So erkennen Sie Schwachstellen und Mängel beim Kauf einer gebrauchten Immobilie

Wer sich für den Kauf einer gebrauchten Immobilie interessiert, sollte bei der Besichtigung die Augen offen halten und auf ein paar Details achten. So vermeiden Sie, sich einen echten Sanierungsfall einzuhandeln, der Ihnen nach dem Einzug formlich die Haare vom Kopf frisst. Wir geben Ihnen nachfolgend einen kleinen Überblick über die häufigsten und offensichtlichsten Mängel bei einer gebrauchten Immobilie. Denken Sie daran, dass Sie vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie immer einen Immobiliensachverständigen beauftragen, sich die Immobilei genauer anzusehen. Ein echter Fachmann (bzw. eine echte Fachfrau) wird meistens noch viel mehr erkennen als der Laie und Ihnen vor allem auch etwas zu den Kosten für die Mängelbehebung sagen können.

Keller

Verfärbungen an Wänden und Boden sowie ein muffiger Geruch sind ein Anzeichen für Feuchtigkeit in Boden oder Wänden. Diese Feuchtigkeit kann baujahresbedingt völlig normal und harmlos sein, aber auch auf ernsthafte Feuchtigkeitsschäden mit hohen Sanierungskosten hinweisen. Art und Umfang der möglichen Sanierung hängen ganz besonders von der beabsichtigten Nutzung der Kellerräume ab. Da hilft letztlich nur das Urteil vom Fachmann bzw. der Fachfrau.

Dach

Hier sollte man natürlich als erstes auf die Dachkonstruktion achten. Finden sich da Zeichen von Fäulnis, Schimmel oder Schädlingsbefall (z.B. Bohrlöcher oder Holzmehl unter den Balken), ist besondere Vorsicht angebracht. Sofern Dachrinnen oder Dachziegel undicht sind oder ganz fehlen, muss man mit Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk oder Dachboden rechnen.

Bei Flachdächern ist die Dachabdeckung (beispielsweise durch Bitumen) Dreh und Angelpunkt. Hier sollte man besonders auch auf Wasserlachen und Pfützen achten. Diese können ein Anzeichen für eine mangelhafte Entwässerung sein, was wiederum zu Feuchtigkeitsschäden unter der Dachabdeckung führen kann.

Bei der Dachkonstruktion sollte man im übrigen nicht nur auf den Zustand des Holzbalken achten.

Fenster und Türen

Alte Fenster und Türen haben in der Regel vergleichsweise schlechte Dämmwerte und können undicht sein. Entdeckt man ausgeblichenen Kunststoff oder verwittertes Holz, ist ein Austausch von Fenstern und Türen mindestens empfehlenswert. Auch für einfach verglaste Fenster (auch im Keller) sollte man natürlich austauschen.

Verwitterte Stellen an Holztüren und Fensterrahmen oder vergilbter Kunststoff bei Fensterrahmen sind ein Zeichen für deren “betagtes Alter” und schlechte Pflege.

Außenwände

Risse im Putz und Mauerwerk können einfache Setzschäden sein, die nicht weiter schlimm sind, aber auch auf ernsthafte Gebäudeabsenkungen und Fundamentschäden hinweisen (insbesondere in Bergbauregionen). Lose und bröckelige Ziegel oder Fugen deuten auf Feuchtigkeit im Mauerwerk hin. Gleiches gilt bei Verfärbungen von Putz- und Mauerwerk (wobei man da ganz besonders auf die ersten ca. 1,5 m über dem Erdboden achten sollte). Bei älteren Baujahren ist zudem meist die Dämmung nicht wirklich auf dem neuesten Stand bzw. gar nicht vorhanden.

Ist die Immobilie in der Vergangenheit gedämmt worden (Außendämmung), sollte man sich diese Dämmung sehr genau ansehen. Starker Algenbewuchs (erkennbar an der Grünverfärbung) sieht nicht nur nicht gut aus, sondern kann gravierende Ursachen haben. Gerade bei Mehrfamilienhäusern können die sog. Brandschutzriegel fehlen.

Fußböden und Decken

Unter Fußbodenbelegen und Deckenverkleidungen kann der wahre Horror lauern. Hier sollte man vor allem auf Unebenheiten achten. Bei Holzbalkendecken älterer Baujahre kann wie auch im Dachstuhl Schädlingsbefall vorhanden sein. Wenn der Boden beim Darübergehen und leichtem Wippen nachgibt, sollte man genauer nachforschen.

Balkone

Hier sollte man vor allem auf bröckeliger Beton, defekte Wasserabläuf oder Rostflocken achten, den bei älteren Balkonen kann die Armierung des Betons durchgerostet sein.

Haustechnik (Elektroinstallationen, Heizung...)

Veraltete Elektroinstallationen sind erkennbar an einem alten Sicherungskasten sowie alten Schaltern und auf dem Putz liegenden Leitungen. Hier besteht fast immer echter Modernisierungsbedarf, denn die veraltete Elektrotechnik genügt fast nie den aktuellen Anforderungen und Bedürfnissen. Gleiches gilt bei Heizungsanlagen, die älter als ca. 15 Jahre sind. Bei älteren Häusern (bis ca. in die 70er Jahre) können zudem Abwasserleitungen und Drainage defekt sein, weil diese noch aus alten Tonrohren bestehen.

Gerade die Elektroinstallationen und die Heizungsanlage sollten unbedingt von einem Fachmann überprüft werden - auch wenn sie laut Verkäufer aktuell störungsfrei funktionieren.

Weitere Informationen zu diesem Thema bekommen Sie kostenlos und unverbindlich bei einem unserer Baufinanzierungsexperten vor Ort.