Immobilienkauf auf Rentenbasis

Normalerweise kauft man eine Immobilie gegen Zahlung eines festen Kaufpreises und kann dann frei über sein Eigentum verfügen. Aber es gibt auch die Möglichkeit, eine Immobilie gegen Zahlung einer Rente zu erwerben.

So funktioniert es:

Statt beim Kauf eines Hauses den kompletten Kaufpreis in einer Summe zu zahlen, vereinbaren Käufer und Verkäufer die Zahlung einer monatlichen Rente. Die Höhe der Rente basiert auf dem eigentlich erzielbaren Kaufpreis (zzgl. Zinsen), der dann über einen mehr oder weniger bestimmten Zeitraum abbezahlt wird. Neben der reinen monatlichen Rente kann auch die Zahlung eines Einmalbetrages zu Beginn der Laufzeit vereinbart werden.

Zwei Modelle: Zeitrente oder Leibrente

Bei der Zeitrente wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart (z.B. 20 Jahre), nachdem die Immobilie quasi abbezahlt ist. Bei einer Leibrente wird vereinbart, dass die Rente lebenslang an den Verkäufer gezahlt wird. Diese Leibrente wird in der Regel an die Inflationsrate gekoppelt (“indexiert”) und kann somit im Laufe der Zeit steigen.

Beide Modelle haben sowohl für Käufer als auch Verkäufer Vor- und Nachteile. Bei der Zeitmiete weiß der Käufer ganz genau, wann das Haus bezahlt ist. Bei einer lebenslangen Leibrente geht er das Risiko ein, dass der Verkäufer uralt wird und dann insgesamt mehr für das Haus zahlt als hätte er es gleich gekauft.

Vorteile für den Käufer

Der Käufer hat vor allem den entscheidenden Vorteil, dass er kaum bis gar keine Eigenmittel für den Kauf bzw. dessen Finanzierung einsetzen muss. Als Käufer spekuliert man - so makaber das auch klingt- vor allem aber auch damit, dass die Begünstigten der Leibrente früher versterben als ursprünglich kalkuliert.

Vorteile für den Verkäufer

Der Verkäufer kann bei einer Leibrente gerade in Zeiten der aktuell niedrigen Zinsen meist eine höhere Rente erzielen als würde er den kompletten Kaufpreis erhalten und am Kapitalmarkt anlegen. Außerdem werden die Erträge aus der Leib-/Zeitrente anders besteuert als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Bei der klassischen Leibrente erhält der Eigentümer zudem ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch abgesichert wird. So kann man die Immobilie “zu Geld machen”, ohne ausziehen zu müssen.

Ideal für Sanierungsobjekte?

Stark renovierungsbedürftige Häuser fordern meistens einen hohen Einsatz an Arbeitskraft und Kapital. Banken reagieren bei solchen Immobilien meistens sehr zurückhaltend, weil Sie den Wert solcher Häuser nur schwer einschätzen können. Hier kann der Verkauf auf Rentenbasis eine echte Lösung sein. Der Käufer zahlt eine mietähnliche Rente an den Verkäufer und kann vorhandene Eigenmittel in die Sanierung der Immobilie stecken. Wichtig: Banken sind kaum bereit, Kredite für den Ausbau oder die Sanierung zu gewähren, da die Rentenzahlungen normalerweise als sog, Reallast im Grundbuch eingetragen werden und die Immobilie damit grundbuchlich oft hoch belastet ist.

Sie interessieren sich für einen Verkauf Ihrer Immobilie auf Rentenbasis?

Eine Immobilie auf Rentenbasis zu verkaufen, ist nicht leicht. Zum einen müssen Sie erst einmal einen Käufer finden, der Ihre Immobilie gegen Rentenzahlung kaufen will. Das ist nicht ganz einfach, denn der Käufer kann die Immobilie ja nicht selbst nutzen. Wenn Sie einen potentiellen Käufer gefunden haben, müssen die vertraglichen Rahmenbedingungen geklärt werden (beispielsweise Höhe und Laufzeit der Rente). Und zum Schluß müssen Sie auch noch prüfen, ob der Käufer überhaupt in der Lage ist, die vereinbarte Rente über einen längeren Zeitraum zu bezahlen.

Sie interessieren sich für den Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis?

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie auf Rentenbasis kaufen wollen, müssen Sie mit den Eigentümern der Immobilie sprechen und fragen, ob die sich auch einen Verkauf auf Rentenbasis vorstellen können. Sollten sich die Verkäufer grundsätzlich darauf einlassen, steht der Gang zu einem Notar an, der mit allen Beteiligten die Rahmenbedingungen bespricht. Zudem sollten Sie auch einen Sachverständigen für die Wertermittlung von Immobilien hinzuziehen, denn dieser berechnet die Höhe der monatlichen Rentenzahlung.

Wichtig: bei dem Verkauf einer Immobilie auf Leibrentenbasis ist der Grundgedanke, dass die aktuellen Eigentümer auch weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben. Wenn Sie selbst in die Immobilie einziehen wollen, ist das Leibrentenmodell ungeeignet. Statt dessen sollten Sie mit den Verkäufern dann einen sog. Mietkauf vereinbaren.