Vollfinanzierung: Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital finanzieren? Wenn man Teilen der Presse und einigen Banken glaubt, beruht eine solide Baufinanzierung vor allem auf einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20%-30% der Kosten. Wer weniger Eigenkapital hat, sollte demnach die Finger von der eigenen Immobilie lassen. Allein die Frage nach einer Vollfinanzierung löst bei den Mitarbeitern einiger Banken Panikattacken oder mitleidiges Lächeln aus.

Ist das der Weisheit letzter Schluss?

Dass eine solide Eigenheimfinanzierung allein von der Höhe des  Eigenkapitals abhängt, ist -unserer Meinung- nach Unsinn. Es sind vielmehr die übrigen Rahmenbedingungen, wie z.B. die persönlichen Einkommensverhältnissen, die darüber entscheiden, ob eine Finanzierung langfristig solide oder doch eher ein unkalkulierbares Risiko ist.

Dass sich viele Banken in Deutschland sehr schwer mit dem Thema “Finanzierung ohne Eigenkapital” tun, hat vor allem mit der Art der Refinanzierung dieser Banken zu tun. Das sind die Bedingungen, zu denen sich Banken selbst das Geld einkaufen, das sie dann als Baudarlehen an ihre Kunden vergeben. Und eines ist logisch: Wenn eine Bank selbst keine Vollfinanzierungen anbieten kann, macht sie solche Finanzierungen natürlich schlecht.

Wo stecken die Risiken bei Vollfinanzierung?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich nicht riskanter als eine Finanzierung mit 20% oder 30% Eigenkapital (wenn die monatlichen Raten langfristig tragbar sind!). Der einzige wesentliche Unterschied besteht darin, dass man bei einem späteren Verkauf der Immobilie unter Umständen nicht den Preis erzielt, den man braucht, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. In so einem Fall bleibt man dann “auf Schulden  sitzen”, die man dann z.B. über einen reinen Ratenkredit abbezahlen muss. Dieses Risiko hat jemand, der Eigenkapital mitbringt nicht bzw. in einer anderen Größenordnung.

Sollte man nicht doch erst einmal ein bisschen Eigenkapital ansparen?

Wir verzichten hier auf ein ausführliches Rechenbeispiel, sondern fragen einfach nur, wogegen Sie ansparen wollen (sollen)? Gegen steigende Immobilienpreise? Oder gegen steigende Darlehenszinsen?

Selbst wenn Sie jetzt alles daran setzen, um “nur” die Erwerbsnebenkosten zusammenzusparen, wird Ihnen das in z.B. 2-3 Jahren wenig nützen: wenn die Baugeldzinsen dann nur 1% höher sind als heute, ist Ihre Ratenbelastung für die Restfinanzierung höher als wenn Sie heute komplett ohne Eigenkapital finanziert hätten.

Also auf jeden Fall jetzt finanzieren?

Die Rahmenbedingungen, um sich den Traum von den eigenen 4 Wänden zu verwirklichen, sind derzeit so günstig wie nie. Die Immobilienpreise sind noch immer vergleichsweise niedrig und die Bauzinsen sind trotz langsam steigender Zinsen immer noch auf einem Rekordtief.

Obwohl alles dafür spricht, sich jetzt den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, sollte man nicht “blind in die Falle tappen”. Vor allem sollte man die typischen Fehler vermeiden, die einem -unabhängig vom vorhandenen Eigenkapital- unterlaufen können.

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