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Erbbaurecht - wie funktioniert das?
Grund und Boden ist gerade in Großstädten und sog. Metropolregionen knapp und teuer. Es kann daher durchaus Sinn, ein Grundstück im Erbbaurecht, also sozusagen auf Zeit, zu erwerben und darauf ein Haus zu bauen. Bei einem Grundstückspreis von beispielsweise 100.000 € müssten bei einer normaler Finanzierung des Grundstückskaufpreises (z.B. mit 5% Zinsen plus 1 % Tilgung gerechnet) jährlich 6.000 € an Darlehensraten gezahlt werden. Das entspricht einer monatlichen Rate von 500 Euro.
Was ist ein Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht gehört zu den sog. “grundstücksgleichen Rechten”. Das bedeutet, dass ein Gebäude, das auf einem Erbbaugrundstück gebaut wird, dem Erbbauberechtigten gehört und nicht dem Grundstückseigentümer.
Wie kommt man an Erbbaugrundstücke?
Erbbaurechte werden meistens von Kirchen, Kommunen und seltener auch von Privatpersonen angeboten. Die Motivation der Erbbaurechtsgeber liegt darin, dass diese zwar vorhandene Grundstücke als Bauland zur Verfügung stellen möchten, aber gleichzeit “über Generationen” doch Eigentümer des Grundbesitzes an sich bleiben wollen.
Immobilie auf Erbbaurechtsgrundstücken werden auf dem gleichen Wege zum Verkauf angeboten wie “normale” Immobilien.
Wie hoch sind die Erbbauzinsen?
Die Höhe der Erbbauzinsen ist reine Verhandlungssache zwischen dem Erbbaurrechtsgeber und dem Begünstigten des Erbbaurechtes. Für den Erwerber eines Erbaurechtes ist das ganze aber nur interessant, wenn der Erbbaurechtszins (“Miete”) unter den Kosten für die Finanzierung eines normalen Grundstückserwerbs liegt.
Wem gehört das Gebäude auf einem Erbbaurechtsgrudnstück?
Bei einem Erbbaurecht gehört das Gebäude auf dem Grundstück dem Erbbauberechtigtem, der dieses Erbbaurecht wie jede andere Immobilie auch verkaufen oder verschenken kann.
Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechtes?
Läuft das Erbbaurecht an und wird der Erbbaurechtsvertrag nicht vorher verlängert, tritt der sog. Heimfall an. Dabei fällt dann das Eigentum an der Immobilie an den Erbbaurechtsgeber. Dieser muss dem Erbbauberechtigten allerdings eine Entschädigung für das Gebäude zahlen.
Kann ein Erbbaugrundstück beliehen werden?
Erbbaurechte können (fast) normal finanziert und beliehen werden. Allerdings gibt es bei vielen Banken und Sparkassen Einschränkungen hinsichtlich der maximalen Finanzierung. Auch die Restlaufzeit des Erbbaurechtes spielt eine wesentliche Rolle. In der Regel verlangen Banken, dass das Erbbaurecht mind. 10 Jahre länger läuft als die voraussichtliche Darlehenslaufzeit. Außerdem verlangen Banken i.d.R. eine sog. “Stillhalteerklärung” vom Erbbaurechtsgeber. Diese Stillhalteerklärung besagt, dass im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie erst die begünstigte Bank ihr Geld bekommt und dann erst der Erbbaurechtsgeber (wenn dieser wegen ausgebliebener Erbbauzinszahlungen ebenfalls Ansprüche hat).
Es gibt auch Erbbaurechtsgeber, die die Belastung des Grundstücks mit Grundschulden nach oben begrenzen. Auch dies muss bei einer Finanzierung ggf. bedacht werden.
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