Wieviel Eigenkapital braucht man für den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung?

Bei der Finanzierung einer vermieteten Immobilien hören wir immer wieder, dass Käufer "aus steuerlichen Gründen" kein Eigenkapital bzw. so wenig Eigenkapital "...wie unbedingt notwendig...." einsetzen wollen. Aber macht es wirklich Sinn, kein Eigenkapital einzusetzen? Wieviel eigenes Geld ist beim Kauf einer vermieteten Wohnung tatsächlich notwendig und sinnvoll?

Eigenkapital bei Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung shutterstock 404836543

Wer beim Kauf einer vermieteten Immobilie allein aus rein aus steuerlichen Gründen kein Eigenkapital einsetzen will, muss sich gerne die Frage gefallen lassen, ob er bzw. sie rechnen kann. Schließlich bedeutet das letztlich, dass man ein möglichst hohes Darlehen aufnimmt und darauf dann auch noch den teuersten Zins zahlt. Man will also -bildlich gesprochen- einen Euro an die Bank zahlen, um so ca. 0,20 bis 0,30 Euro über die Steuern zurückzubekommen. Das macht erst einmal nicht wirklich Sinn, oder doch?

Am besten komplett mit eigenem Geld bezahlen!?

Wer mit einer vermieteten Eigentumswohnung den maximalen Gewinn machen will, sollte diese grundsätzlich komplett mit eigenem Geld bezahlen. Das führt dazu, dass man in der Regel tatsächlich sofort einen laufenden Gewinn, also positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, erzielt und darauf Steuern zahlt. Die Höhe der zu zahlenden Steuern hängt dann vom persönlichen Steuersatz ab (kleiner Tipp: schauen Sie mal nach, wie hoch Ihr durchschnittlicher Steuersatz ist). Hier gilt: lieber einen Gewinn versteuern und nach Steuern immer noch Gewinn machen als künstlich Kosten zu produzieren und nach Steuern immer noch Verlust zu machen.

Auf die Eigenkapitalrendite achten?!

Wer eine Immobilie komplett mit Eigenmitteln finanziert, wird in der Regel eine positive Eigenkapitalrendite erzielen; immer vorausgesetzt, dass die Immobilie tatsächlich laufend und nach Steuern Gewinne erwirtschaftet. Was unter dem Strich übrig bleibt, setze ich ins Verhältnis zum ursprünglich eingesetzten Eigenkapital und habe dann die tatsächliche Rendite (vergleichbar mit Zinsen, die ich für eine Kapitalanlage netto erziele).

Setze ich am Anfang wenig oder gar kein Eigenkapital ein, werde ich unter dem Strich wohl erst einmal Verluste machen ("Unterdeckung"). In der Praxis muss ich diese Verluste aus meinem eigenen Geldbeutel ausgleichen. Diese Differenz ist - vereinfacht ausgedrückt- mein Eigenkapital. Im Unterschied zu dem "Barzahler" setze ich dieses Eigenkapital aber nicht am Anfang in einer Summe ein, sondern in Teilbeträgen verteilt über die gesamte Laufzeit (z.B. bis ich die Immobilie wieder verkaufe oder die Laufzeit der Finanzierung endet). Die Summe dieser Teilzahlungen kann ich dann -ähnlich wie bei einem Bank- oder Fondssparplan und unter Berücksichtigung der Laufzeit- wieder ins Verhältnis zu meinem möglichen Gewinn (z.B. bei Verkauf der Immobilie in 10, 20 oder 30 Jahren setzen). Ist diese Eigenkapitalrendite negativ, hätte ich mir den Kauf besser gespart und mein Geld unter´s Kopfkissen gelegt.

Wenn ich die Immobilie ganz oder teilweise fremd finanziere und die Immobilie auch über die Laufzeit der Finanzierung hinaus behalten - und nicht verkaufen- will, muss ich die Eigenkapitalrendite zweimal berechnen: einmal für die Dauer der Finanzierung und dann nochmal ab dem Zeitpunkt, ab dem sie schuldenfrei ist. Hieraus kann ich dann wieder eine Gesamtrendite berechnen, die mir zeigt, ob der Kauf der Immobilie tatsächlich eine kluge Entscheidung war (ist).

Es kommt immer auf die Immobilie an!

Wieviel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt immer von der Immobilie und den aktuellen Konditionen der Banken ab. Grundsätzlich sollte man aber schon einmal die Erwerbsnebenkosten beim Kauf einer Wohnung selbst zahlen. Grund ist, dass die meisten Banken diese Erwerbsnebenkosten beim Kauf einer vermieteten Immobilie in der Regel nicht mitfinanzieren. Die Banken möchten eben, dass ein Kapitalanleger auch eigenes Geld und nicht nur das der Bank in Immobilien anlegt.

Wieviel Eigenkapital darüber hinaus notwendig oder sinnvoll ist, hängt von der Immobilie und Ihren persönlichen Voraussetzungen ab. Hier sollten Sie sich fragen, wie hoch die Unterdeckung der Immobilie sein darf, also der Betrag, den Sie langfristig monatlich draufzahlen wollen. Dieser Betrag gibt letztlich vor, wie die Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung gestaltet sein muss (insbesondere maximale Darlehensrate und Darlehenshöhe).

Beim Eigenkapitaleinsatz sollte man auch mögliche Schreckensszenarien sowie Alter und Zustand der Wohnung nicht außer Acht lassen. Sie sollten mindestens so viel Kapital in der Hinterhand haben, dass Sie im Fall der Fälle vor der (Neu-)Vermietung auch eine komplette Renovierung der Wohnung tragen können.

Keine goldene Regel!

Wenn Sie bis hierhin gelsen haben, werden Sie feststellen, dass es keine goldene Regel für den optimalen Eigenkapitaleinsatz gibt. Wieviel Eigenkapital beim Kauf einer vermieteten Immobilien notwendig und sinnvoll ist, hängt in jedem Einzelfall von Ihren persönlichen Voraussetzungen und der zu finanzierenden Immobilie selbst ab. Aus diesem Grund spielen wir bei der Finanzierung von vermieteten Immobilien immer mehrere Szenarien mit unterschiedlichem Eigenkapitaleinsatz durch. Dabei nutzen wir auch entsprechende Software, die bespielsweise ermittelt, wie hoch die Eigenkapitalrendite Ihrer Immobilie tatsächlich ist.

 

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