Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen und ohne Eigenkapital finanzieren will, sollte dabei ein paar Dinge beherzigen. Wir zeigen Ihnen hier, worauf es bei der Vollfinanzierung eines Immobilienkaufs ankommt und wie Sie die best mögliche Finanzierung finden.

Immobilie ohne Eigenkapital kaufen c shutterstock 658229338

Kostensicherheit beim Immobilienkauf!

Wer nur wenig Eigenkapital zur Verfügung hat und sich trotzdem eine Immobilie zulegen will, braucht vor allem eins: Sicherheit bei den Gesamtkosten! Nichts ist schlimmer als eine Immobilie voll zu finanzieren und dann noch "Nachschlag" zu brauchen, weil die Kosten unerwartet gestiegen sind. So passiert es vielen Bauherren, insbesondere wenn sie sich anfangs auf die Kalkulation ihres Bauunternehmens verlassen haben.

Beim Kauf einer fertiggestellten Immobilie (z.B. ein Altbau) ist das Kostenrisiko dagegen vergleichsweise niedrig. Das gilt zumindest, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die nicht erst aufwendig saniert werden muss. Insoweit ist jeder, der eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen und finanzieren will, gut beraten, wenn er eine sog. Bestandsimmobilie kauft und nicht neu baut. Das macht die Finanzierung deutlich einfacher und verhindert, dass die Kosten aus dem Ruder laufen.

Vom Fachmann prüfen lassen!

Egal, ob neu oder gebraucht: wer eine Immobilie kaufen will, sollte diese vor Vertragsunterschrift von einem unabhängigen Sachverständigen begutachten lassen. Wir haben in unseren über 25 Jahren Berufserfahrung zig Fälle gesehen, in denen diese Gutachten unsere Kunden - darunter auch zahlreiche Handwerker- vor katastrophalen Fehlkäufen bewahrt haben. Und ein solches Gutachten kostet nicht die Welt. Eine einfache Besichtigung ist in der Regel schon für Beträge “um und bei” ca. 250 Euro zu haben. Für unsere Kunden halten wir Adressen von unabhängigen Bausachverständigen im gesamten Bundesgebiet bereit.

Modernisierungsaufwand berücksichtigen!

Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen will, sieht oft nur die aktuellen Kosten, die meistens überschaubar sind. Gerne wird übersehen (oder verdrängt), dass auch solide gebaute Immobilien nicht ewig halten. Mit der Zeit fallen einfach bestimmte Modernisierungsarbeiten an. Wer diese Arbeiten und Kosten nicht von Anfang an einkalkuliert, kann später Probleme bekommen. Das gilt vor allem, wenn man schon bei bei Ankauffinanzierung ans finanzielle Limit gegangen ist.

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sollte man die kurz- und mittelfristig notwendigen Modernisierungsmaßnahmen von Anfang an mitfinanzieren (beispielsweise eine neue Heizung). Das ist unter dem Strich deutlich einfacher und günstiger als solche Arbeiten später einzeln zu finanzieren. Kaum eine Bank ist begeistert, wenn Sie dort ein Darlehen für eine neue Heizung in Höhe von ca. 10.000 Euro beantragen (am besten noch in Kombination mit Fördermitteln oder als KfW-Kredit). Das endet meist mit einem simplen Ratenkredit mit entsprechend hohen Tilgungsraten.

Vom Kauf echter Sanierungsobjekte ohne Eigenkapital raten wir übrigens grundsätzlich ab (beispielsweise das typische "Handwerkerhaus"). Wie auch beim Neubau besteht hier ein erhebliches Kostenrisiko, das man ohne ein Minimum an Rücklagen nicht eingehen sollte. Das wird auch nicht besser, wenn man die Arbeiten in Eigenleistung ausführen will.

Renovierungskosten werden meist nicht mitfinanziert

In den seltensten Fällen kann oder will man ohne Renovierung in die Immobilie einziehen. Die Kosten für Malerarbeiten, Erneuerung der Bodenbelege usw. werden von Banken aber als rein “werterhaltende Kosten” angesehen und oft nicht mitfinanziert (oder nur gegen Zinsaufschläge). Da bringt es auch nicht viel, wenn die Renovierungsarbeiten in Eigenleistungen erbracht werden.

Ob und in welcher Höhe Renovierungskosten mitfinanziert werden können, hängt vor allem von den Erwerbsnebenkosten ab. Diese Erwerbsnebenkosten sind neben dem Kaufpreis der größte Kostenblock. Auch bei Banken, die Immobilien voll finanzieren, ist aber irgendwann eine Obergrenze erreicht. Kaufen Sie beispielsweise ein Immobilie in Schleswig-Holstein (6,5% Grunderwerbsteuer!) und müssen eine Maklercourtage zahlen, ist die Obergrenze schnell erreicht. Zusätzliches Geld für die Renovierung ist dann meistens nicht mehr drin. Kaufen Sie dagegen eine Immobilie in Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5%!) ohne Makler, ist bei der Beleihung der Immobilie ggf. noch Luft nach oben. So wirken sich die unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätze in den einzelnen Bundesländern aus.

Wieviel ist maximal finanzierbar?

Grundsätzlich gibt es keine festen Grenzen. Am End eentscheidet jede Bank selbst, wie hoch sie eine Immobilie beleihen will und kann. In der Praxis ist aber fast immer bei 120% des Immobilienwertes Schluß. Im besten Fall kann also der Kaufpreis plus 20 Prozent weitere Kosten finanziert werden. Wenn die Bank den Immobilienwert unter dem Kaufpreis ansetzt, können aus den 20 Prozent aber schnell auch nur 10 Prozent werden.

Wer eine Immobilie kauft, um diese zu vermieten, wird nur im absoluten Ausnahmefall mehr als den Kaufpreis finanzieren können. Bei Kapitalanlegern verlangen Banken, dass die Darlehnsnehmer auch eigenes Geld "anlegen" und nicht nur das der Banken. Vollfinanzierungen sind bei Kapitalanlegern nur bei entsprechendem Einkommens- und Vermögenshintergrund möglich.

Finanzierungskonzept und Finanzierungspartner

Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital finanziert, muss besonders auf das passende Finanzierungskonzept und die Auswahl des richtigen Finanzierungspartners (Darlehensgeber) achten. Gerade bei Vollfinanzierungen gibt es zahlreiche Finanzierungsvarianten. Welche davon, die optimale ist, hängt von diversen Faktoren ab.

Wer sich die Finanzierung einer Immobilie nur leisten kann, wenn die Darlehenstilgung auf ein absolutes Minimum reduziert wird und die Zinsen nur für 10 Jahre festgeschrieben werden , sollte sich ernsthaft Gedanken machen. Gerade bei den derzeit vergleichsweise geringen Zinsen schiebt man ohne ausreichende Tilgung schnell einen Schuldenberg vor sich her, der schon bei späteren kleinen Zinserhöhungen in sich zusammenbrechen kann. Und auch bei einem späteren Verkauf kann sich eine niedrige Tilgung schnell rächen.

Auch die Auswahl des Finanzierungspartners (Darlehensgebers) selbst ist bei Vollfinanzierungen extrem wichtig. Geht die finanzierende Bank schon bei der Ankauffinanzierung an das eigene Limit (Beleihungsgrenzen), sind spätere Finanzierungen (z.B. für Modernisierungen) meist nicht mehr möglich.

Beratung schützt vor Fehlern!

Im Rahmen unserer Beratung besprechen wir alle relevanten Punkte und überlegen gemeinsam, wie man Fehler vermeiden und Risiken einer Vollfinanzierung minimieren kann. Unser Vorteil: wir vermitteln seit 20 Jahren Vollfinanzierungen und haben so einen entsprechenden Erfahrungsschatz angesammelt, von dem Sie profitieren können.

Button Berater vor Ort finden

Button Angebot online anfordern