Wir finanzieren gemischt genutzte Immobilien bundesweit

Sie möchten eine Immobilie kaufen und finanzieren, die teilweise gewerblich genutzt wird? Da gibt es so einige Dinge zu beachten, denn das ist in vielen Details eine ganz andere Nummer als der Kauf und Finanzierung einer rein wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie.

Wohn  und Geschäftshäuser in Lübeck Travemünde c Olaf Varlemann

Ein Wohn- und Geschäftshaus kann eine interessante Anlage sein. Gerade die meist vergleichsweise hohen Mieten für die Gewerbeflächen ergeben häufig eine attraktive Rendite. Aber damit fängt auch schon das Dilemma an, denn gerade diese Gewerbemieten und auch der Gewerbemieter sind der Dreh- und Angelpunkt beim Kauf und besonders auch bei der Finanzierung.

Laufzeit des Mietvertrages!?

Eine hohe Miete ist schön und gut, aber sie nützt wenig, wenn der Mietvertrag nur noch 1 Jahr läuft. Auch bei der Finanzierung spielt die Laufzeit des Mietvertrages eine wichtige Rolle, denn sie beeinflusst maßgebliche die Wertermittlung bei den Banken.

Liegt die Restlaufzeit des Mietvertrages unter 12 Monaten sollte man hellhörig werden und sich genau erkundigen, ob der Mieter darüber hinaus an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses interessiert ist. Ist er es nicht, ist die Frage, ob und zu welchen Konditionen die Gewerberäume danach neu vermietet werden können. Dabei sollte man den aktuellen/bisherigen Mieter auch sehr genau danach fragen, warum er nicht verlängern will. Neben rein persönlichen Gründen kann auch die Immobilie oder/oder deren Lage eine Rolle spielen.

Nachhaltigkeit der Mieten!?

Mietverträge sind noch immer auf Papier geschrieben und Papier ist bekanntlich geduldig. Als Kaufinteressent sollte man sich nicht nur die Mietverträge zeigen lassen, sondern möglichst auch den Nachweis, dass die Mieten tatsächlich in der vereinbaren Höhe gezahlt werden. Bei Gewerbemietern kann es durchaus vorkommen, dass die vereinbarte Miete nur zum Teil gezahlt wird (insbesondere im Gastrobereich). Und das bringt uns gleich zum nächsten Punkt.

Bonität der Gewerbemieter?!

Bei gewerblicher Vermietung ist die Bonität der Gewerbemieter extrem wichtig. Was nützt Ihnen ein langfristiger Mietvertrag mit einer guten Miete/Pacht, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, diese langfristig zu tragen? Nicht viel und deshalb sollten Sie vor allem bei Neuvermietung sehr genau die Bonität Ihres Mieters prüfen. Bei der Vermietung einer Wohnung an eine Privatperson reicht oft schon eine Schufa-Eigenauskunft aus. Bei Gewerbemietern ist es nicht ganz so einfach. Hier ist es durchaus üblich, dass Sie sich Unterlagen wie Jahresabschlüsse (Bilanzen, Gewinnermittlungen) vorlegen und von Ihrem eigenen Steuerberater prüfen lassen. Bei Existenzgründern, die diese Unterlagen noch nicht haben können, hilft ein Blick in die Businesspläne. Unsere Kunden können über uns zudem eine „Creditreform-Auskunft“ anfordern. Das ist so etwas wie die Schufa für Unternehmen. Die Creditreform-Auskünfte sind mit etwas Vorsicht zu genießen, enthalten aber durchaus wichtige Unternehmensinformationen und ggf. Warnsignale.

Unternehmensgröße ist kein Kriterium!?

Wer glaubt, dass ein großer Name ein verlässliches Merkmal dafür ist, wie sicher die Mieten für Gewerberäume sind, liegt falsch. Man muss nur mal in die Presse schauen und wird schnell auf Meldungen stoßen, dass auch große du „alteingesessene“ Unternehmen sich gesundschrumpfen (z.B. durch Filialschließungen) oder gar in die Insolvenz gehen. Beispiele hierfür gibt es zur Genüge, siehe z.B. jüngst die Modekette Garry Weber.

Vorsicht ist bei der Vermietung an einen Franchise-Unternehmer angesagt, denn Mieter wird in der Regel nicht das Franchise-Unternehmen, sondern der einzelne Franchisenehmer. Da sollte man sich auch nicht unbedingt auf Businesspläne verlassen, denn die werden häufig vom Franchisegeber erstellt und sind gerne „ein wenig optimistisch“.

Finanzierung?!

Die Finanzierung einer teilweise gewerblich genutzten Immobilie ist anders als die Finanzierung beispielsweise eines Einfamilienhauses. Bei einem Einfamilienhaus kann eine Bank relativ einfach den Sachwert der Immobilie ermitteln und daraus dann den sog. Beleihungswert ableiten. Je nachdem wie hoch das gewünschte Darlehen im Verhältnis zu diesem Beleihungswert ist, desto höher oder niedriger sind die Zinsen. Liegt das gewünschte Darlehen sogar über dem Beleihungswert (Stichwort Blankoanteil), ist das oft noch kein Beinbruch.

Bei Immobilien mit mehr als 3 Wohneinheiten und oder einem Gewerbeanteil sieht das alles etwas anders aus, denn hier wird nicht mehr der Sachwert der Immobilie ermittelt, sondern der Ertragswert. Dieser Ertragswert beruht ausschließlich auf den Mieterträgen der Immobilie. Und da wird es schnell eng, denn dieser Ertragswert ist häufig bedeutend niedriger als der verlangte Kaufpreis. In der Folge verlangen Banken meist einen vergleichsweise hohen Eigenkapitalanteil.

Auch bei den Bonitätsanforderungen sind Banken strenger als bei der Finanzierung eines selbstgenutzten Eifamilienhauses. Abgesehen von einem gewissen Vermögenshintergrund muss das verfügbare Einkommen ausreichen, um auch einen längerfristigen Mietausfall tragen zu können. Gerade bei Gewerbeflächen sollte man einkalkulieren, dass eine Neuvermietung meist deutlich länger braucht als beispielsweise die Vermietung einer Eigentumswohnung.

Bankenauswahl?!

Viele Banken lehnen die Finanzierung von Immobilien mit einem erhöhen Gewerbeanteil ab. Ab einem Gewerbeanteil von 20 Prozent (gemessen an der Fläche und/oder den Mieteinnahmen) wird die Auswahl bei potentiellen Darlehensgebern deutlich kleiner als bei reinen Wohnimmobilien.

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