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Finanzierung von Modernisierung und Sanierung
Die Modernisierung und laufende Instandhaltung von Immobilien gewinnt vor allem aufgrund der stark gestiegenen Energiepreise immer mehr an Bedeutung. Die Instandhaltung und Modernisierung sind aber auch wesentlicher Faktor zur Werterhaltung einer Immobilie.
Grundsätzlich lässt sich über Banken, Sparkassen oder auch die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finanzieren, was
- dem Erhalt der Bausubstanz
- der Wertsteigerung der Immobilie
- der Steigerung des Wohnkomfort
- oder der Energieeinsparung
dient.
Verschiedene Möglichkeiten je nach Vorhaben
Die Finanzierungsmöglichkeiten hängen zuerst davon ab, ob und welcher Form die Immobilie als Sicherheit für die finanzierende Bank herhalten kann (gilt auch für KfW- Kredite!). Daneben hängen die Finanzierungsmöglichkeiten aber auch von der Höhe der Kosten und des benötigten Darlehen ab.
Wir haben hier 3 Kategorien aufgestellt:
1. Sie wollen eine Immobilie kaufen und diese gleich anschließend modernisieren. Die Finanzierung von Kauf und Modernisierung erfolgen “in einem Rutsch” (aber ggf. über verschiedene Finanzierungsbausteine).
2. Sie sind bereits Immobilienbesitzer und Ihre Immobilie ist noch mit laufenden Darlehen und Grundschulden belastet. Jetzt möchten Sie gerne modernisieren und diese Maßnahmen finanzieren.
3. Sie sind Immobilienbesitzer und Ihre Immobilie ist frei von Darlehensbelastungen. Sie möchten jetzt modernisieren und könnten (wenn es Sinn macht) einer Bank erstrangige Grundschulden als Sicherheit anbieten.
Unterschied zwischen Renovierung und Modernisierung?
Banken unterschieden nach reinen Renovierungsmaßnahmen wie Tapezieren, Streichen usw und echten Modernisierungsmaßnahmen, wie Einbau einer neuen Heizung oder neuer Fenster. Renovierungsarbeiten gelten laut Definition der Banken als nur werterhaltend, echte Modernisierungen dagegen als wertsteigernde Maßnahmen.
Bei der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen ergeben sich leider oft Probleme hinsichtlich der Besicherung dieser Darlehen. Viele Banken verlangen in der Regel eine grundbuchliche Absicherung, z.B. auch für KfW-Darlehen. Das kann dann zum Problem werden, wenn die eigentliche Finanzierung der Immobilie noch läuft, denn kaum eine Bank möchte ein Darlehen “nachrangig” im Grundbuch besichern. Mögliche Alternativen sind dann Darlehen ohne grundbuchliche Absicherung oder Blankokredite von Bausparkassen. Allerdings eigenen sich diese Finanzierungsvarianten meist nur bei kleinerem Finanzierungsbedarf.
Tipp: Wer heute eine Immobilie mit dem Ziel kauft, diese in absehbarer Zeit zu modernisieren, sollte schon jetzt bei der Finanzierung des Kaufs an die Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen denken. Dann kann es einem auch nicht passieren, dass die Bank, die den Kaufpreis finanziert, nur mit dem Kopf schüttelt, wenn später beispielsweise KfW-Darlehen beantragt werden sollen.
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