EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie: was hat sich für Verbraucher geändert?

Ab dem 21.03.2016 greift in Deutschland die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Wokri oder WKR). Im Rahmen der Umsetzung dieser EU-Richtlinie hatten Bundesrat und Bundestag einige grundlegende Gesetzesänderungen beschlossen, die zum Teil erhebliche Auswirkungen auf das Baufinanzierungsgeschäft bei Kreditinstituten und Vermittlern haben.Grundgedanke der Wohnimmobilienkreidtrichtlinie ist, dass man Verbraucher noch besser vor Überschuldung beim Kauf oder Neubau einer Immobilie schützen will. Dies soll insbesondere durch eine gründlichere Beratung bei Kreditinstituten und Vermittlern geschehen. Diesen wurden dabei besondere Beratungs- und Aufklärungspflichten auferlegt. Verbraucher sollen vor allem davor bewahrt werden, voreilig und unbedarft eine Immobilie zu erwerben, ohne an “den Rattenschwanz” zu denken, der mit dem Kauf, dem Neubau und dem Besitz einer Immobilie (und einer Immobilienfinanzierung) üblicherweise verbunden ist.

Leider hat der Gesetzgeber zwar die Gesetzesänderungen bzw. neue Gesetze beschlossen, sich aber noch keine echten Gedanken darüber gemacht, wie diese in die Praxis umzusetzen sind (es fehlt noch immer an einer sog. Durchführungsverordnung). Demnach herrscht bei Kreditinstituten schon seit März “leichte Verwirrung” bzgl. der Vorgehensweise bei der Darlehensvergabe.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie regelt insbesondere folgende Aspekte:

Beratung oder Verkauf?

Wer bei einer Bank oder einem Vermittler Angebote für eine Immobilienfinanzierung einholen will, kann bzw. muss künftig grundsätzlich zwischen zwei Optionen wählen:

a) der Angebotserstellung ohne Beratung

b) der Angebotserstellung nach einer umfassenden Beratung

Bei der Angebotserstellung ohne Beratung bekommt der Verbraucher Finanzierungsvorschläge bzw. Finanzierungsangebote gem. seinen Wünschen und Vorgaben (beispielsweise in Bezug auf die Sollzinsbindung und Tilgungshöhe). Dabei werden diese Vorgaben bzw. Wünsche nicht hinterfragt und es werden auch keine (möglicherweise aus Verbrauchersicht günstigere) Alternativen vorgeschlagen. Der Verbraucher bekommt Vorschläge/Angebote für das, was er angefragt hat - nicht mehr und nicht weniger.

Wer als Verbraucher eine Beratung wünscht, um zu erfahren, welche Finanzierungsmöglichkeiten es überhaupt gibt, muss zwingend eine komplette und ausführliche Beratung in Anspruch nehmen. Dabei sind Banken und Vermittler jetzt per Gesetz verpflichtet, sich ein möglichst vollständiges Bild von dem Verbraucher, insbesondere von seiner persönlichen und finanziellen Situation, zu machen. Eine “Schnell- oder Kurzberatung” am Telefon ist damit in Zukunft ausgeschlossen!

Es ist davon auszugehen, dass Banken und Vermittler vor allem die “Beratungslösung” anbieten. Wer also “mal eben schnell” per E-Mail oder Telefon Zinskonditionen erfragen will, wird da künftig auf wohl eher Granit beißen.

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Das ausführliche Beratungsgespräch soll darin enden, dass ein Kundenberater Ihnen als Verbraucher mehrere verschiedene Finanzierungsvorschläge macht und Ihnen dann das eine oder andere ausdrücklich empfiehlt. Diese Empfehlung muss begründet werden.

Beratungsprotokoll wird Pflicht

Das Beratungsgespräch muss künftig schriftlich protokolliert werden. Wie ein solches Protokoll im Detail auszusehen hat, hat der Gesetzgeber leider offen gelassen. Bei Kreditinstituten und Vermittlern kursieren entsprechende Entwürfe. Ob diese “irgendwann später” im Streitfall vor Gericht Stand halten, wird man sehen. Bei den meisten Entwürfen werden diverse Themen und Gesprächsinhalte vorgegeben. Kundenberater oder Verbraucher können dann ankreuzen. ob über diese Themen gesprochen wurde. Uns würde es nicht wundern, wenn die eine oder andere Bank bzw. Vermittler diese Kreuzchen auch bei Themen setzt, die tatsächlich nicht besprochen wurden. Verbraucher sollten sich dieses Beratungsprotokoll sehr genaue ansehen und ggf. nachfragen. Wer ein solches Protokoll leichtfertig unterschreibt, dürfte im Falle eines Rechtsstreites Probleme bekommen, seine Ansprüche geltend zu machen.

Wir haben schon mitbekommen, dass die eine oder andere Bank zwar Beratungsprotokolle erstellen und von den Kunden unterschreiben lassen will, diese aber nicht (in Kopie) an die Kunden weitergeben will. Da fragen wir uns, was das soll?! Das riecht für uns förmlich danach, dass diese Banken die Protokolle vor allem dazu nutzen wollen, sich aus der Haftung für Beratungsfehler zu stehlen. Davon abgesehen verlangt der Gesetzgeber ausdrücklich, dass das Protokoll zusammen mit den Infos zu den Finanzierungsvorschlägen an den Verbraucher “auf einem dauerhaften Datenträger” auszuhändigen ist.

Darlehenslaufzeit: bei Rentenbeginn sollte eigentlich Schluß sein!

Um Altersarmut zu verhindern bzw. zu begrenzen müssen Immobiliendarlehen künftig spätestens mit Rentenbeginn getilgt sein. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass Rentner und Pensionäre im Alter zu hohe Belastungen durch Grundbesitz bzw. entsprechende Darlehen haben. Wer seine Finanzierung nicht pünktlich zum Rentenbeginn tilgen will oder kann, muss zukünftig nachweisen, dass die Belastung im Rentenalter bezahlbar ist. Dazu müssen Banken und Vermittler die Höhe der Einkünfte im Rentenalter prüfen. Bei dieser Berechnung spielen Überlegungen wie ein späterer Verkauf der Immobilie oder beabsichtigte Sondertilgungen während der Darlehenslaufzeit keine Rolle.

Besonders brisant dürfte diese Regelung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie für Selbständige sein. Wer als Selbständiger (noch) keine ausreichende Altersvorsorge betreibt, muss ggf. entsprechend hohe Tilgungsraten einkalkulieren. Und da kann es dann für viele Freiberufler und Gewerbetreibende richtig eng werden.

Vermittler: Sachkundenachweis erforderlich

Wer Immobllienfinanzierungen an Banken vermitteln will, benötigt künftig eine Gewerbeerlaubnis nach §34 i Gewerbeordnung (GewO). Bislang reichte eine Erlaubnis nach §34c GewO. Neu ist unter anderem, dass hierfür ein sog. Sachkundenachweis erforderlich ist. Das Problem: alle, die bereits seit mindestens 5 Jahren eine Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO haben, fallen unter die sog. “Alte-Hasen-Regelung” und brauchen für die neue Gewerbeerlaubnis keinen Sachkundenachweis. Ob das wirklich im Sinne des Verbraucherschutzes ist, darf bestritten werden.

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