Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Einkünfte im Rentenalter

10.02.2017: Seit dem 21.03.2016 ist sie in deutsches Recht umgesetzt: die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Wokri) und sorgt seit dem bei Banken, Verbrauchern und in den Medien für reichlich Verwirrung. Ein wesentlicher Dreh- und Angelpunkt der Richtlinie und der Verwirrung allerorten ist die Frage nach der Finanzierbarkeit auch im Rentenalter.

Die Wohnimmobilinekreditrichtlinie gibt sinngemäß vor, das Immobilienfinanzierungen bis zum Rentenbeginn allein über die festen monatlichen Darlehensraten komplett getilgt sein müssen. Ist das nicht möglich oder seitens des Darlehensnehmers nicht gewünscht, muss dieser nachweisen, dass er sich die Ratenbelastung aller Voraussicht nach auch im Rentenalter leisten kann.

Viele Verbraucher, aber viele Banken und Vermittler verstehen das als Eingriff in das Selbstbestimmungsrecht des Verbrauchers. Schließlich kann ein Immobilienbesitzer seine Immobilie mit Rentenbeginn ja auch verkaufen, um mit dem Verkaufserlös seine noch vorhandenen Verbindlichkeiten zu tilgen und sich dann beispielsweise eine kleinere Immobilien zu suchen. Stimmt, das wäre grundsätzlich möglich, aber...

In meiner Beraterpraxis erlebe ich es laufend, dass Verbraucher reichlich naiv an das Projekt Eigenheim herangehen. Das betrifft nicht nur die Auswahl der Immobilie selbst, sondern gerade auch die Finanzierung. Da werden beispielsweise bei der Frage der optimalen Zinsfestschreibung gerne Äpfel und Birnen verglichen. 15 Jahre Sollzinsbindung sind doch günstiger als 25 oder 30 Jahre?! Falsch! Vielleicht ist der Zinssatz in den ersten Jahren niedriger, aber deswegen insgesamt noch lange nicht günstiger!

Viele Immobilienkäufer und Bauherren haben den groben Plan, dass sie sich eine Immobilie als zusätzliche Altersversorgung zulegen. Dahinter steckt der viel beschworene Traum vom mietfreien Leben im Alter. Der Plan ist ja nicht so verkehrt, nur wird er meist schlecht umgesetzt. Das fängt schon einmal damit an, dass sich die meisten Immobilien überhaupt nicht für das Wohnen im (Renten-)Alter eignen. Wer mal auf die typischen Grundrisse von Reihenhäusern und Doppelhaushälften schaut, wird feststellen, dass man schon einigermaßen fit bleiben muss, um so einen Grundriss (bzw. die Räume) nutzen zu können. Unten Wohnen, oben Schlafen?! Ich kenne genügend 70jährige, die inzwischen im Wohnzimmer auf dem Sofa schlafen, weil sie nicht mehr die Treppe ins Obergeschoss hochkommen.

Der zweite wesentliche Fehler besteht in der oft nicht durchdachten Finanzierung. Und unter Finanzierung sind nicht nur die reinen Darlehensraten zu verstehen. Zur Finanzierung gehört auch die laufende Instandhaltung und ggf. Modernisierung der Immobilie. Und spätestens da wird es bei vielen sehr gruselig, denn kaum einem künftigen Eigenheimbesitzer ist wirklich klar, welche Kosten da auf einen zukommen können. Und spätestens mit Rentenbeginn schnappt die Finanzierungsfalle zu. Das gilt insbesondere in den Fällen, in denen die reine Bankfinanzierung über den Rentenbeginn hinaus geht. Die Ratenbelastung plus Instandhaltung ist für viele Eigenheimbesitzer dann nur noch schwer “zu wuppen”. Bliebe als Alternative nur der Verkauf der Immobilie und der Einzug in eine (meist kleinere) Mietwohnung. Aber was, wenn die Immobilie aufgrund ihrer Lage, Ausstattung und Zustand nur schwer zu verkaufen ist? Dass die Wertentwicklung von Immobilien immer nur eine Richtung - die nach oben- kennt, ist ein weit verbreiteter Irrglauben. Dass Immobilienpreise und -werte auch nach unten gehen können, ist dabei kein Phänomen nur auf dem platten Land. Gerade in den heutigen Boomregionen werden Immobilienbesitzer in einigen Jahren wahrscheinlich die Erfahrung machen müssen, dass die Preise sinken werden. Das Reihenhaus, das heute in Stuttgart für 700.000 Euro verkauft wird, werden sich viele schon bei einem leichten Anstieg der Zinsen überhaupt nicht mehr leisten können (oder wollen).

Dass der Gesetzgeber nun verlangt, dass das Eigenheim bis Rentenbeginn grundsätzlich abbezahlt sein sollte, ist ein Schritt in die richtige Richtung. Die Regelung wird zumindest dafür sorgen, dass die “Lebensphasenbetrachtung”, insbesondere bei Renteneintritt, vielerorts überhaupt zum Thema in Beratungsgesprächen wird. Naiv ist allerdings, wer glaubt, dass das allein reicht. Nicht wenige Banken und selbsternannte Finanzierungsexperten beschäftigen sich nämlich derzeit weniger damit, sich mit den Kunden über dieses Thema tatsächlich ernsthaft zu unterhalten, sondern vor allem damit, wie man die Zahlen so darstellen und drehen kann, dass es am Ende aus Bankensicht passt. Dabei machen es ihnen Verbraucher allerdings auch leicht, denn viele wollen bei der Verwirklichung des Traums vom Eigenheim gar nicht so weit in die Zukunft schauen. Die Frage, wie die Immobilie auch im Rentenalter bezahlt und erhalten werden soll, empfinden viele Verbraucher derzeit vor allem als lästig.

Ihr

Olaf Varlemann

Geschäftsführer der Baufi-Nord GmbH

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