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Ratgeber Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital

Eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital finanzieren? Wenn man Teilen der Presse und einigen Banken glaubt, beruht eine solide Baufinanzierung vor allem auf einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent der Kosten. Wer weniger Eigenkapital hat, sollte demnach die Finger von der eigenen Immobilie lassen. Und allein die Frage nach einer Vollfinanzierung löst bei den Mitarbeitern einiger Banken noch immer Panikattacken oder mitleidiges Lächeln aus.

Auch wir schauen bei Vollfinanzierungen ganz genau hin, denn sie sind nun einmal deutlich riskanter als Finanzierungen mit einem hohen Eigenkapitalanteil. Allerdings sind wir keine Freunde von “schwarz-weiß-Malerei” und pauschalen Bewertungen. Baufinanzierungen ohne Eigenkapital können unter bestimmten Umständen durchaus sinnvoll sein. Allerdings muss man auch die Grenzen kennen, insbesondere die eigenen.

Ratgeber Vollfinanzierungen

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt seriös?

Dass eine solide Baufinanzierung nur von der Höhe des  Eigenkapitals abhängt, ist unserer Meinung nach Unsinn bzw. längst überholt. Es sind vielmehr die übrigen Rahmenbedingungen, wie beispielsweise die persönlichen Einkommensverhältnissen, die darüber entscheiden, ob eine Finanzierung langfristig solide oder doch ein unkalkulierbares Risiko ist.

Woher kommt eigentlich die oft zitierte 20 Prozent-Grenze bei Immobilienfinanzierungen?

Bis vor einigen Jahren bzw. Jahrzehnten haben Banken und Sparkassen selbst keine privaten Immobilienfinanzierungen abgewickelt. Baufinanzierungen für selbst genutzte Wohnimmobilien wurden hauptsächlich von speziellen Hypothekenbanken oder Bausparkassen angeboten. Diese Darlehensgeber dürfen aber laut gesetzlichen Bestimmungen nur maximal 80 Prozent des Immobilienwertes finanzieren. Die restlichen 20 Prozent musste der Bauherr also aus eigenen Mitteln oder über Eigenleistungen aufbringen. Diese 20 Prozentgrenze hat sich daraufhin in den Köpfen festgesetzt

Wo stecken die besonderen Risiken bei Vollfinanzierung?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist erst einmal nicht riskanter als eine Finanzierung mit 20 Prozent (oder mehr) Eigenkapital. Voraussetzung: die monatlichen Raten sind langfristig tragbar. Der einzige Unterschied besteht darin, dass man bei einem späteren Verkauf der Immobilie unter Umständen nicht den Preis erzielt, umd die Baufinanzierung vollständig zurückzuzahlen. In dem Fall bleibt man “auf Schulden  sitzen”, die dann über einen  Ratenkredit abbezahlt werden müssen. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist dieses sog. Wiederverkaufsrisiko”.

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Sollte man doch erst einmal Eigenkapital ansparen statt jetzt zu finanzieren?

Die Frage ist, wogegen Sie ansparen wollen? Gegen steigende Immobilienpreise? Oder gegen steigende Darlehenszinsen?

Selbst wenn Sie jetzt alles daran setzen, um “nur” die Erwerbsnebenkosten beispielsweise für den Kauf einer Immobilie anzusparen, wird Ihnen das in  2 oder 3 Jahren wahrscheinlich wenig nützen. Wenn die Zinsen für Baufinanzierungen dann nur 1% höher sind als heute, ist Ihre Ratenbelastung für die Finanzierung dann höher als wenn Sie schon heute ganz ohne Eigenkapital finanziert hätten.

Seit dem Jahr 2013 haben sich Baufinanzierungen ohne Eigenkapital unabhängig von der allgemeinen Zinsentwicklung verteuert. Grund sind geänderte Rahmenbedingungen für Banken und Sparkassen (“Basel III”). Diese gesetzlichen Änderungen führen zu höheren Kosten bei den Banken und werden in Form von höheren Zinsen an die Kunden weitergegeben.

Sollte man jetzt auf jeden Fall finanzieren, auch wenn man kein Eigenkapital hat?

Die Rahmenbedingungen, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, sind derzeit so günstig wie nie. Die Immobilienpreise sind in vielen Regionen noch immer vergleichsweise niedrig und die Bauzinsen sind derzeit auf einem Rekordtief. Trotzdem sollte man jetzt nicht blind zuschlagen, sondern vor allem bei der Auswahl der geeigneten Immobilie besondere Sorgfalt walten lassen.

Es ist allerdings auch so, dass der Gesetzgeber darüber nachdenkt, Banken Vollfinanzierungen von Immobilien zu verbieten. Es kann also sein, dass Kunden demnächst ein Minimum an Eigenkapital einbringen müssen.

Welche Voraussetzungen muss man erfüllen, um von Banken eine Vollfinanzierung zu bekommen?

Die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung sind eigentlich sehr einfach: Ihr regelmäßiges (Netto-)Einkommen muss -aus Sicht der Banken- ausreichen, um die monatlichen Zins- und Tilgungsraten zahlen zu können. Außerdem sollten Sie über eine “positive Vermögensbilanz” verfügen. Aber es gibt noch eine ganze Reihe weitere Punkte, die man erfüllen sollte.

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Welche Immobilien lassen sich ohne Eigenkapital finanzieren?

Vollfinanzierungen sind in der Regel nur für selbstgenutztes Wohneigentum möglich. Kapitalanleger müssen dagegen ein Minimum an Eigenkapital einbringen. Aber auch ein Zweifamilienhaus oder ein Immobilie mit einem kleinen Gewerbeanteil (Büro) kann durchaus ohne Eigenkapital finanziert werden.

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Wie hoch kann ohne Eigenkapital finanziert werden?

Bei Finanzierungen ohne Eigenkapital gibt es gewisse Höchstgrenzen. Das trifft insbesondere alle, die neben den allgemein üblichen Erwerbsnebenkosten auch noch einen Immobilienmakler zahlen müssen.

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Welche Finanzierungsvarianten sind möglich und sinnvoll?

Grundsätzlich stehen Ihnen bei einer Vollfinanzierung alle denkbaren Finanzierungsvarianten zur Verfügung. Allerdings gibt es unterschiedliche Möglichkeiten wie die Erwerbsnebenkosten (o.ä.) mitfinanziert werden können. Außerdem sind bei Vollfinanzierungen bestimmte Finanzierungsmodelle vorteilhaft, von denen wir bei Kunden mit hohem Eigenkapital eher abraten.

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Mit welchen Zinssätzen muss man bei einer Vollfinanzierung rechnen?

Die Zinssätze bei Immobilienfinanzierungen hängen unter anderem von der Höhe der Beleihung der Immobilie ab. Alles was über den reinen Immobilien wert (beispielsweise den Kaufpreis) finanziert werden muss, verteuert die gesamte Finanzierung recht deutlich. Wenn man eine ganz grobe Orientierung haben will, so sollte man davon ausgehen, dass eine Vollfinanzierung inkl aller Erwerbsnebenkosten ca. 0,30% teurer ist als eine Finanzierung des reinen Immobilienkaufpreises (oder vergleichbarer Kosten bei einem Neubau).

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Die häufigsten Fragen (FAQ)

Beratung ist bei Vollfinanzierungen unbedingt nötig!

Eine Finanzierung mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital ist eine knifflige Angelegenheit, bei der es einiges zu beachten gibt. Sonst kann das -wie man bei uns im Norden sagt- schnell “in die Büx gehen”. Wir beraten Sie gerne, suchen die günstigsten Konditionen für Sie und übernehmen die gesamte Abwicklung Ihrer Finanzierung. Vereinbaren Sie einfach einen Termin mit einem unserer Kooperationspartner (im gesamten Bundesgebiet) oder senden Sie uns die Daten für Ihr Finanzierungsvorhaben online.

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