Immobilie voll finanziert: beim Wiederverkauf droht die böse Überraschung

Wer nach längerer Suche seine Wunschimmobilie gefunden hat und diese mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital finanzieren kann, ist erst einmal froh und glücklich, dass das funktioniert. Allerdings sollte man in der Euphorie nicht vergessen, dass man sich mit einer Vollfinanzierung ziemlich schnell komplett ruinieren kann. Der sicherste Weg zum finanziellen Ruin führt über den Wiederverkauf der Immobilie in den ersten 10 Jahren.

Vollfinanzierung  Bei Wiederverkauf kann es teuer werden shutterstock 1011360286

Petra Müller und Karsten Voigt sind happy! Nachdem sich Nachwuchs angekündigt hatte und feststand, dass die Mietwohnung zu klein für 3 wird, haben die beiden lange nach einer passenden neuen Mietwohnung gesucht. Das war ein schier unmögliches Unterfangen, denn eine bezahlbare größere Mietwohnung war kaum zu finden. Die beiden fassten dann schnell den Plan, sich "etwas eigenes" im Umland zu suchen. Die Zinsen waren günstig und da spielte es kaum eine Rolle, dass die beiden so gut wie kein Eigenkapital hatten (Eigentum war eigentlich nicht geplant). Nachdem ihr Bankberater ihnen grünes Licht gegeben und die maximale Darlehenssumme ermittelt hatte, waren die beiden sofort auf die Suche gegangen und ziemlich schnell fündig geworden. Für rund 200.000 Euro kauften sie ein kleines Reihenhaus im Norden. Zu dem Kaufpreis kamen dann noch "satte" 31.000 Euro Erwerbsnebenkosten. Aber der Banker hielt Wort und finanzierte die Gesamtkosten im "Komplettpaket" zu vergleichsweise günstigen Konditionen. Und die Rate von monatlich rund 600 Euro ist auch nicht höher als die Miete für die alte Mietwohnung.

So sieht die Finanzierung aus:

  • Gesamtkosten und Darlehensbetrag: 231.280 Euro (Kaufpreis 200.000 Euro zzgl. 31.280 Erwerbsnebenkosten)
  • Zinssatz 1,19% (Zinsbindung 10 Jahre) - Tilgungssatz 2,00% = 617 Euro monatliche Rate

Dass das nach heutigem Stand sicher nicht die optimale Finanzierung ist, ist keine Frage. Es geht hier aber nur darum, die möglichen finanziellen Folgen des Wiederverkaufs der Immobilie darzustellen!

Zurück zu unserem Beispiel. Wir denken uns mal 5 Jahre weiter....

Die anfängliche Euphorie ist verflogen und In der Beziehung von Petra und Karsten knirscht es gewaltig. Schlußendlich beschließen die beiden, sich zu trennen. Da keiner von beiden das Reihenaus auf Dauer alleine halten kann bzw. will, soll das Haus verkauft werden. Mehrere Makler schätzen den Wert auf genau die 200.000 Euro, die die beiden vor 5 Jahren bezahlt haben. Na ja, das klingt zumindest so, als ob die beiden mit einem blauen Auge davon kommen...

Das böse Erwachen kommt als ihr Bankberater ihnen die Rechnung der Bank aufmacht. Nach 5 Jahren haben die beiden bei der Bank noch eine Restschuld in Höhe von rund 208.500 Euro. Zu dieser Reschuld kommt jetzt noch die sog. Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 15.000 Euro. Die Bank verlangt also die Zahlung von rund 222.500 Euro. Nach Abzug des Kaufpreises von 200.000 Euro bleiben 22.500 Euro Restschuld, die die beiden jetzt anderweitig aufbringen müssen. Da Petra Müller derzeit wieder in Elternzeit ist und die beiden in den letzten 5 Jahren keine Rücklagen bilden konnten, muss sich jetzt Karsten Voigt allein um einen Ratenkredit kümmern. Das wird ihn die nächsten 7 Jahre rund 300 Euro im Monat kosten. Das klingt erst einmal nicht nach viel, aber zusammen mit der Miete für eine neue Wohnung und dem Unterhalt für die inzwischen 2 Kinder, bleibt am Monatsende nicht mehr viel übrig.

Alles noch kein Drama?

Wer es etwas dramatischer mag, kann ja als erstes einfach mal die o.g. Zahlen verdoppeln. Da wären wir dann bei einem Kaufpreis, wie er in Ballungsgebieten normal ist. Bei einem Verkauf nach 5 Jahren blieben dann rund 45.000 Restschuld. Da wird es dann mit einem Ratenkredit schon langsam kompliziert.

Als nächstes kann man sich aber auch fragen, wie die Rechnung aussieht, wenn die Immobilie nicht nach 5, sondern schon nach 1, 2 oder 3 jahren verkauft werden soll. Schließlich gehen nicht wenige Beziehungen und Ehen in den ersten 1-2 Jahren nach Einzug ins Eigenheim in die Brüche.

Restschulden (inkl. Vorfälligkeitsentschädigung):

  • nach 1 Jahr ca. 45.000 Euro
  • nach 2 Jahren ca. 40.000 Euro
  • nach 3 Jahren ca. 35.000 Euro
  • nach 4 Jahren ca. 29.000 Euro

Erst nach ca 8 Jahren wäre ein Verkauf in diesem Beispiel ohne Restschuld möglich (immer vorausgesetzt, dass der Preis für die Immobilie in etwa gleich bleibt). Wer seine Immobilie heute verkaufen will/muss, kann Glück haben. Gerade in den Ballungsgebieten sind die Immobilienpreise in der vergangenen Jahren stark gestiegen. Müssen Sie Ihre Immobilie heute verkaufen, können Sie durchaus plus/minus Null davon kommen. Aber das ist keine Garantie für die Zukunft.

Wie kann man sich vor der Wiederverkaufsfalle schützen?

Als erstes sollte man sich gut überlegen, ob der Kauf oder Neubau vom Eigenheim grundsätzlich eine gute Idee ist. Ich erlebe es immer wieder, dass Paare, deren Beziehung schon erste "Ermüdungserscheinungen" zeigt, versuchen, die Beziehung mit der eigenen Immobilie zu kitten. Das ist gelinde gesagt keine gute Idee (unabhängig davon, ob man Eigenkapital in die Finanzierung einbringt oder nicht). Absoluter Rekord innerhalb meines Kundenstamms: am Tag nach dem Einzug ins eigene Haus, ist "sie" wieder ausgezogen.

Wer sich auf das Abenteuer Eigenheim einlässt, hat nur zwei ernstzunehmende Möglichkeiten, für den Fall des "vorzeitigen Verkaufs" vorzusorgen: als erstes sollte man Reserven bilden, sprich zusätzliches Kapital ansparen. Wer das nicht kann, weil die Finanzierungsbelastung zu hoch ist, hat schon einiges falsch gemacht. Als zweites sollte man die Tilgung der Immobilienkredite deutlich erhöhen. Wer bei einer Vollfinanzierung mit nur 2% p.a. tilgt, wird Jahre brauchen, um aus der Wiederverkaufsfalle zu kommen (siehe oben). Hier empfiehlt es sich ggf., die Erwerbsnebenkosten mit kurzer Gesamtlaufzeit gesondert zu finanzieren. Das kann insgesamt Zinsen sparen, motiviert aber vor allem, diesen Baustein möglichst schnell "von der Backe zu bekommen". Und wenn man dass dann vor allem als Paar hinbekommt, kann das durchaus positiv für eine Beziehung sein.

Ihr

Olaf Varlemann

Inhaber von baufi-nord.de