Ist jetzt der richtige Augenblick um eine Immobilie in Deutschland zu kaufen?

In vielen Medien spricht man inzwischen von einer (beinahe) Kehrtwende am deutschen Immobilienmarkt. Der Preisrückgang der letzten ca. 2 Jahre ist gestoppt und in einigen Regionen ziehen die Preise augenscheinlich wieder an. Das ergibt sich aus aktuellen Marktdaten der Verkäufe im ersten Quartal 2024. Diese Daten liefern vor allem Finanzierungsplattformen wie Europace (Hypoport-Gruppe), denn dort werden - anders als bei den bekannten Immobilienplattformen- die tatsächlichen Kaufpreise erfasst.

Dass sich die Immobilienpreise aktuell stabilisieren, kann mehrere Gründe haben (so ganz genau weiß es ja niemand). Zum einen spüren wir eine deutliche Zunahme des Käuferinteresses. Es scheint so, dass sich vor allem die große Unsicherheit beim Thema Heizungstausch und Modernisierungspflichten gelegt hat. Diese Unsicherheit hatte viele Kaufinteressenten in den vergangenen Monaten vom Kauf einer Immobilie abgehalten. Viele wollten erst einmal abwarten, was den Damen und Herren in Berlin oder Brüssel noch so alles einfällt, um Immobilienbesitzern das Leben schwer zu machen. Zum Glück war das nicht allzu viel bzw. kam alles nicht ganz so schlimm wie befürchtet.

Aber auch auf Verkäuferseite hat sich einiges getan. Auch viele Verkäufer waren durch die endlosen Diskussionen um Heizungstausch und Co. verunsichert bzw. haben einen deutlichen Verlust des Wertes ihrer Immobilien befürchtet und versucht, noch schnell zu verkaufen, bevor die Preise noch weiter runtergehen. Dass alles unter dem Strich nicht ganz so schlimm gekommen ist, führt natürlich dazu, dass viele Verkäufer jetzt erst einmal abwarten und die weitere Preisentwicklung beobachten. Das paart sich mit der Hoffnung, dass die Zinsen für Immobilienkredite in den kommenden Monaten deutlich sinken werden und sich die Menschen dann wieder mehr Immobilie (sprich höhere Kaufpreise) leisten können bzw. wollen.

Die Erwartungen hinsichtlich möglicher Zinssenkungen durch die EZB und damit auch der Baufinanzierungszinsen sind meiner Meinung nach allerdings - mindestens- leicht übertrieben. Zum einen wird die EZB bei ihrer nächsten Sitzung am 06.06.2024 sicher keinen radikalen Schritt nach unten wagen. Zum anderen haben die EZB-Leitzinsen keinen unmittelbaren Einfluss auf die Zinsen für sog. Immobiliardarlehen. Zudem ist dieser marginale Einfluss in Erwartung einer Zinssenkung schon seit Ende 2023 in den Baugeldzinsen berücksichtigt. Da dürfte sich im Juni - wenn denn die EZB die Leitzinsen tatsächlich senkt- also nicht allzu viel bei den Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen tun.

Folgt man der Logik, dass alle Verkäufer, die es sich leisten können, jetzt abwarten, ergibt sich, dass aktuell vor allem Immobilien auf dem Markt angeboten werden, bei denen die Eigentümer nicht abwarten können bzw. wollen. Das riecht nach günstigen Gelegenheiten, denn wer seine Immobilie unbedingt verkaufen will bzw. muss, bietet beim Kaufpreis meist noch Verhandlungsspielraum. Eine Garantie für ein Schnäppchen ist das allerdings nicht.

Was man bei all dem Gerede um die Entwickung von Immobilienpreisen oder Zinsen nicht vergessen sollte: gerade der Kauf oder Neubau einer selbstgenutzten Immobilie ist immer auch eine sehr emotionale Angelegenheit. Und jede Gelegenheit, Ihre Wunschimmobilie zu finden bzw. zu kaufen, die Sie heute verpassen, können Sie meisten nicht nachholen. Ist ihre Traumimmobilie erst einmal an jemand anderen verkauft, ist sie in der Regel für viele Jahre vom Markt.

Aus meiner Sicht ist der Zeitpunkt jetzt günstig, um insbesondere eine eigengenutzte Immobilien zu kaufen. Und da sind gerade etwas ältere Immobilien mit nicht ganz so guter Energieeffizienz interessant. Diese werden aktuell vergleichsweise günstig verkauft und die energetische Modernisierung wird derzeit über mehrere Wege gefördert, so dass man derzeit unter dem Strich für relativ wenig Geld, eine durchmodernisierte Immobilie bekommen kann.

Würde ich aktuell mit dem Gedanken spielen, mir eine selbstgenutzte Immobilie zuzulegen, würde ich tatsächlich jetzt zuschlagen und gezielt nach einer halbwegs modernisierungsbedürftigen Immobilie suchen. Die Mischung aus gesunkenen (und verhandelbaren) Kaufpreisen, im langjährigen Schnitt immer noch günstigen Zinsen, einer großzügigen Förderung und Bauunternehmen mit Kapazitäten (und verhandelbaren Preisen) ist aus meiner Sicht derzeit optimal.

Ihr

Olaf Varlemann