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Mit welchen Gesamtkosten muss man beim Hausbau rechnen?

Bei dem Neubau eines Hauses ist es mit dem Grundstückskaufpreis und den reinen Hausbaukosten nicht getan. Auf Sie als Bauherr(in) kommen eine ganze Reihe weiterer Kosten zu. Wer die vergißt oder zu knapp kalkuliert, riskiert teure Nachfinanzierungen und vielleicht sogar die Fertigstellung seiner Immobilie. Bei der Kalkulation der gesamten Hausbaukosten sollte man sehr vorsichtig bei irgendwelchen Pauschalen sein, denn jeder Hausbau ist ein sehr individuelles Vorhaben.

Karikatur-Hausbaukosten-Mann fragt was kostet ein Haus pro qm Wohnfläche-Architekt stellt Gegenfage was kostet ein Kilo Auto

Mit folgenden Kostenpositionen müssen Sie beim Hausbau rechen:

  • Grundstückskaufpreis
  • Erschließungskosten (bei einem Grundstück auf der grünen Wiese)
  • Kosten für die "Herstellung des Baugrunds" (z.B. Bodenaushub und Entsorgung oder - im Gegenteil- Auffüllung des Grundstücks)
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des (Grundstücks-) Kaufpreises
  • Notar- und Gerichtskosten für die Kaufvertragsabwicklung ca. 2 Prozent
  • eine Maklercourtage (falls das Grundstück von einem Makler vermittelt wird)
  • die reinen Hausbaukosten
  • Baunebenkosten (Hausanschlüsse, Baugenehmigung usw.)
  • Außenanlagen (Gartenanlage, Pflasterarbeiten usw.)
  • Innenausstattung (z.B. Einbauküche)
  • Finanzierungskosten: Kosten für Grundschuldeintragungen, Gebühren und sog. Bauzeitzinsen
  • Sonstige Kosten: Möbel, Umzug, Richtfest usw.

Mit welchen Hausbaukosten muss man rechnen?

Bei den reinen Hausbaukosten gibt es eine leider keine "Einheitsformel". Die Preise bzw. Kosten für ein Einfamilienhaus können stark variiieren. Dabei hängen die Kosten im wesentlichen von folgenden Faktoren ab:

  • dem Standort (gilt für die Region, aber auch den Mikrostandort; siehe z.B. Bodenverhältnisse)
  • der Größe des Gebäudes
  • dem Energieeffizienzstandard
  • der Ausstattung (Haustechnik, Bodenbelege, Badausstattung,...)
  • der Bauweise (z.B. Massiv- oder Fertighausbauweise)
  • den "architektonischen Besonderheiten" (beispielsweise Keller, Erker, aufwendige Dachkonstruktion usw.)

Dabei sollte man vorsichtig mit irgendwelchen pauschalen "Kosten je qm Wohnfläche" sein. Ein Beispiel: bei den Kosten für die Heizungsanlage ergibt sich gewisser Grundpreis (z.B. für eine Wärmepumpe), der unabhängig von der Größe des Hauses ist. Je nach Größe des Hauses und Anzahl der Zimmer kommen dann Kosten dazu (z.B. für einen weiteren Heizkreis der Fußbodenheizung). Rechne ich da mit qm-Preisen kann ich schnell falsch liegen. Und das zieht sich durch fast alle Gewerke. Oder anders ausgedrückt: von den Kosten für ein 160qm Haus kann ich nicht unbedingt auf die qm-Kosten für ein 110qm Haus schließen und umgekehrt.

Zudem sind die Baukosten für ein Einfamilienhaus regional sehr unterschiedlich. So ist Bauen in der Mitte Schleswig-Holsteins deutlich günstiger als im Speckgürtel von München oder Stuttgart. Das ist übrigens auch ein Grund dafür, dass beispielsweise die großen Fertighaushersteller in Norddeutschland deutlich weniger Häuser verkaufen als im Süden. Hier oben bauen Zimmereibetriebe ein Haus in Fertighausbauweise meist deutlich günstiger als die die Fertighaushersteller. Und auch die hier oben noch immer bevorzugten Massivhäuser sind meist deutlich günstiger als die Fertighäuser "aus dem Süden".

Extrem wichtig ist auch die Mirkrolage des Gebäudes bwz. des Baugrundstücks. Je nach Lage und Beschaffenheit des Grundstücks können schnell einige tausend Euro dafür zusammenkommen, das Grundstück überhaupt mit einem Haus bebauen zu können. Und dafür braucht es nicht einmal eine erforderliche Pfahlgründung, selbst normaler Bodenaushub kann schon richtig ins Geld gehen.

Siehe auch: So sparen Sie Hausbaukosten!

Nicht alle Kosten werden von Banken mitfinanziert!

Bei der Wertermittlung der Banken (u.a. zur Berechnung der Zinskonditionen) zählen nur bestimmte Kosten mit. Grundsätzlich gilt, dass Kreditinstitute nur die Kosten berücksichtigen, die den Wert der Immobilie erhöhen. So zählen z.B. die individuellen Finanzierungskosten oder die Erwerbsnebenkosten nicht mit. Auch die Einbauküche wird von den meisten Banken nicht zu den sog. “angemessenen Anschaffungs- und Herstellungskosten” hinzugezählt und somit meist nicht mitfinanziert.

Ähnliches gilt im übrigen auch für Sonderausstattungen wie eine Sauna oder ein Pool.

Vorsicht bei Pauschalen für Baunebenkosten o.ä. !

Bauunternehmen, Banken und Finanzierungsvermittler rechnen gerne mit pauschalen Baunebenkosten. So setzen Banken beispielsweise oft 15% der Hausbaukosten für die sog. Baunebenkosten an (also für die Hausanschlusskosten usw.). Solche Pauschalen können zwar im Einzelfall passen, können aber auch völlig falsch sein. Und wenn sie falsch sind, steht die gesamte Finanzierung Ihres Bauvorhabens schon auf der Kippe.

Wer die tatsächlichen Baunebenkosten ermitteln will, sollte beispielsweise bei den örtlichen Versorgern nach den (meist pauschalen) Hausanschlusskosten erkundigen. Zu den Baunebenkosten, die häufig unterschätzt werden, gehört die "Herstellung des Baugrunds". Je nach Bodenbeschaffenheit können da schnell mehrere tausend Euro zusammenkommen, damit man auf dem Grundstück überhaupt bauen kann. Daher ist eine Baugrunduntersuchung - am besten vor Kauf des Baugrundstücks- unbedingt erforderlich.

Grunderwerbsteuer in den verschiedenen Bundesländern