So teilen Sie für das Finanzamt den Kaufpreis in Bodenwert und Gebäudewert auf
18.10.2020 Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kann das Gebäude in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben (ohne Sonderabschreibungen). Diese Abscheibungen mindern den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung und sparen somit ggf. Steuern. Die Kunst besteht darin, den Gesamtkaufpreis vorzugsweise schon im Kaufvertrag so aufzuteilen, dass das Finanzamt da mitspielt. Hierfür gibt es eine wichtige "Arbeitshilfe", die einem lange Auseinandersetzungen wegen des Gebäudewert ersparen kann (Aktualisiert: 17.12.2020).
Bildnachweis (Originalbild): Shutterstock/PIXEL to the PEOPLE
In den meisten notariellen Kaufverrägen findet sich der Gesamtkaufpreis der Immobilie. Ab und an werden dort noch Kosten für Einbauten (beispielsweise eine Einbauküche) ausgewiesen, da das Grunderwerbsteuer spart. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte aber nicht nur derartiges Zubehör extra ausweisen, sondern den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufteilen. Der Gebäudeanteil bildet dann die Basis für die Gebäudeabschreibungen (in der Regel 2% p.a. zzgl. Sonderabschreibungen; siehe § 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz).
Aber wie berechnet man jetzt den Gebäude- und den Bodenanteil? Und wie rechnen die Finanzämter? Schließlich bringt es wenig, sich nach der ersten Steuererklärung inkl. der Immobilie lange mit dem Finanzamt über den Gebäudeanteil zu streiten.
Um lange Streitereien zu vermeiden hat das Bundesfinanzministerium eine "Arbeitsanleitung" erstellt. Mittels einer Excel-Tabelle können Sie den Gesamtkaufpreis der Immobilie so aufteilen, dass Ihr Finanzamt mitspielt und Sie so langwierige Auseinandersetzungen vermeiden. Das Rechentool finden Sie auf der Webseite der Bundesfinanzministerium unter Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück.
Die vom Ministerium zur Verfügung gestellte Arbeitshilfe ist allerdings nicht der Weisheit letzter Schuss und vor allem nichts für "blutige Laien". Allein schon die Ermittlung des richtigen Bodenrichtwertes ist nicht ganz einfach. Wer da einfach nur telefonisch den Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss erfragt, kann damit schon ziemlich daneben liegen. Im Zweifelsfall sollte man sich da Rat bei einem Sachverständigen bzw. einer Sachverständigen für die Immobilienwertermittlung einholen.
Der Bundesfinanzhof als oberstes Gericht in Steuerangelegenheiten hat in einem Ende November 2020 veröffentlichten Urteil festgestellt, dass die sog. Arbeitshilfe nur bedingt taugt. Diese würde zu wenig auf regionale Besonderheiten eingehen. Die Finanzämter könenn und dürfen diese Arbeitshilfe zwar weiter verwenden, aber im Streitfall müsste die Finanzgerichte ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einholen. Der BFH Der BFH weist in diesem Zusamenhang auch darauf hin, dass grundsätzlich der Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag zu folgen sei.
Weitere Themen/Artikel