IW-Studie: Kommunen sollten weniger Bauland ausweisen!?

20.06.2017: Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) stellt in einer Studie fest, dass vielerorts in Deutschland am tatsächlichen Bedarf vorbei gebaut wird und fordert u.a., dass in ländlichen Gemeinden kein neues Bauland ausgewiesen werden soll. In dieser Studie wird vor allem von drohenden Leerständen auf dem Land geschrieben. Vielerorts sei der Bedarf übererfüllt und Neubauten seien wenig sinnvoll. Aber stimmt das in dieser Form?

In der Studie des IW wird auch mittels der hier eingefügten Karte vom sog. Baubedarf geschrieben, der in vielen eher ländlichen Regionen übererfüllt ist. Das bedeutet, dass in vielen Gemeinden am tatsächlichen Bedarf vorbei gebaut wird. Es entstünden so Neubauten für die irgendwann allein aufgrund der Bevölkerungsentwicklung kein Bedarf mehr besteht. In der Folge würden die Preise sinken und Leerstände steigen. Die einzig logische Konsequenz: Gemeinden sollten kein neues Bauland ausweisen oder Neubauten nur noch genehmigen, wenn im Gegenzug ein leer stehendes Gebäude abgerissen wird. Das sei, so der IW, ein bereits in der Niederlanden erprobtes und bewährtes Konzept - bei Gewerbeimmobilien wohlgemerkt.

Leider findet sich in dem veröffentlichten Auszug der Studie keine Angabe dazu, wie der IW auf die Zahlen beim sog. "Baubedarf" kommt. Da man die Landkarte mit den Zahlen veröffentlicht hat, vermute ich einfach mal, dass man die Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung in den einzelnen Landkreisen sowie die Anzahl der in diesen Kreisen vorhandenen Immobilien und ggf. Baugenehmigungen herangezogen hat. Gibt es in einem Landkreis mehr Wohnungen als Einwohner bzw. Haushalte, ist der Bedarf übererfüllt (?).

Als Schleswig-Holsteiner schaue ich mir da doch einfach mal das Extrembeispiel "Landkreis Nordfriesland" an. Das ist der Landkreis in der äußersten Nordwestlichen Ecke von Deutschland. Zu dem Kreis gehören u.a. auch die Nordseeinseln Sylt und Föhr. Laut "Bedarfskarte" ist der Bedarf an Wohnungen in diesem Landkreis mehr als übererfüllt. Die Quote beträgt satte 283 Prozent. Die Bürgermeister(innen) im Kreis Nordfriesland sollten also sofort damit aufhören, neue Baugebiete auszuweisen, denn hier drohen bei allen Neubaumaßnahmen Zersiedelung und künftige Wertverluste.

Das Ganze hat bloß einen kleinen Haken: der Immobilienmarkt im Kreis Nordfriesland ist extrem uneinheitlich und wird gerade in Küstennähe vor allem von Ferienimmobilien bestimmt (die allerdings eher selten als reine Ferienimmobilien ausgewiesen sind). Der Bedarf an Wohnraum wird dort nicht von den Einheimischen mit Dauerwohnsitz, sondern von den Touristen bestimmt. Wer sehen will, wie das in der Praxis aussieht, muss beispielsweise nur mal einen Blick auf St.Peter-Ording und die umliegenden Ortschaften werfen. St. Peter-Ording hat sich in den vergangenen Jahren zu einem zweiten Sylt entwickelt. Vor Einsetzen dieses Boom galt "die Ecke" als verschlafene Provinz, in der man Immobilien "für´n Appel und ´n Ei kaufen konnte". Und die meisten Bestandsimmobilien befanden sich in einem erbärmlichen Zustand.

Im Hinterland von Nordfriesland - abseits der "Touri-Orte"- ist bzw. war die Situation ganz anders. Wer sich mal die Mühe macht und sich die aktuellen Immobilienangebot im Kreis ansieht, wird feststellen, dass man dort (also "im Hinterland") vor allem Altbauten aus den 50er bis 60er Jahren findet (oder total "abgerockte" Resthöfe oder "Stadthäuser"). Angesichts der Preisentwicklung in den Küstenorten, wird hier über kurz oder lang der sog. "Sylt-Effekt" einsetzen. Einheimische werden "aufs Festland" bzw. ins Hinterland gedrängt, weil sie die Preise nicht mehr leisten können. Wer dann nicht in einem Altbau aus den 50er Jahren (mit all seinen Nachteilen und Folgekosten) landen will, wird einfach neu bauen wollen und müssen. Keine neuen Baugebiete auszweisen, würde bedeuten, diesen Menschen die eigene Immobilie zu verweigern. Die Idee, Neubauten nur noch gegen Abriss von leer stehenden Altbauten zu genehmigen, ist einfach weltfremd.