Immobilienfinanzierungen für Kapitalanleger

Die Finanzierung von vermieteten Immobilien und Renditeobjekten ist durch die sog. Bankenkrise und verschärfte Eigenkapitalregeln für Banken schwieriger geworden. Das gilt vor allem, wenn es sich nicht um nur reine Wohnimmobilien handelt, sondern um ganz oder teilweise gewerblich genutzte Flächen. Die Situation hat sich durch "Corona" nochmals verschärft. Banken schauen inzwischen noch genauer hin, wen nd was sie finanzieren.

Rein wohnwirtschaftlich genutzte Anlageimmobilien können wir über unsere Bankpartner grundsätzlich bis maximal 100% des Kaufpreises bzw. der Anschaffungs- und Herstellungskosten finanzieren. Mindestens die Erwerbsnebenkosten sollten dabei aus echtem Eigenkapital gezahlt werden. Bei ganz oder teilweise gewerblich genutzten Immobilien hängt die maximale Beleihungshöhe von zig verschiedenen Faktoren ab (z.B. Restlaufzeit eines Ankermietvertrages usw.).

Für Anleger mit renditestarken Immobilien bieten wir im Rahmen unserer sog. Projektfinanzierung ein echtes Highlight. Bei dieser Finanzierungsvariante werden die persönlichen Bonitätsanforderungen auf Minimum reduziert. Die Finanzierung wird überwiegend auf die Immobilie selbst, insbesondere auf die Mieteinnahmen, abgestellt. Auf diesem Weg lässt sich der Prüfungsaufwand bankseitig stark reduzieren und die Bonitätsanforderungen sind nicht ganz so hoch wie bei den meisten Banken.

Grundsätzlich können wir über unsere diversen Bankpartner folgende Objekte finanzieren:

  • vermietete Einfamilien-/Doppel-/Reihenäuser
  • vermietete Eigentumswohnungen (auch sog. "Mikroappartments")
  • Mehrfamilienhäuser
  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Ferienwohnungen und Ferienhäuser
  • Arztpraxen und Ärztehäuser
  • Sozialimmobilien (Senioren- und Pflegeeinrichtungen)
  • Supermärkte und Einkaufszentren
  • Hotels und Pensionen

Diese folgenden Projekte können wir mit gewissen Einschränkungen finanzieren:

  • Denkmalschutzimmobilien
  • Seniorenwohnungen

Diese Projekte und Immobilien können bzw. wollen wir derzeit nicht über unsere Bankpartner finanzieren:

  • reine Produktions- oder Lagerhallen
  • Windkraftanlagen
  • Photovoltaikanlagen
  • Biogasanlagen
  • Blockheizkraftwerke o.ä.
  • Freizeitimmobilien (z.B. Sportanlagen, Fitnesscenter, Solarien usw.)
  • Betriebsgebäude für Speditionen, Taxi- und Fuhrunternehmen
  • Tankstellen
  • Land- und Forstwirtschaft (inkl. Reiterhöfe, Pferdepensionen usw.)
  • KfZ-Werkstätten und KfZ-Betriebe
  • einzelne Ladenlokale (z.B. Einzelhandelsgeschäft)
  • jede Form von Darlehenssanierung für den Darlehensnehmer (z.B. Umschuldungen bei Kreditkündigung durch Bank, laufender Zwangsverwaltung, laufendem Insolvenzverfahren usw.). Das gilt auch für sog. Sanierungen innerhalb der Familie

So teilen Sie für das Finanzamt den Kaufpreis in Bodenwert und Gebäudewert auf

18.10.2020 Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kann das Gebäude in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben (ohne Sonderabschreibungen). Diese Abscheibungen mindern den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung und sparen somit ggf. Steuern. Die Kunst besteht darin, den Gesamtkaufpreis vorzugsweise schon im Kaufvertrag so aufzuteilen, dass das Finanzamt da mitspielt. Hierfür gibt es eine wichtige "Arbeitshilfe", die einem lange Auseinandersetzungen wegen des  Gebäudewert ersparen kann.

Kapitalanlage Aufteilung Gebäude  und Bodenwert   shutterstock 313752248

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Mit 50 Immobilien in die finanzielle Unabhängigkeit oder in den Abgrund?!

16.08.2020: Kaum ein Tag vergeht, an dem mir bei Youtube oder Facebook niemand erzählen will, wie man mit dem Sammeln von möglichst vielen Immobilien innerhalb kürzester Zeit reich werden kann. Aber was soll man von Sprüchen wie „Ich habe in den letzten 4 Jahren 50 Immobilien gekauft!“ oder „Werde unabhängig mit 5.000 Euro passivem Einkommen aus Deinen Immobilienportfolio!“ halten?

Karikatur Immobiliencoaches

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Mietendeckel: kreative Vermieter versuchen höhere Mieten herauszuschlagen

Der sog. Mietendeckel in Berlin hat für viel Gesprächsstoff und Streit gesorgt. Mietenstopp, Mietobergrenzen und besonders auch die Mietpreiskappung für bestehende Mietverträge haben so manchem Vermieter den Schweiß und die Zornesröte ins Gesicht geschrieben. Und wie zu erwarten, wurden einige Berliner Vermieter sehr kreativ dabei, die neuen gesetzlichen Anforderungen zu unterlaufen. Ob sich das wirklich lohnt, muss jeder selbst entscheiden.

Karikatur Mietendeckel Berlin möbliert vermieten

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Projektfinanzierungen für Investoren: allein auf die Mieterträge abgestellt

19.05.2020: Ihre Immobilie finanziert sich über die Mieterträge letztlich selbst? Sie benötigen eine Bankfinanzierung mit möglichst geringem bürokratischen Aufwand und möglichst geringem Eigenkapitaleinsatz? Dann sollten wir über die Möglichkeit einer sog. Projektfinanzierung sprechen. Hiermit sind Wohn- und Gewerbeobjekte relativ unkompliziert zu normalen Marktkonditionen finanzierbar.

SAMSUNG

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Wieviel Eigenkapital braucht man für den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung?

Bei der Finanzierung einer vermieteten Immobilien hören wir immer wieder, dass Käufer "aus steuerlichen Gründen" kein Eigenkapital bzw. so wenig Eigenkapital "...wie unbedingt notwendig...." einsetzen wollen. Aber macht es wirklich Sinn, kein Eigenkapital einzusetzen? Wieviel eigenes Geld ist beim Kauf einer vermieteten Wohnung tatsächlich notwendig und sinnvoll?

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Beleihungswertermittlung bei Mehrfamilienhäusern

Bei der Kreditentscheidung zur Finanzierung eines Mehrfamilienhauses spielt der Beleihungswert eine wesentliche Rolle. Dieser Beleihungswert wird von den Banken nach bestimmten rechtlichen Vorgaben ermittelt. Grundlage für diese Wertermittlung ist -anders als beispielsweise bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus- das sog. Ertragswertverfahren. Und das orientiert sich vor allem an der Rendite der Immobilie, sprich den Mieteinnahmen.

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Finanzierung vermietete Ferienwohnung

Ferienwohnungen, vor allem an der Nordsee- oder Ostseeküste, stehen bei Anlegern derzeit hoch im Kurs. Und das muss man wörtlich nehmen, denn die Preise sind aufgrund der großen Nachfrage in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen.

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Kapitalanleger: Mindestanforderungen bei der Finanzierung

Sie möchten eine vermietete Immobilie bauen/kaufen und finanzieren? Dann sollten Sie bei Ihrer Planung beachten, dass Banken und Sparkassen zunehmend höhere Bonitätsanforderungen bei der Finanzierung von sog. Anlageimmobilien stellen. Dieses betrifft die Bonität (Einkommens- und Vermögensverhältnisse) aber auch den erforderlichen Eigenkapitaleinsatz. Lassen Sie sich dabei bitte nicht von den hohlen Sprüchen vieler sog. "Immobiliencoaches" blenden, die Ihnen erzählen wollen, dass man auch mit geringem Einkommen und ohne Eigenmittel mit Immobilien reich werden kann.

Anforderungen an Kapitalanleger   shutterstock 538316971

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Erwerb und Finanzierung von Pflegeappartements

Was in den 90ern Denkmalschutzimmobilien in den neuen Bundesländern oder Studentenwohnungen waren, sind heute sog. “Pflegeimmobilien”. Es gibt durchaus einige interessante Angebote, aber leider auch viel Schrott, bei dem Initiatoren versuchen Immobilien mit hohen Gewinnmargen unter das Volk zu bringen.

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Finanzierung von denkmalgeschützten Immobilien

Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie klingt auf den ersten Blick verlockend, denn dem (Erst-)Erwerber winken dank Sonderabschreibungen vergleichsweise hohe Steuervorteile. Das Problem: viele Denkmalschutzobjekte sind komplett überteuert oder echte Ruinen mit schwer kalkulierbaren Modernisierungskosten.

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Wie finanziert man ein Mehrfamilienhaus?

Vermietete Mehrfamilienhäuser ("Zinshäuser") können wir über diverse regionale und überregionale Darlehensgeber bundesweit finanzieren. Im Rahmen einer sog. Projektfinanzierung können wir den Aufwand für die Beschaffung von Finanzierungsunterlagen deutlich reduzieren. Zudem kann die Finanzierung rein auf die Immobilie selbst abgestellt werden.

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Wie finanziert man eine vermietete Eigentumswohnung?

Vermietete Eigentumswohnungen können wir über unsere Darlehenspartner bis maximal 100 % des Kaufpreises finanzieren. Dazu braucht es allerdings eine "vernünftige" Immobilie und vor allem eine gute Bonität. Wer glaubt, eine vermietete Eigentumswohnung ohne ein Minimum an finanziellen Rücklagen kaufen und finanzieren zu können, irrt (auch wenn einige selbsternannte Immobiliengurus gerne das Gegenteil behaupten).

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