Kapitalanleger: Mindestanforderungen bei der Finanzierung

Sie möchten eine vermietete Immobilie bauen/kaufen und finanzieren? Dann sollten Sie bei Ihrer Planung beachten, dass Banken und Sparkassen zunehmend höhere Anforderungen bei der Finanzierung von sog. Renditeimmobilien stellen. Dieses betrifft insbesondere die Bonität und den erforderlichen Eigenkapitaleinsatz.

Wenn Sie eine vermietete Immobilie finanzieren wollen, sollten Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

Einkommensverhältnisse

Sie sollten über ein Mindesteinkommen von ca. 40.000 bis 65.000 Euro bei Alleinstehenden und ca. 55.000 bis 80.000 Euro bei Verheirateten jährlich verfügen. Mit diesem Mindesteinkommen ist das zu versteuernde Einkommen gemeint (nicht das Brutto- oder Nettoeinkommen). Die Höhe dieses Mindesteinkommens variiert je nach Darlehensgeber.

Das verfügbare Einkommen sollte zudem ausreichen, um nicht von der zu finanzierenden Immobilie leben zu müssen und ggf. Mietausfälle oder Instandhaltungsmaßnahmen tragen zu können. Ideal ist es, wenn Sie den Kapitaldienst für die Finanzierung auch dann noch tragen können, wenn Mieteinnahmen auf Dauer ausbleiben. Ist das nicht der Fall, sollten Sie sich fragen, ob Sie dieses Mietausfallrisiko tatsächlich eingehen wollen.
Insgesamt muss die zu finanzierende Immobilie (und die dafür notwendige Finanzierung) zu Ihren Einkommen- und Vermögensverhältnissen passen. Was passend ist und was nicht entscheiden Banken/Sparkassen gerne auch aufgrund von weichen Kriterien. Wer beispielsweise erkennbar keine Erfahrungen mit Immobilieneigentum hat (und beispielsweise selbst zur Miete wohnt), wird nur wenig Chancen haben eine Finanzierung zu bekommen. Und das ist auch gut so.

Vermögensverhältnisse

Sie sollten mindestens über eine positive Vermögensbilanz verfügen. Das bedeutet, dass die Summe Ihrer Vermögenswerte größer ist als die Summe Ihrer bestehenden Verbindlichkeiten. Zudem sollten Sie über ausreichende Reserven und Rücklagen verfügen, um Mietausfälle und ggf. auch die Instandhaltung der Immobilie tragen zu können. Wer nicht über entsprechende Reserven verfügt, muss sich fragen, welche Konsequenzen es hat, wenn Mieten auf Dauer ausbleiben oder mehr oder weniger unerwartete Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung zu tragen sind. Was ist beispielsweise wenn Sie an einen der viel beschworenen Mietnormaden geraten und nicht nur die Mieten abschreiben, sondern auch noch die Wohnung oder das ganze Haus auf eigene Kosten renovieren müssen?

Eigenkapitaleinsatz: ohne eigenes Kapital geht nichts!

Wenn Sie eine vermietete Immobilie erwerben und finanzieren wollen, sind Sie per Definition ein Kapitalanleger. Dieser Begriff leitet sich von “eigenes Kapital anlegen” ab und nicht von “das Kapital anderer anlegen (beipielsweise das von Banken)”. In der Folge bedeutet dies, dass Sie ein Minimum an Eigenkapital einbringen müssen. Dies sind fast immer mindestens die Erwerbsnebenkosten. Wenn Sie nicht über das Kapital verfügen, um mindestens die Erwerbsnebenkosten tragen zu können, sollten Sie über den Bau oder Kauf einer Anlageimmobilie nicht weiter nachdenken.
Wie hoch der notwendige Eigenkapitaleinsatz am Ende tatsächlich ist, hängt vom Wert der Immobilie ab. Bei Kapitalanlagen wird dazu der sog. Ertragswert ermittelt, der erfahrungsgemäß meistens deutlich unter dem sog. Sachwert der Immobilie liegt.

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