegt die Immobilie in einem Gebiet mit gültigem Bebauungsplan (“B-Plan”) sollte man einen Architekten beauftragen, die Möglichkeiten und Erfolgsaussichten einer nachträglichen Baugenehmigung zu prüfen. Dabei gilt, dass eine solche Baugenehmigung immer dann nachträglich erteilt wird, wenn die Baumaßnahme heute durchgeführt und genehmigt worden wäre.

Besonders problematisch kann es werden, wenn Sie eine Immobilie im sog. Außenbereich erwerben und wohnwirtschaftlich nutzen wollen. Das ist häufig dann der Fall, wenn ein ehemaliger Bauernhof oder ein Gartenbaubetrieb künftig ausschließlich als Wohngebäude genutzt werden soll. Eine solche rein wohnwirtschaftliche Nutzung ist im Außenbereich eigentlich nicht möglich.

Die Möglichkeiten, den Abriss eines Schwarzbaus auf juristischem Weg zu verhindern, sind ziemlich begrenzt. In der Regel sind den Richtern durch das Fehlen einer Baugenehmigung die Hände gebunden. Allerdings sollte man auf jeden Fall den Rat eines erfahrenen Fachanwaltes einholen, um alle rechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen und Unterstützung bei einem nachträglichen Genehmigungsverfahren zu bekommen.

War dem Verkäufer bekannt, dass Baugenehmigungen fehlen und hat es dies verschwiegen, kann man diesen ggf. zur Verantwortung ziehen und Schadensersatz fordern. Allerdings ist die Beweisführung sehr schwierig und die Erfolgsaussichten deshalb eher gering.

Grundsätzlich gilt: fehlt für das Gebäude oder An- und Umbauten eine schriftliche Baugenehmigung, sollten Kaufinteressenten lieber Abstand nehmen und die Finger vom Kauf lassen.

Neben den oben genannten Punkten gibt es noch eine Reihe weiterer Dinge, die Sie beim Kauf und der Finanzierung einer Immobilien beachten sollten. Weitere Informationen hierzu bekommen Sie kostenlos und unverbindlich bei Ihrem Baufinanzierungsexperten vor Ort.