Bestellerprinzip beim Immobilienkauf/-verkauf: praxisfremde Diskussion!
25.02.2019: Bundesjustizministerin Barley will das Bestellerprinzip auch beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien einführen. Darüber kann man gerne diskutieren, nur leider diskutieren da gerade Politker und Interessenverbände, die von der Praxis keine Ahnung haben. Und die Presse bekleckert sich da leider auch nicht gerade mit Ruhm, denn da werden vermeintliche Fakten verbreitet, die mit dem wahren Leben auch nicht viel zu tun haben (z.B. zuletzt im ZDF Heute-Journal am 25.02.2019).
Foto: Olaf Varlemann
Glaubt man dem ZDF-Heute-Journal von heute, müssen nur die Immobilienkäufer in Hamburg. Bremen, Berlin, Hessen und Brandenburg die Maklercourtage komplett selbst zahlen. In allen anderen Bundesländern würden sich Käufer und Verkäufer die Courtage zahlen. Ich frage mich, wer das recherchiert hat, denn die Praxis ist eine völlig andere. Tatsächlich wirddie die Courtage auch in Niedersachsen, Schleswig-Holstein oder Mecklenburg-Vorpommern nicht aufgeteilt, statt dessen müssen bislang auch dort allein die Käufer die bittere Pille "Maklercourtage" schlucken.
Und auch Politiker (insbesondere der CDU/CSU) und die Vertreter der Interessenverbände (z.B. IVD) kommen gerade mit Argumenten, die zeigen, dass zu diesem Thema gerade Halbwissen die Runde macht. Es ist also an der Zeit, die vermeintlichen Argumente aus der Praxis heraus kritisch zu beleuchten.
"Der Käufer hat nichts davon, weil der Verkäufer die Courtage auf den Kaufpreis aufschlägt!"
Wer DAS Argument bringt, hat offensichtlich nicht verstanden, wie Marktwirtschaft funktioniert. Ein wesentliches Kritierium derer ist es, dass Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen. Muss der Verkäufer die Courtage zahlen, wird er sie mit Maklern und Maklerinnen verhandeln. Diese Möglichkeit hat der Käufer heute so gut wie gar nicht (insbesondere nicht in sog. Verkäufermärkten, also in Regionen mit starker Nachfrage und geringem Angebot). Muss der Käufer künftig eine Courtage von beispielsweise 2 Prozent (plus MWSt.) über einen erhöhten Kaufpreis mitbezahlen, ist das per se günstiger als 5-7% (plus MWSt.) "on top" zahlen zu müssen.
Zudem kann der Käufer einen Aufschlag auf den Kaufpreis (in gewissen Grenzen) problemlos über eine Bank mitfinanzieren. Muss er den gleichen Betrag neben dem Kaufpreis zahlen, benötigt er dafür mehr Eigenkapital oder muss seitens der Bank einen Zinszuschlag - auf dem gesamten Darlehensbetrag- in Kauf nehmen.
Von irgendeneinem CDU-Politiker kam in einem Interview noch das Argument, dass der Käufer bei einem höheren Kaufpreis (inkl. Courtage) ja auch höhere Nebenkosten zahlen muss. Das ist völlig richtig beobachtet (Respekt!), aber die Schlussfolgerungen sind falsch. Unter dem Strich ist es für Käufer immer günstiger, eine Courtage über einen möglicherweise höheren Kaufpreis mitzubezahlen und mitzufinanzieren, statt eine Rechnung vom Makler zu bekommen.
"Meistens teilen sich Käufer und Verkäufer ja ohnehin schon die Courtage!"
Das ist SO Unfug! Zwar gibt es Regionen in Deutschland bzw. ganze Bundesländer, in den sich Käufer und Verkäufer traditionell die Courtage teilen (beispielsweise in Baxern oder Baden-Württemberg), aber von "meistens" kann da - bundesweit betrachtet- nicht die Rede sein. Zudem stellen wir immer wieder fest, dass die Verkäufer den Maklern "etwas husten", wenn sie tatsächlich eine Courtage vom Verkäufer fordern.
"Immobilienmakler bieten Käufern und Verkäufern ein Dienstleistung, die bezahlt werden muss!"
Bei diesem Argument fallen mindestens wir Baufinanzierer lachend vom Bürostuhl! Die Dienstleistung der meisten Makler besteht darin, die Immobilien mit mehr oder weniger rudimentären Eckdaten auf den bekannten Immobilienportalen einzustellen. Maklerverträge zu verschicken und Besichtigungs- und Notartermine zu vereinbaren. Die meisten Makler schaffen es nicht einmal, potentiellen Kunden alle Unterlagen bereitzustellen, die diese für die Bankfinanzierung benötigen. Sätze wie "Alle Angaben vom Verkäufer und ohne Gewähr" sind Standard in Maklerexposes (was ja im Umkehrschluß bedeudet, dass diese Angaben vom Makler nicht geprüft wurden). Wo ist da die echte Dienstleistung für die Käufer? Und ist diese Dienstleistung bis zu 8,33% Maklerprovisionen wert?
In der Süddeutschen Zeitung ist zu lesen, dass Makler beklagen, dass beim Bestellerprinzip Käufer nicht mehr beraten werden. In der Praxis werden potentielle Käufer auch heute schon nicht vom Makler beraten (ausgenommen der Käufer beauftragt den Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie; womit dieser ja auch in Zukunft die Courtage selbst zahlt). Und wenn künftig Käufer nicht mehr beraten werden, weil sie nicht mehr die Courtage zahlen, werden dann heute die Verkäufer nicht beraten? Davon abgesehen ist es Job des Maklers, den Kauf/Verkauf im Sinne aller Parteien abzuwickeln. Nur ein zufriedener Käufer wird nach Abschluß des Kaufvertrages beispielsweise nicht tausend Gründe suchen, um vom Verkäufer Schadensersatz für verschwiegene Mängel zu verlangen.
Eine kleine Beispielrechnung zum Thema "Dann steigen die Kaufpreise!"
Szenario: Kauf einer Eigentumswohnung in Hamburg. Der Käufer bzw. Käuferin hat gerade so viel Eigenkapital, um bei einem Kauf ohne Makler die Erwerbsnebenkosten zahlen zu können.
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