Wie berechnen Banken das Einkommen von Selbständigen?

Bei Angestellten und Beamten kann man Einkommen ja meist ganz einfach in den Gehaltsabrechnungen ablesen. Aber wie funktioniert das bei Selbständigen? Wie ermitteln Banken bei der Kreditvergabe das Einkommen von Selbständigen oder Freiberuflern?

Die Banken gehen bei der Ermittlung des Einkommens von Selbständigen ganz unterschiedlich vor. Gemeinsam ist allen aber, dass sie das Einkommen auf Basis der tatsächlichen Einkünfte der letzten 2-3 Jahre berechnen. Das unterscheidet Selbständige von Angestellten oder Beamten, bei denen das Einkommen der letzten Jahre ziemlich uninteressant ist. Selbständige müssen also weit in die Vergangenheit gehen und entsprechende Einkommensnachweise vorlegen. Diese Einkommensnachweise bestehen aus den letzten Steierbescheiden (und den dazugehörigen Steuererklärungen) sowie den Gewinnermittlungen (Einnahmen-Überschuss-Rechnung) oder entsprechenden Bilanzen.

Selbständige brauchen also die belegbare Zahlen der letzten 3 Jahre (einige wenige Banken sind auch mit den Zahlen der letzten 2 Jahre zufrieden). Liegen diese Zahlen vor, geht jede Bank, Sparkasse oder anderer Darlehensgeber unterschiedlich vor. Die einen Banken setzten beim Einkommen den Gewinn des letzten Jahres an. Die anderen nehmen den Durchschnitt der letzten 3 Jahre. Wieder andere setzen den niedrigsten Wert der letzten 3 Jahre an. Wie gesagt: jede Bank kocht da ihr eigenes Süppchen.

Wer weniger als 2 bzw. 3 Jahre selbständig tätig ist, gilt bei den Banken als Existenzgründer. Da wird es dann bei der Immobilienfinanzierung ziemlich eng, denn nur wenige Banken lassen sich darauf ein. Das liegt daran, dass Selbständige erfahrungsgemäß vor allem in den ersten 2 Jahren ihrer Selbständigkeit scheitern.

Wie ermittelt man das verfügbare Einkommen?

Dreh- und Angelpunkt der Kreditentscheidung ist das sog. verfügbare Einkommen. Darunter versteht man das Einkommen, dass Ihnen nach Abzug aller festen Kosten monatlich zur Verfügung steht und ausreichen muss, um u.a. die Zins- und Tilgungsraten beim Darlehensgeber zu bedienen. Für die Ermittlung dieses verfügbaren Einkommens nimmt man den Gewinn, den Sie im Jahr erzielen. Von diesem Gewinn zieht man die zu zahlende Einkommenssteuer ab. Den dann verbleibenden Betrag teilt man durch 12 (Monate) und hat so Ihr monatliches Einkommen. Hiervon werden aber weitere Beträge abgezogen:

  • Beiträge für die Krankenversicherung (die in der Höhe nachgewiesen werden müssen)
  • Beiträge für die Altersversorgung (mindestens aber 20 Prozent des Gewinns nach Steuern und in der Regel mindestens 500 Euro monatlich)

Der dann verbleibende Betrag ist in etwa mit dem Nettoeinkommen eines Angestellten oder Beamten vergleichbar.

Was ist bei ausgewiesenen Verlusten in den vergangen Jahren?

Wenn Sie als Selbständiger in den vergangenen Jahren Verluste ausgewiesen haben, wird´s eng. Sofern dafür nicht irgendwelche Sondereffekte verantwortlich sind, wird jede Bank Ihr Einkommen "auf Null setzen". Und damit ist eine Kreditvergabe in der Regel nicht mehr möglich. Sollte dagegen nur ein Jahr mit einem negativen Ergebnis dazwischen sein, muss man auch hierfür eine logische und nachvollziehbare Erklärung parat haben.

Welche Einkommensnachweise müssen gebracht werden?

Als Einkommensnachweise dienen die steuerlichen Unterlagen wie Steuerbescheide, Steuererklärungen und die dazugehörigen Bilanzen bzw. Gewinnermittlungen. Wichtig: Banken akzeptieren in der Regel keine selbst erstellten Steuererklärungen, sondern verlangen, dass diese von einem Steuerberater erstellt wurden. Das gilt insbesondere wenn der letzte Steuerbescheid für das vorletzte Kalnderjahr vorliegt, denn dann wollen Banken in der Regel vom Steuerberater testierte Zahlen sehen.

Tipp: sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater!

Bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilienfinanzierung machen, sollten Sie Ihre aktuelle Einkommenssituation mit Ihrem Steuerberater genau durchsprechen. Dieser weiß aufgrund seiner Erfahrungen, mit welchen Zahlen die Banken rechen und kann Ihnen Tipps geben, wie Sie Ihre Zahlen am besten präsentieren. Denken Sie dabei auch daran, dass es bei Banken keinen besonders guten Eindruck macht, wenn Sie auf Fragen zu Ihrer Einkommenssituation keine guten Antworten geben können. Sie müssen ja nicht unbedingt Spezialist im Lesen von Bilanzen werden, aber ein gewisses Grundwissen setzen Banken zu Recht voraus.

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