Worauf sollte man beim Erwerb von Teileigentum achten?

Wenn Sie ein Einfamilienhaus, also eine „alleinstehende Immobilie“ kaufen, steht diese auf einem einzelnen, genau bestimmten und abgegrenzten Grundstück. Sie können dieses Grundstück – wenn Sie wollen- einzäunen und so genau sehen und anfassen, was Ihnen gehört. Etwas anders ist es, wenn Sie eine Immobilie auf einem Gemeinschaftsgrundstück kaufen. Das ist immer bei Eigentumswohnungen der Fall, gerne aber auch mal bei Reihen- oder Doppelhäusern. Man spricht dann von einer ideellen Teilung (des Grundstücks).

Stand: 10.03.2024

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus erwerben, gehört zu dieser Wohnung natürlich auch ein Teil des Grundstücks. Wo dieser Teil nun genau liegt, lässt sich aber nicht so einfach festlegen oder abgrenzen wie bei einem Einfamilienhaus. Als Käufer erwirbt man nicht einen ganz klar bestimmten Teil des Grundstücks (den man beispielsweise einzäunen könnte), sondern -neben der Wohnung selbst- einen „ideellen Anteil“ am Gesamtgrundstück. Bei einer solchen Eigentümergemeinschaft wird in der sog. Teilungserklärung die Nutzung des Gebäudes und des Grundstücks festgelegt. Dabei wird bestimmt, welchem Eigentümer was alleine gehört (die Wohnung zzgl. dazugehörende Keller- und Dachbodenräume) und was sog. Gemeinschaftseigentum ist (z.B. die Flure, die Außenanlagen usw.). Zusätzlich gibt es in der Regel auch noch eine sog. Hausordnung, in der die Nutzung des Gemeinschaftseigentums geregelt ist.

Kleine Anmerkung: in diesem Artikel unterscheiden wir nicht nach "Wohnungseigentum" und "Teileigentum".  Unter Teileigentum versteht man Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, also beispielsweise Büro- oder Ladenflächen (in Abgrenzung zum sog. Wohnungseigentum).

Das wichtigste in aller Kürze

Bei Reihenhäusern und Doppelhäusern, deren Grundstücke ideell und nicht real geteilt wurden, sieht es ein bisschen anders aus als bei Eigentumswohnungen. Hier lassen sich die Grundstücksflächen meist genau einem Reihenhaus oder einer Doppelhaushälfte zuordnen. Gemeinschaftsflächen gibt es in der Regel nicht (ausgenommen Zuwegungen und Gemeinschaftsstellplätze).

Vor allem beim Kauf einer Eigentumswohnung muss man wissen, dass man mit dem Kauf der Wohnung Mitglied einer Eigentümergemeinschaft wird. Das bedeutet vor allem, dass man nicht nur für seine eigene abgeschlossene Wohnung, sondern auch für das Gemeinschaftseigentum mitverantwortlich ist. Vielen Wohnungseigentümern wird das leider erst in dem Augenblick bewusst, in dem die Eigentümergemeinschaft beispielsweise das Haus modernisieren will oder einige Wohnungseigentümer ihre Nebenkosten nicht zahlen. Hier gilt das Prinzip: einer für alle, alle für einen.

Der Satz „Darum prüfe, wer sich ewig bindet“ gilt nicht nur für die Heirat von zwei Menschen, sondern auch für den Erwerb von Wohnungseigentum. Informieren Sie sich beispielsweise beim Hausverwalter, ob die Eigentümergemeinschaft harmonisch oder völlig zerstritten ist. Fragen Sie, ob Modernisierungsmaßnahmen geplant sind und alle Wohnungseigentümern ihren Verpflichtungen nachkommen. Vielleicht soll die Wohnung ja gerade deshalb verkauft werden, weil der bisherige Eigentümer die Nase voll von Streitereien oder Nachzahlungen hat. Vieles läßt sich auch aus den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen entnehmen. Diese sollten vor dem Kauf unbedingt eingesehen und von Fachleuten geprüft werden.

Sonderfall Teileigentum

Bei echtem Teileigentum, also gewerblich genutzten Flächen, sollte man sich unbedingt ansehen, welche Nutzung erlaubt ist. Wer aus einer Bürofläche eine Arztpraxis oder aus einem Laden eine Gastronomiefläche machen will, kann sich Ärger mit der Eigentümergemeinschaft einhandeln.

Auch die Umwandlung von bislang gewerblich genutzten Flächen in Wohnungen, ist nur über Umwege machbar. Zum einen muss beim Bauamt die sog. Umwidmung beantragt werden, zum anderen muss auch hier wieder die Eigentümergemeinschaft zustimmen.

Wohneigentum bei Reihen- und Doppelhäusern

Bei Reihenhäusern und Doppelhäusern wählt man gerne die ideelle statt die realer Teilung, weil diese Variante günstiger ist. Schließlich entfallen die Vermessungskosten und einige Gebühren für die Realteilung. In Bezug auf Rechte und Pflichten ergeben sich meist keine Unterschiede. Aber auch hier sollte man die Teilungserklärung unbedingt von einem Fachanwalt bzw. Fachanwältin bzw. einem Grundeigentümerverein prüfen lassen.

Kredite für die Eigentümergemeinschaft?!

Wenn Mehrfamilienhäuser mit mehreren Eigentümern umfassend modernisiert werden sollen, reichen die Rücklage der Eigentümergemeinschaft dafür meist nicht aus. Die Kosten könnten dann in Form einer Sonderumlage von den Eigentümern selbst getragen werden. Ist das nicht möglich oder nicht gewünscht, ist auch eine Finanzierung über eine Bank möglich (beispielsweise im Rahmen einer KfW-Förderung). Man spricht dann auch von einer sog. WEG-Finanzierung (WEG = Wohnungseigentümergemeinschaft). Das besondere bei einer typischen WEG-Finanzierung ist, dass die Bonität der einzelnen Wohnungseigentümer nicht geprüft wird. Die Eigentümergemeinschaft muss der Kreditaufnahme mehrheitlich zustimmen. Die Abwicklung dieser Finanzierung läuft dann komplett über die Hausverwaltung.

Auch wenn Kredite von der Eigentümergemeinschaft aufgenommen und die Bonität der einzelnen Eigentümer nicht geprüft wird, haftet jder Eigentümer gegenüber der jeweiligen Bank oder Förderinstitut für den Kredit. Diese Haftung ist aber auf den Miteigentumsanteil beschänkt. Wenn Sie beispielsweise Eigentümer eines Viertels der Immobilie sind (oder auch 250/1.000stel), kann die Bank auch ein Viertel des Darlehens von Ihnen verlangen. Sie haften allerdings nicht für die übrigen 3 Viertel der anderen Eigentümer.

Komplizierter wird es, wenn bei einer Eigentümergemeinschaft einige Eigentümer die Modernisierung (o.ä.) selbst zahlen, die anderen diese finanzieren wollen. Das ist zwar auch möglich, aber dazu braucht es u.a. unbedingt die ausdrückliche Zstimmung der Bank bzw. des Landesförderinstituts.

Fazit?!

Wer insbesondere eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen will, sollte sehr genau prüfen, wie es um die Eigentümergemeinsschaft steht. Dazu sollten Sie unbedingt die Protokolle der letzten 2-3 Eigentümerversammlungen prüfen bzw. prüfen lassen. Wenn sich daraus ergibt, dass die Eigentümer sich nur unzureichend verstehen und es häufig Streitereien gibt, sollten Sie lieber Abstand vom Kauf nehmen.

Wenn Sie sich zum Kauf einer Eigentumswohnung entschließen, sollten Sie unbedingt Mitgleid in einem Grundeigentümerverband werden (am besten schon vor dem Kauf). Dort bekommen Sie bei allen späteren Fragen und Problemen kostenlosen Rat und Unerstützung.

Weitere Informationen zu diesem Thema bekommen Sie kostenlos und unverbindlich bei Ihrem Baufinanzierungsexperten vor Ort.

So bekommen Sie von uns ein Angebot für Ihre Immobilienfinanzierung!

Nutzen Sie einfach unser Online-Formular und senden uns so die wichtigsten Eckdaten. Nach Eingang hier nimmt dann ihr Berater bzw. Beraterin Kontakt mit Ihnen auf, bespricht alle erforderlichen Details und berät Sie bei der Auswahl der optimalen Finanzierungslösung. Dieser Service ist für Sie kostenfrei und unverbindliche.