Projektfinanzierungen für Investoren: allein auf die Mieterträge abgestellt

19.05.2020: Ihre Immobilie finanziert sich über die Mieterträge letztlich selbst? Sie benötigen eine Bankfinanzierung mit möglichst geringem bürokratischen Aufwand und möglichst geringem Eigenkapitaleinsatz? Dann sollten wir über die Möglichkeit einer sog. Projektfinanzierung sprechen. Hiermit sind Wohn- und Gewerbeobjekte relativ unkompliziert zu normalen Marktkonditionen finanzierbar.

Projektfinanzierungen für Immobilieninvestoren

Wenn es um die Finanzierung etwas komplexerer Immobilieninvestments geht (also mehr als die klassische vermietete einzelne Wohnung), wird es bei den meisten Banken in Deutschland kompliziert. Die eine Bank akzeptiert keinen Gewerbeanteil, die nächste Bank "spitzt den Bleistift" erst bei Volumina von mind. 5 Mio Euro und die übernächste Bank verlangt Wagenladungen von Einkommens- und Vermögensnachweisen oder hat extreme Bonitätsanforderungen. Und dann wird so lange bewertet und geprüft bis ein anderer Käufer schneller war.

Das geht auch einfacher!

Das Zauberwort heißt "Projektfinanzierung". Dabei handelt es sich nicht um Hexenwerk oder irgendein kompliziertes Finanzierungskonstrukt über Banken im Ausland o.ä., sondern um eine ganz normale Immobilienfinanzierung. Der einzige Unterschied zur klassischen Baufinanzierung besteht in den Entscheidungsprozessen und Anforderungen der Bank(en). Entscheidend ist hierbei die Wirtschaftlichkeit der Immobilie selbst und nicht das ganze Drumherum.

Projektfinanzierungen sind nichts neues oder ungewöhnliches (wie schon geschrieben "kein Hexenwerk"). Neu und ungewöhnlich ist allerdings, dass einige Banken diese Form der Immobilienfinanzierung erst jetzt für sich entdeckt haben. Wenn die Erträge bei den Baufinanzierungen "für normale Häuslebauer" immer weiter in den Keller gehen, muss man sich als Bank eben auch mal links und rechts nach anderen Geschäftsfeldern umsehen.

Dreh- und Angelpunkt einer Projektfinanzierung sind die Erträge aus der Immobilie selbst, also die Mieteinnahmen. Diese Einnahmen müssen ausreichen, um die anfallenden Kosten (Finanzierung und Bewirtschaftung) langfristig tragen zu können. Ist das der Fall, ist eine stark vereinfachte Abwicklung einer Finanzierung möglich (weil dann ja u.a. die Bonität des bzw. der Darlehensnehmer eine eher untergeordnete Rolle spielt).

Welche Immobilien sind finanzierbar?

  • Wohnimmobilien (mit mehr als drei Wohnungen)
  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Sozialimmobilien (Kitas, Pflegeeinrichtungen o.ä.)
  • Supermärkte (Mieter muss ein bekannter Filialist sein)
  • nicht finanzierbar sind reine Gewerbe-, Industrie- oder Spezialimmobilien (Autohäuser, Industriehallen, Reiterhöfe o.ä.) oder reine Bauträgerprojekte (ein teilweiser Abverkauf ist aber möglich!)

Für wen ist eine Finanzierung machbar?

  • für natürliche Personen (mit vereinfachter Bonitätsprüfung)
  • juristische Personen (auch die frisch gegründete Besitz- bzw. Projektgesellschaft)

Wie hoch kann finanziert werden?

  • die Darlehenshöhe wird allein von den Mieterträgen und den Bewirtschaftungskosten bestimmt
  • Faustformel: die Nettokaltmiete abzgl. 20-30 Prozent Bewirtschaftungspauschale muss die Rate tragen können
  • die Höhe der kalkulatorischen Bewirtschaftungskosten hängt u.a. von der Immobilienart sowie von dem Alter und dem Erhaltungszustand der Immobilie ab
  • beispielsweise bei Kauf sollten zumindest die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln getragen werden

Finanzierungsmodell/-konstrukt

Wie lange dauert die Abwicklung bis zur Darlehenszusage?

  • Die Bearbeitungszeiten hängen von der Immobilienart, dem Finanzierungsvolumen und der Auslastung bei der jeweiligen Bank ab (ein grundsätzliches "OK" braucht derzeit ca. 2-3 Werktage)

Wie kann ich die Finanzierbarkeit und meine Möglichkeiten prüfen lassen?

Nutzen Sie dazu einfach unser Online-Formular für eine Finanzierungsanfrage. Wir brauchen dort nur Ihren Namen und Ihre Kontaktdaten. Nutzen Sie das Textfeld dort für eine kurze Beschreibung Ihres Vorhabens. Einer unserer Spezialisten für das Thema Projektfinanzierungen wird dann schnellstmöglich Kontakt mit Ihnen aufnehmen und Ihr Vorhaben mit Ihnen besprechen.

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