So teilen Sie für das Finanzamt den Kaufpreis in Bodenwert und Gebäudewert auf

18.10.2020 Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kann das Gebäude in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben (ohne Sonderabschreibungen). Diese Abscheibungen mindern den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung und sparen somit ggf. Steuern. Die Kunst besteht darin, den Gesamtkaufpreis vorzugsweise schon im Kaufvertrag so aufzuteilen, dass das Finanzamt da mitspielt. Hierfür gibt es eine wichtige "Arbeitshilfe", die einem lange Auseinandersetzungen wegen des  Gebäudewert ersparen kann.

Kapitalanlage Aufteilung Gebäude  und Bodenwert   shutterstock 313752248

In den meisten notariellen Kaufverrägen findet sich der Gesamtkaufpreis der Immobilie.  Ab und an werden dort noch Kosten für Einbauten (beispielsweise eine Einbauküche) ausgewiesen, da das Grunderwerbsteuer spart. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte aber nicht nur derartiges Zubehör extra ausweisen, sondern den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufteilen. Der Gebäudeanteil bildet dann die Basis für die Gebäudeabschreibungen (in der Regel 2% p.a. zzgl. Sonderabschreibungen; siehe § 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz).

Aber wie berechnet man jetzt den Gebäude- und den Bodenanteil? Und wie rechnen die Finanzämter? Schließlich bringt es wenig, sich nach der ersten Steuererklärung inkl. der Immobilie lange mit dem Finanzamt über den Gebäudeanteil zu streiten.

Um lange Streitereien zu vermeiden hat das Bundesfinanzministerium eine "Arbeitsanleitung" erstellt. Mittels einer Excel-Tabelle können Sie den Gesamtkaufpreis der Immobilie so aufteilen, dass Ihr Finanzamt mitspielt und Sie so langwierige Auseinandersetzungen vermeiden. Das Rechentool finden Sie auf der Webseite der Bundesfinanzministerium unter Ar­beits­hil­fe zur Auf­tei­lung ei­nes Ge­samt­kauf­prei­ses für ein be­bau­tes Grund­stück.

Die vom Ministerium zur Verfügung gestellte Arbeitshilfe ist allerdings nichts für "blutige Laien". Allein schon die Ermittlung des richtigen Bodenrichtwertes ist nicht ganz einfach. Wer da einfach nur telefonisch den Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss erfragt, kann damit schon ziemlich daneben liegen. Im Zweifelsfall sollte man sich da Rat bei einem Sachverständigen bzw. einer Sachverständigen für die Immobilienwertermittlung einholen.

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