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Ratgeber Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital

Eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital finanzieren? Wenn man Teilen der Presse und einigen Banken glaubt, beruht eine solide Baufinanzierung vor allem auf einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent der Kosten. Wer weniger Eigenkapital hat, sollte demnach die Finger von der eigenen Immobilie lassen. Und allein die Frage nach einer Vollfinanzierung löst bei den Mitarbeitern einiger Banken noch immer Panikattacken oder mitleidiges Lächeln aus.

Ratgeber Vollfinanzierungen

Auch wir schauen bei Vollfinanzierungen ganz genau hin, denn sie sind nun einmal riskanter als Finanzierungen mit einem hohen Eigenkapitalanteil. Allerdings sind wir keine Freunde von “schwarz-weiß-Malerei” und von pauschalen Bewertungen. Baufinanzierungen ohne Eigenkapital können unter bestimmten Umständen durchaus sinnvoll und wirtschaftlich die vernünftigste Lösung sein. Allerdings muss man auch die Grenzen kennen, insbesondere die eigenen.

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt seriös?

Dass eine solide Baufinanzierung allein von der Höhe des  Eigenkapitals abhängt, ist Unsinn bzw. längst überholt. Es sind die übrigen Rahmenbedingungen, wie beispielsweise die persönlichen Einkommensverhältnissen und Lebensumstände, die darüber entscheiden, ob eine Finanzierung langfristig solide oder doch ein unkalkulierbares Risiko ist. Dies haben inzwischen sogar die Verbraucherschützer eingesehen. Vollfinanzierungen gelten auch bei diesen nicht mehr pauschal als “Teufelszeug”.

Grundlage für eine solide Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist vor allem eine gründliche Beratung. Daher bieten wir Vollfinanzierungen nicht “online”an, sondern nur nach eben einer solchen Beratung an (oder raten davon ab).

Aber eigentlich braucht man doch 20 Prozent Eigenkapital, oder?

Bis vor einigen Jahren bzw. Jahrzehnten haben Banken und Sparkassen selbst keine privaten Immobilienfinanzierungen abgewickelt. Baufinanzierungen für selbst genutzte Wohnimmobilien wurden hauptsächlich von speziellen Hypothekenbanken oder Bausparkassen angeboten. Diese Darlehensgeber dürfen aber laut gesetzlichen Bestimmungen nur maximal 80 Prozent des Immobilienwertes finanzieren. Die restlichen 20 Prozent musste der Bauherr also aus eigenen Mitteln oder über Eigenleistungen aufbringen. Diese 20 Prozentgrenze hat sich daraufhin in den Köpfen festgesetzt. Zwar gibt es auch heute noch viele Banken und Versicherer, die eine Immobilie mit maximal 80 Prozent beleihen, aber die meisten Banken gehen inzwischen über diese Grenze hinaus. Eine Immobilie zu 100 Prozent ihres Wertes zu finanzieren, ist mittlerweile kein Problem mehr. Komplizierter wird es allerdings, wenn auch die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert werden sollen.

Wo liegen die Risiken und Nachteile einer Vollfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist zuerst einmal teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Das liegt daran, dass Banken den Teil des Darlehens, der über den Wert der Immobilie hinausgeht letztlich zu den Konditionen eines Ratenkredites einpreisen.

Ansonsten bergen Vollfinanzierungen für Verbraucher die gleichen Risiken wir jede Finanzierung mit Eigenkapital. Es gibt bur einen Punkt, über den man sich bei einer Vollfinanzierug bewußt sein sollte: bei einem vorzeitigen Weiterverkauf der Immobilie kann der Kaufpreis, den man erzielt nicht ausreichen, um die aufgenommenen Darlehen zurückzuzahlen. Dieses Wiederverkaufsrisiko ist bei Vollfinanzierungen wesentlich höher als bei Finanzierungen mit Eigenkapital.

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Sollte man nicht doch erst einmal Eigenkapital ansparen?

Die Frage ist, wogegen Sie ansparen wollen? Gegen steigende Immobilienpreise? Oder gegen steigende Darlehenszinsen?

Selbst wenn Sie jetzt alles daran setzen, um “nur” die Erwerbsnebenkosten beispielsweise für den Kauf einer Immobilie anzusparen, wird Ihnen das in  2 oder 3 Jahren wahrscheinlich wenig nützen. Wenn die Zinsen für Baufinanzierungen dann nur 1% höher sind als heute, ist Ihre Ratenbelastung für die Finanzierung höher als wenn Sie schon heute ganz ohne Eigenkapital finanziert hätten.

Sollte man jetzt auf jeden Fall finanzieren, auch wenn man kein Eigenkapital hat?

Die Rahmenbedingungen, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, sind derzeit so günstig wie nie. Selbst eine Vollfinanzierung ist heute deutlich günstiger als eine Finanzierung mit Eigenkapital vor beispielsweise 5 Jahren war. Trotzdem sollte man nicht auf Teufel komm raus,” irgendeine Immobilie” kaufen und finanzieren. Wer kein Eigenkapital hat sollte besonderen darauf achten, dass es auch wirklich die Immobilie ist, die man langfristig halten will.

Welche Voraussetzungen muss man erfüllen, um von Banken eine Vollfinanzierung zu bekommen?

Die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung sind eigentlich sehr einfach: Ihr regelmäßiges (Netto-)Einkommen muss -aus Sicht der Banken- ausreichen, um die monatlichen Zins- und Tilgungsraten zahlen zu können. Außerdem sollten Sie nach Möglichkeit über eine “positive Vermögensbilanz” verfügen. Aber es gibt noch eine ganze Reihe weitere Punkte, die man erfüllen sollte.

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Welche Immobilien lassen sich ohne Eigenkapital finanzieren?

Vollfinanzierungen sind in der Regel nur für selbstgenutztes Wohneigentum möglich. Kapitalanleger müssen dagegen ein Minimum an Eigenkapital einbringen. Aber auch ein Zweifamilienhaus oder eine Immobilie mit einem kleinen Gewerbeanteil (Büro) kann durchaus ohne Eigenkapital finanziert werden. Nicht finanzierbar sind Immobilien mit einem erhöhten Modernisierungsaufwand.

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Wie hoch kann ohne Eigenkapital finanziert werden?

Bei Finanzierungen ohne Eigenkapital gibt es gewisse Höchstgrenzen. Kompliziert wird es in den Fällen, in denen neben den allgemein üblichen Erwerbsnebenkosten auch noch Modernisierungsmaßnahmen oder Maklercourtagen mitfinanziert werden sollen.

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Persönliche Beratung vor Ort

Wir vermitteln seit über 20 Jahren Baufinanzierungen auch ohne Eigenkapital. In dieser Zeit haben wir eine Menge erlebt und viele Erfahrungen gesammelt. Wenn Sie von diesem Erfahrungsschatz profitieren wollen (um ganz bestimmte Erfahrungen nicht selbst machen zu müssen), setzen Sie sich einfach mit uns in Verbindung und vereinbaren einen persönlichen Beratungstermin (gerne auch bei Ihnen zu Hause). Dieser Service ist für Sie kostenlos und unverbindlich!

Wenn Sie schon konkrete Finanzierungspläne haben, können Sie uns auch eine Online-Anfrage senden. Dann nimmt einer unserer Kollegen Kontakt zu Ihnen auf und vereinbart einen Beratungstermin.

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