Immer wieder hört und liest man, dass jeder, der eine Immobilie kaufen oder bauen will, mindestens 20 Prozent Eigenkapital benötigt. Wer dieses Eigenkapital nicht mitbringt, hat angeblich keine Chance, eine Immobilie zu finanzieren. Wenn das tatsächlich stimmen würde, hätte mindestens die Hälfte aller immobilienbesitzer in Deutschland niemals bauen oder kaufen können. Oder anders ausgedrückt: das mit den 20 Prozent Eigenkapital ist ziemlicher Unsinn! Banken, Sparkasssen usw. finanzieren Immobilien auch mit deutlich weniger Eigenkapital. Und nicht wenige Kreditinstitute finanzieren Immobilien sogar inklusive der kompletten Erwerbsnebenkosten ("Vollfinanzierung").
Ja, eine Immobilie ist auch mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital finanzierbar! Wenn man beim Neubau oder Kauf einer Immobilie auch die Nebenkosten ganz oder teilweise mitfinanzieren möchte, steigen aber auch die Anforderungen der Banken und die Risiken, die Sie selbst dabei eingehen.
Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren will, braucht eine umfassende und kompetente Beratung. Nachfolgend geben wir Ihnen gerne ein paar grundsätzliche Tipps, die aber diese persönliche Beratung nicht ersetzen können.
Unter der Begriff Vollfinanzierung versteht man die Finanzierung der gesamten Kosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Das sind bei dem Kauf einer Immobilie:
Sofern beim Immobilienkauf mehr als der reine Kaufpreis sowie ggf. Modernisierungskosten über eine Bank fremdfinanziert werden müssen, spricht man von einer Vollfinanzierung.
Bei einem Neubauvorhaben haben wir es mit einer Vollfinanzierung zu tun, wenn folgende Kosten finanziert werden sollen:
Egal, ob Neubau oder Kauf: immer wenn mehr als der reine Immobilienwert finanziert werden soll, haben wir es mit einer Vollfinanzierung zu tun.
Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital spielt die persönliche Bonität eine wesentlich Rolle. Je höher eine Bank eine Immobilie beleihen soll, desto wichtiger wird Ihre persönliche Einkommens- und Vermögenssituation (also eben das, was Banken als "Bonität" bezeichnen).
Letztlich muss Ihr Einkommen ausreichen, um die Darlehensraten dauerhaft bezahlen zu können. Dabei haben alle Banken aber ihre ganz eigenen Vorstellungen davon, ob das im Einzelfall möglich ist. Einheitliche Regeln, an die sich die Banken zu halten haben, gibt es nicht. Da ist es dann auch völlig normal, dass Bank A Ihre Finanzierung ablehnt, während Bank B damit kein Problem hat. Es entscheiden häufig Kleinigkeiten über die Machbarkeit einer Finanzierung.
Wenn man die Bedingungen der verschiedenen Banken, Sparkassen usw. vergleicht, wird man schnell feststellen, dass Vollfinanzierungen meist nur für Arbeitnehmer und Beamte machbar sind. Selbständige (Freiberufler/Gewerbetreibende) müssen aufgrund der etwas unsichereren Einkommenssituation meist ein Minimum an Eigenkapital in die Gesamtfinanzierung einbringen.
>>Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung>>
Grundsätzlich sind Vollfinanzierungen für selbstgennutzte Wohnimmobilien möglich. Das ist beispielsweise das selbstgenutzte Ein- bzw. Zweifamilienhaus oder die selbstgenutzte Eigentumswohnung. Deutlich komplizierter wird es bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Immobilien, insbesondere wenn diese überwiegend fremdvermietet werden (Kapitalanleger sollten halt auch eigenes Kapital anlegen und nicht nur das der Banken).
Wer eine mmobilie ohne Eigenkapitaleinsatz finanzieren will/muss, geht damit verschiedene Risiken ein (z.B. dass bei einem Weiterverkauf der Kaufpreis nicht ausreicht, um die bestehenden Darlehen vollständig zurückzuzahlen). Davon abgesehen sind Vollfinanzierungen vergleichsweise teuer, denn die Banken lassen sich das höhere Risiko gut bezahlen. Gerade hier ist es wichtig, die verschiedenen Angebote von Banken genau zu vergleichen. Durch einen cleveren Finanzierungsaufbau und die Wahl der richtigen Darlehensgeber, lässt sich bei Vollfinanzierungen viel Geld sparen.
Klar, eine Finanzierung mit Eigenkapital ist günstiger als eine Vollfinanzierung. Trotzdem lohnt es sich oft nicht, den Immobilienkauf oder Neubau wegen des fehlenden Eigenkapitals aufzuschieben. Wenn Sie in beispielsweise 5 Jahren genug Eigenkapital zusammengespart haben sollte,, können Ihnen die bis dahin gestiegenen Kaufpreise oder höhere Zinsen einen Strich durch die Rechnung machen. Wenn´s schlecht läuft, zahlen Sie dann in 5 Jahren deutlich höhere Finanzierungsraten als hätten Sie Ihre Wunschimmobilie heute ohne Eigenkapital finanziert.
Ob sich warten lohnt, hängt natürlich von den persönlichen Rahmenbedingungen ab. Es gibt durchaus Konstellationen, bei denen wir tatsächlich dazu raten, mit dem Kauf/Neubau noch zu warten (bespielsweise bei hohen laufenden Ratenkrediten).
Für eine erste Einschätzung, ob und wie Ihr Finanzierungsvorhaben umsetzbar ist, senden Sie uns eindach eine Online-Anfrage. Ihr künftiger Berater bzw. Beraterin meldet sich dann schnellst möglich und bespricht alles weitere direkt mit Ihnen (Call-Center o.ä. gibt es bei uns nicht).
04.11.2020 Auch in den aktuell wirtschaftlich turbolenten Zeiten, ist eine Immobilienfinanzierung ganz ohne Eigenkapital möglich. Allerdings haben viele Banken in Coronazeiten ihre Kriterien für "einen Hauskredit ohne Eigenkapital" verschärft. Wer in bestimmten Branchen arbeitet oder Kurzarbeitergeld bezieht, geht vielfach leer aus. Wir zeigen Ihnen, ob und wie Sie Ihre Wunschimmobilie auch ohne Eigenkapital finanzieren können.
18.04.2020: Sie wollen eine Immobilie im Großraum Hamburg kaufen oder bauen, haben aber kein Eigenkapital zur Verfügung? Das macht nichts, denn derzeit können wir in dieser Region Finanzierungen ohne Eigenkapital sehr günstig anbieten. Einer unserer regionalen Bankpartner bietet hier besonders günstige Zinsen - und das mit einer Zinssicherheit von bis zu 30 Jahren.
Wer nach längerer Suche seine Wunschimmobilie gefunden hat und diese mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital finanzieren kann, ist erst einmal froh und glücklich, dass das funktioniert. Allerdings sollte man in der Euphorie nicht vergessen, dass man sich mit einer Vollfinanzierung ziemlich schnell komplett ruinieren kann. Der sicherste Weg zum finanziellen Ruin führt über den Wiederverkauf der Immobilie in den ersten 10 Jahren.
Wenn Sie kein Eigenkapital zur Verfügung haben, kann eine (kleine) Eigentumswohnung der ideale Einstieg in das Thema Immobilieneigentum sein. Vergleichsweise kleine Kaufpreise machen sogar eine Vollfinanzierung inkl. der Erwerbsnebenkosten möglich. Und wenn Sie sich später vergrößern wollen, kann die Wohnung bei der Finanzierung einer anderen Immobilie nützlich sein. Aber nur, wenn man so ein Projekt richtig angeht.
Bei Baufinanzierungen ohne Eigenkapital kommt es auf viele Details an. Wer beispielsweise bei einem Neubau nicht darauf achtet, wann welche Zahlungen fällig werden und die Finanzierung entsprechend anpasst, bekommt schnell Probleme. Um deratige Probleme zu umgehen, muss man über Erfahrungen in der Abwicklung bei Banken, Sparkassen usw. verfügen. Ohne Praxiswissen und eigene Erfahrungen, kann gerade eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zum Glücksspiel werden.
Wer sich zum Thema Baufinanzierungen ohne Eigenkapital informieren will, findet im Internet auch zahlreiche Onlinerechner. Diese sollen zeigen, ob man sich eine Immobilie auch ganz ohne Eigenkapital leisten kann bzw. will. Aber was taugen solche Online-Rechner? Kann man deren Ergebnissen tatsächlich trauen?
Über einige unserer Bankpartner können wir Immobilien bis maximal ca. 110% des Kaufpreises finanzieren. Bei einem Neubauvorhaben sind so Grundstückskaufpreis, Baukosten, Baunebenkosten und die Erwerbsnebenkosten finanzierbar. Bei dem Kauf einer Immobilie können so der Kaufpreis, die üblichen Erwerbsnebenkosten und einige Extras finanziert werden. Der Einsatz von Eigenkapital ist also nicht notwendig.
Im Internet und anderen Medien wird die Finanzierung von Immobilien ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) häufig als unseriös beschrieben. Wer nicht mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen kann, sollte demnach die Finger von der eigenen Immobilie bzw. einer Finanzierung lassen. Aber ist das tatsächlich richtig und noch zeitgemäß?
Eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren? Viele Mieter stehen genau vor dieser Frage, insbesondere nach der letzten Miterhöhung oder wenn der Platz wegen Familienzuwachs nicht mehr ausreicht und eine größere bezahlbare Mietwohnung nicht zu finden ist. Wenn man ein paar Grundregeln beachtet und sich vernünftig von Fachleuten beraten lässt, ist so etwas tatsächlich möglich.
Die Grundvoraussetzungen für eine Vollfinanzierung sind eigentlich sehr einfach: Ihr regelmäßiges Einkommen muss ausreichen, um auf Dauer die monatlichen Zins- und Tilgungsraten zahlen zu können. Außerdem sollten Sie möglichst über eine “positive Vermögensbilanz” verfügen. Das bedeutet, dass sich bestehende Verbindlichkeiten und ggf. vorhandene Vermögenswerte zumindest ausgleichen. Und Ihre Schufa-Auskunft sollte keine Negativmerkmale enthalten.
Die Möglichkeiten, eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital finanzieren zu können, sind sehr stark von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Bonität abhängig. Das ergibt sich allein schon daraus, dass die Immobilie allein ja nicht als Sicherheit für Darlehen ausreicht (schließlich soll die Immobilie ja üner ihren Wert hinaus finanziert werden).
Grundsätzlich kann man alle Arten von Wohnimmobilien auch ohne Eigenkapital finanzieren. Das gilt insbesondere für selbstgenutzte Immobilien. Bei (teilweise) gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien wird es kompliziert.
Da bei einer Vollfinanzierung mehr als der reine Immobilienwert finanziert werden soll, gibt es verschiedene Varianten dabei, wie sich die Erwersbnebenkosten mitfinanzieren lassen. Darüber hinaus fallen bestimmte Finanzierungsvarianten (beispielsweise Annuitätendarlehen mit einer sehr langen Zinsbindung) weg. Hier gilt es, alternative Finanzierungsmodelle zu finden, die eine vergleichbare Zinssicherheit bieten.
(Akualisiert 17.04.2019)
Grundsätzlich gibt es bei Vollfinanzierungen die gleichen Risiken wie bei Finnzierungen mit Eigenkapital. Weil aber über den reinen Immobilienwert hinaus finanziert wird, gibt es dann doch auch ein paar sehr spezielle Risiken. Dieser Risiken sollte man sich vor dem Kauf oder Neubu einer Immobilie bewußt sein.
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen und ohne Eigenkapital finanzieren will, sollte dabei ein paar Dinge beherzigen. Wir zeigen Ihnen hier, worauf es bei dem Haus- oder Wohnungskauf kauf ohne Eigenkapital ankommt und wie Sie die best mögliche Finanzierung für Ihr Vorhaben finden.
Wer ohne Eigenkapital eine Haus bauen will, muss sehr genau auf die Details beim Hausbau achten. Ohne genaue Planung und Vorbereitung drohen vor allem Mehrkosten und damit Finanzierungslücken, da bei einer Vollfinanzierung in der Regel keine nennenswertes Rücklagen vorhanden sind.
Die Finanzierung von Immobilien ist ein sehr spezielles Thema und wenn man nicht täglich damit zu tun hat, ergeben sich natürlich Fragen. Die häufigsten Fragen, die uns zum Thema Finanzierung ohne Eigenkapital gestellt wurden, haben wir hier für Sie aufgegriffen.
Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital werden nur von wenigen Banken oder Sparkassen angeboten. Oftmals sind Vollfinanzierungen auch bei bester persönlicher Bonität grundsätzlich nicht möglich. Wir kennen die Banken und Finanzierungsmodelle, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ermöglichen.
Sie sind als Angestellte(r) noch in der Probezeit und haben jetzt Ihre Wunschimmobilie gefunden? Eigenkapital ist leider keines vorhanden? Dann wird es problematisch, denn ganz ohne Eigenkapital geht es nicht. Sie sollten zumindest die Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital bezahlen können, denn haben wir Bankpartner, die auch trotz Probezeit vergleichsweise einfach und günstig finanzieren.
Vollfinanzierungen ganz ohne Eigenkapital sind für Rentner und Pensionäre in der Regel nicht möglich. Hier verlangen Banken und Sparkassen ein Minimum an Eigenkapital (beispielsweise in Höhe der Erwerbsnebenkosten).
Man hört und liest häufig, dass eine Immobilienfinanzierung nur machbar ist, wenn man mindesten 20 Prozent Eigenkapital mitbringt. Aber diese Eigenkapitalquote hat schon längst keine Gültigkeit mehr. Es geht mittlerweile auch ganz ohne.
Sie möchten eine Immobilie ohne Eigenkapitaleinsatz finanzieren und haben noch laufende Ratenkredite? Das wird schwierig, aber nicht ganz unmöglich! Immobilienfinanzierungen bei noch laufenden Kreditverpflichtungen sind eine besondere Herausforderung, denn die Auswahl bei den Darlehensgebern ist stark eingeschränkt.
Im Gegensatz zu den echten Freiberuflern, haben es Gewerbetreibende schwer, eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen. Und je kürzer die Dauer der selbständigen Tätigkeit und je niedriger der Gewinn, um so schwieriger wird es. Zwar bieten einige Banken oder Sparkassen theoretisch auch Vollfinanzierungen für Gewerbetreibende an, in der Praxis hat das aber meist wenig Erfolg.
Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind grundsätzlich auch für Freiberufler möglich. Dabei kommt es aber ganz besonders auf die Art der freiberuflichen Tätigkeit und die Zahlen in der Vergangenheit an. Existenzgründer, also Freiberufler, die weniger als 3 volle Kalenderjahre freiberuflich tätig sind, haben hier beispielsweise kaum eine Chance. Einzige Ausnahme: Ärzte (Human- und Zahnmedizin).