Finanzierung von denkmalgeschützten Immobilien

Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie klingt auf den ersten Blick verlockend, denn dem (Erst-)Erwerber winken dank Sonderabschreibungen vergleichsweise hohe Steuervorteile. Das Problem: viele Denkmalschutzobjekte sind komplett überteuert und somit auch nur schwer finanzierbar.

Denkmalschutzobjekte werden von Immobilienvertrieben meist inkl. “Finanzierungsservice” angeboten. Dem Käufer wird erklärt, dass er sich selbst nicht um die “lästige Finanzierung” kümmern muss, sondern das selbstverständlich zum Serviceangebot des Initiators gehört. Gerne wird auch noch erwähnt, dass man dafür Sonderkonditionen mit “ausgesuchten Banken” vereinbart hat. Nebenbei wird dem potentiellen Käufer so auch eingeredet, dass die Immobilien “bankengeprüft” sind.Finanzierung Denkmalschutz

Die angeblichen Sonderkonditionen bestehen allerdings meistens darin, dass man überhaupt eine Bank für die Finanzierung dieser Immobilien hat. Und der “Finanzierungsservice aus einer Hand” ist auch alles andere als uneigennützig, denn würde sich der potentielle Erwerber selbst um die Finanzierung kümmern, würde er wahrscheinlich sehr schnell merken, dass die Kaufpreise für denkmalgeschützte Immobilien häufig völlig überzogen sind und weit über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Das einzig “bankgeprüfte” ist oft nur der sog. “Blankoanteil”, also der Teil der Finanzierung, der nicht durch den Wert der Immobilie abgedeckt ist. Bei entsprechender Kundenbonität wird der von einigen Banken und vor allem von Sparkassen aber gerne mitfinanziert.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben will, muss davon ausgehen, dass seriöse Banken und Sparkassen meistens einen deutlich höheren Eigenkapitalanteil verlangen als bei einer “normalen” Immobilie. Das gilt unabhängig davon, ob die Denkmalschutzimmobile selbst genutzt oder vermietet werden soll. Wer ein solches Objekt nicht durchsaniert kauft, sondern selbst sanieren will, muss finanziell einen langen Atem mitbringen. Hier lauern teilweise extreme Mehrkosten, die im Vorfeld nur schwer kalkuliert werden können.

Hintergrund

Bei vermieteten Denkmalschutzimmobilien können in den ersten 8 Jahren je 9 Prozent der Sanierungskosten und in den den folgenden 4 Jahren je 7 Prozent der Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden. Wird die Immobilie selbst genutzt können 9 Jahre jeweils 10 Prozent der Sanierungskosten (also insgesamt 90 Prozent) abgesetzt werden. Die Steuervorteile hat nur der Sanierer oder Ersterwerber.