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Baumängel beim Kauf eines Hauses oder Wohnung
Immobilien werden hierzulande in der Regel mit Ausschluss der Gewährleistung durch den Verkäufer verkauft. Das gilt ganz besonders für den Verkauf von privat. Dabei wird im notariellen Kaufvertrag eine Klausel eingebaut wie “...der Verkauf erfolgt unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen...der Verkäufer versichert, dass ihm keine Mängel bekannt sind...”
Diese Klausel ist absolut üblich und meist auch nicht verhandelbar. Verständlich, denn ein privater Verkäufer ist in der Regel allein wirtschaftlich nicht in der Lage, eine Gewährleistung zu übernehmen. Aber in dieser Formulierung steckt auch die Verpflichtung der Verkäufers, ihm bekannte Mängel offen zu legen. Dazu kann z.B. anhaltende Feuchtigkeit im Keller gehören. Verschweigt er Mängel kann ggf. der gesamte Kaufvertrag angefochten und rückgängig gemacht werden bzw. ist der Verkäufer zu Schadensersatz verpflichtet.
Das Problem dürfte sein, dem Verkäufer nachzuweisen, dass er wesentliche Mängel verschwiegen oder von diesen gewusst hat. Der Gang zum Bausachverständigen ist dann unvermeidbar. Der kann z.B. erkennen, ob Feuchtigkeitsschäden schon länger bestanden haben und die vom Verkäufer nur provisorisch übergemalt wurden. Auch sollte man im Kaufvertrag ggf. einige mögliche Mängel aufzählen und sich so vom Verkäufer bestätigen lassen, dass bestimmte Schäden nicht vorhanden sind. Er kann sich dann später nicht damit herausreden, dass er z.B. bei der Besichtigung auf eventuelle Schäden hingewiesen hat.
Pech hat, wer offensichtliche Mängel, z.B. eben Feuchtigkeitsschäden, akzeptiert. Waren solche Schäden schon bei der Besichtigung mit blossem Auge erkennbar und erfolgt der Verkauf dann unter Ausschluss der Gewährleistungsansprüche, kann der Käufer später keine Ansprüche gegen den Verkäufer stellen.
Grundsätzlich ist es möglich, einen Kaufvertrag “rückgängig” zu machen, wenn der Verkäufer -wesentliche- Mängel arglistig verschwiegen hat. Der Bundesgerichtshof hat jüngst entschieden, dass schon ein kleiner Feuchtigkeitsschaden, dessen Beseitigung ca. 2.500 Euro gekostet hätte, berechtigt, vom Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von rund 85.000 Euro zurückzutreten (Urteil des BGH). Maßgeblich war, dass der Verkäufer den bekannten Mangel verschwiegen hat und die Beseitigung des Schadens in absoluten Zahlen (nicht im Verhältnis zum Kaufpreis) nicht unwesentlich war.
Tipp: wenn Sie den Kauf einer bestimmten Immobilie fest ins Auge gefasst haben, nehmen Sie einen Bausachverständigen zu einer abschliessenden Besichtigung mit. Der erkennt meist auch versteckte Mängel. Kontakt zu Gutachtern und weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie unter:
www.der-hausinspektor.de
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