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Wie berechnen Banken den Wert einer Immobilie bei einer Umschuldung?

Die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung richten sich in erster Linie nach der Höhe der Beleihung. Das bedeutet: Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto höher der Zinssatz.

Bei dem Kauf oder Neubau einer Immobilie kann man den aktuellen Verkehrswert der Immobilie relativ leicht ermitteln, schließlich hat man ja einen aktuellen Kaufpreis. Aber wie funktioniert das eigentlich bei einer Umfinanzierung?

Sie könnten natürlich einen unabhängigen Sachverständigen/Gutachter mit der Ermittlung des aktuellen Wertes Ihrer Immobilie beauftragen. Das kostet bei einem Einfamilienhaus ca. 1.500 Euro - und bringt für die Finanzierung absolut nichts, denn die meisten Banken nehmen die Wertermittlung selbst vor und berücksichtigen Wertgutachten, die von Kunden in Auftrag gegeben wurden, nicht.

Banken bewerten Immobilien sehr unterschiedlich

Die Banken, Versicherungen und Bausparkassen ermitteln den Wert einer Immobilie sehr unterschiedlich, eine einheitliche Bewertung gibt es nicht. Aber: Das Grundprinzip ist bei allen ähnlich. Ziel bei der Wertermittlung ist es, den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln: Zu welchem Preis könnte man die Immobilie morgen auf jeden Fall verkaufen?

Diese Wertermittlung ist immer stichtagsbezogen und immer “Stand heute”. Künftige Wertsteigerungen interessieren Banken nicht, da diese nicht garantiert sind und auch nicht wirklich kalkuliert werden können (und auch nicht einkalkuliert werden dürfen). Allerdings spielt bei der Bewertung die Lage der Immobilie und die mögliche Entwicklung des Immobilienstandortes eine immer wichtigere Rolle. Immobilien in strukturschwachen und “vergreisenden” Regionen werden mit sehr hohen Abschläge bewertet

Die Bewertung bei den Banken, Sparkassen und Versicherungsgesellschaften erfolgt dabei zunehmend nicht mehr im eigenen Haus, sondern über externe Dienstleister. Dies ist insbesondere dann der Fall (und erforderlich), wenn sich der Darlehensgeber über die Herausgabe von Pfandbriefen refinanziert.

Einfache Online-Bewertung

Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie aus Bankensicht zuverlässig einschätzen wollen, empfehlen wir Ihnen die Schnellbewertung von Sprengnetter. Dieses System nutzen diverse Banken und Versicherungsgesellschaften für ihre Wertermittlung.

Beispiel Einfamilienhaus
Bei einem Einfamilienhaus gibt es zwei Punkte, die den (Sach-)Wert der Immobilie bestimmen:

  • der Grundstückwert
  • der Gebäudewert

Den Grundstückswert ist relativ einfach zu ermitteln: Man nimmt den Wert, den der Gutachterausschus der Stadt/Gemeinde vorgibt. Aber: Gerade Besitzer von großen Grundstücken (ab ca. 1.000 qm) sollten bedenken, dass i.d.R. maximal nur 800 qm Grundstück als vollwertiges Bauland angesetzt werden. Der Rest gilt als Grünfläche mit einem deutlich geringeren Wert!

Bei dem Sachwert wird es noch komplizierter. Wesentlicher Faktor ist der umbaute Raum des Gebäudes. Über den umbauten Raum sind verschiedenartige Gebäude besser miteinander vergleichbar als über die Wohnfläche.

Banken berechnen den Wert des Gebäudes (ohne Grundstück) meist mit einem bestimmten Preis je Kubikmeter umbauten Raum (z.B. 250 Euro). Davon werden je nach Alter und Erhaltungszustand noch Abschläge gemacht. Eine Neubau auf den allerneuesten Stand der Bautechnik hat eben i.d.R. einen anderen Wert als ein Altbau aus dem 60er oder 70er Jahren.

Grundstückswert und Gebäudewert ergeben den Sachwert. Von diesem Wert machen Kreditgeber nochmals Abschläge und berechnen so für sich den sog. Beleihungswert. Normal sind Abschläge von 10% bis maximal 20% des Sachwerts.

Beispiel Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung spielt der Grundstücksanteil meist keine Rolle, da dieser relativ klein ist. Daher zieht man bei einer Eigentumswohnung Vergleichspreise je Quadratmeter Wohnfläche heran.

Vermietete Immobilien (Mehrfamilienhäuser)

Bei vermieteten Immobilien, insbesondere Mehrfamilienhäusern ab 4 Wohnungen, geht man anders vor. Hier zählt der sog. Ertragswert der Immobilie. Grund dafür ist, dass solche Immobilien von Finanzinvestoren gekauft werden. Diese Investoren erwarten über die Miete eine gewisse Rendite. Je höher die Mieten, desto höher der Wert.

Banken sind bei der Finanzierung von Anlageimmobilien sehr vorsichtig geworden. Finanziert werden solche Immobilien derzeit maximal nur bis zum 10-12fachen der Jahresnettokaltmiete (in Ballungszentren allerdings auch höher).

Wir machen Wertermittlung für unsere Bankpartner

Zum Glück können wir die Wertermittlung Ihrer Immobilie selbst in die Hand nehmen. Dabei nutzten wir die gleichen Informationsquellen wie die Banken und können so auf teure Wertgutachten verzichten. Diese Wertermittlung ist für Sie im Rahmen der Angebotserstellung kostenfrei.

Einige unserer Bankpartner haben hauseigene Gutachter, die sie vor allem bei älteren Häusern mit der Wertermittlung beauftragen. Auch diese Gutachten sind für Sie kostenfrei. Es entstehen Ihnen also keine zusätzlichen Wertermittlungskosten.

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