Ratgeber Immobilienkauf

Wer Ärger beim Hausbau vermeiden will, schaut sich meist nach einer gebrauchten Immobilie um oder setzt auf die Angebote von Bauträgern, die schlüsselfertige Immobilien inklusive Grundstück verkaufen. In vielen Großstadtlagen ist ein Neubau zudem kein Thema, weil es einfach an passenden oder bezahlbaren Baugrundstücken mangelt.

Eine fertige Immobilie zu kaufen sieht auf den ersten Blick nach weniger Stress aus als neu zu bauen, aber auch beim Immobilienkauf gibt es viel zu bedenken, damit aus der Traumimmobilie kein Albtraum wird. Wir haben hier aus 20 Jahren Berufspraxis die wichtigsten Aspekte beim Immobilienkauf aufgeführt und zu unserem „Ratgeber Immobilienkauf“ zusammengestellt. Im Gegensatz zu den meisten Bankberatern, die sich ausschließlich auf den Verkauf ihrer Finanzierungsprodukte beschränken, stehen wir Ihnen mit unserem Fachwissen und unserer Erfahrung auch bei der Immobiliensuche und den Kaufvorbereitungen zur Verfügung. Dieser Service ist für unsere Baufinanzierungskunden natürlich kostenlos.

So erkennen Sie Schwachstellen und Mängel beim Kauf einer gebrauchten Immobilie

Wer sich für den Kauf einer gebrauchten Immobilie interessiert, sollte bei der Besichtigung die Augen offen halten und auf ein paar Details achten. So vermeiden Sie, sich einen echten Sanierungsfall einzuhandeln, der Ihnen nach dem Einzug formlich die Haare vom Kopf frisst. Wir geben Ihnen nachfolgend einen kleinen Überblick über die häufigsten und offensichtlichsten Mängel bei einer gebrauchten Immobilie. Denken Sie daran, dass Sie vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie immer einen Immobiliensachverständigen beauftragen, sich die Immobilei genauer anzusehen. Ein echter Fachmann (bzw. eine echte Fachfrau) wird meistens noch viel mehr erkennen als der Laie und Ihnen vor allem auch etwas zu den Kosten für die Mängelbehebung sagen können.

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Mit welchen Betriebskosten und Nebenkosten muss man als Immobilienbesitzer rechnen?

Im Rahmen unserer kostenlosen Baufinanzierungsberatung sprechen wir natürlich auch immer das Thema Nebenkosten an. Dabei stellen wir immer wieder fest, dass künftige Immobilienbesitzer diese Nebenkosten oft viel zu niedrig ansetzen. Viele rechnen dabei die Nebenkosten für die Mietwohnung hoch oder haben hier die Nebenkostenpauschalen der Banken im Kopf. Das kann schnell zu einer falschen Kalkulation führen.

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Vorsicht Falle: Grunderwerbsteuer sparen kann teuer werden!

Die Grunderwerbsteuer hat sich in den vergangenen Jahren in einigen Bundesländern fast verdoppelt. Da ist es grundsätzlich schon legitim, wenn man sich Gedanken darüber macht, wie man diese Abgabe möglichst niedrig halten kann. Aber der Wunsch, bei der lästigen Grunderwerbssteuer zu sparen, kann auch schnell “in´s Auge gehen” (und das mehrfach). Die Medaille “Grunderwerbsteuer sparen” hat nämlich mindestens zwei Seiten.

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Teilungserklärung: worauf man als Käufer achten sollte

Wer beispielsweise eine Eigentumswohnung kauft, kauft streng genommen keine bestimmte Immobilie, sondern einen Anteil an dem gesamten Gebäude. Zu diesem Anteil gehört dann ein bestimmtes “Sondernutzungsrecht”, nämlich das für die Wohnung selbst. Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss sich darüber im Klaren sein, dass er künftig Teil einer Eigentümergemeinschaft mit festen Regeln ist.

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Kauf schlägt Miete? Stimmt nicht immer...

Immobilienverkäufer, Bauunternehmen und Bausparkassen singen naturgemäß das hohe Lied des Wohneigentums. “Eigentum schlägt Miete!” lautet einer der bekanntesten Werbesprüche, die suggerieren sollen, dass Eigentümer einer Immobilie langfristig immer besser fahren als Mieter. Und es klingt ja auch logisch. Wer jahrzehntelang Miete zahlt, bezahlt die Immobilie für den Vermieter, steht am Ende aber selbst ohne eigenes Immobilienvermögen da.

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Immobilienkauf: häufige Fragen und unsere Antworten (FAQ)

Bitte beachten Sie, dass alle Fragen bzw. Antworten zu rechtlichen Aspekten beim Immobilienkauf keine Rechtsberatung darstellen und eine solche auch nicht ersetzen können. Bei individuellen Fragen und rechtlichen Problemen empfiehlt es sich immer, einen erfahrenen Fachanwalt oder Notar auszusuchen, denn oftmals entscheiden kleinste individuelle Details, wer im Streifall Recht hat und Recht bekommt.

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Welchen Nutzen hat eigentlich der Energieausweis?

Wer gerade auf der Suche nach einer gebrauchten Immobilie ist, findet in den Immobilienanzeigen im Internet auch die Einstufung der Immobilie in eine bestimmte Energieeffiziensklasse. Das soll Verbrauchern auf einen Blick zeigen, mit welchem Heizkosten man als Eigentümer rechnen muss. Aber ist der Energieausweis wirklich aussagekräftig?

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Wie findet man eine passende Gebrauchtimmobilie?

Früher wurden Immobilien fast ausschließlich über Zeitungsanzeigen oder Auslagen bei Banken und Immobilienmakler beworben. Im Internetzeitalter sind zahlreiche Immobilienplattformen hinzugekommen, die dem Nutzer eine sehr gezielte Immobiliensuche ermöglichen. Das ist bequem, aber wer glaubt, dass diese Immobilienportale den gesamten Immobilienmarkt abbilden, irrt.

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Notarieller Kaufvertrag: Kaufvertragsentwurf muss 14 Tage vor Beurkundung vorliegen?!

Spätestens sei dem 01.10.2013 sind Notare verpflichtet, Kauf- und Verkaufsinteressenten einen Kaufvertragsentwurf zur Verfügung zu stellen. Dieser Kaufvertragsentwurf muss der Notar mindestens 14 Tages vor dem eigentlichen Beurkundungstermin zustellen (beispielsweise per E-Mail). Diese Frist soll vor allem potentielle Käufer vor übereilten Unterschriften unter einen Immobilienkaufvertrag schützen.

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Was sollte man beim Erwerb einer vermieteten Immobilie bedenken?

Immobilien versprechen eine solide und sichere Anlage in Sachwerten. Das ist grundsätzlich auch richtig, aber nur, wenn man einige Regel befolgt. Wer diese Regeln nicht befolgt, investiert sein Kapital nicht sicher, sondern vernichtet es. Wir möchten Ihnen hier ein paar Tipps für den Kauf einer Anlageimmobilie geben.

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Worauf sollte man beim Erwerb von Teileigentum achten?

Wenn Sie ein Einfamilienhaus, also eine „alleinstehende Immobilie“ kaufen, steht diese auf einem einzelnen, genau bestimmten und abgegrenzten Grundstück. Sie können dieses Grundstück – wenn Sie wollen- einzäunen und so genau sehen und anfassen, was Ihnen gehört. Etwas anders ist es, wenn Sie eine Immobilie auf einem Gemeinschaftsgrundstück kaufen. Das ist immer bei Eigentumswohnungen der Fall, gerne aber auch mal bei Reihen- oder Doppelhäusern. Man spricht dann von einer ideellen Teilung (des Grundstücks).

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Baumängel beim Kauf eines Hauses oder Wohnung

Immobilien werden hierzulande in der Regel mit Ausschluss der Gewährleistung durch den Verkäufer verkauft. Das gilt ganz besonders für den Verkauf von privat. Dabei wird im notariellen Kaufvertrag eine Klausel eingebaut wie “...der Verkauf erfolgt unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen...der Verkäufer versichert, dass ihm keine Mängel bekannt sind...”

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Immobilie gegen Zahlung einer Leibrente verkaufen

Viele ältere Immobilienbesitzer stecken in einem Dilemma. Einerseits besitzen sie eine schuldenfreie und werthaltige Immobilie, andererseits sind ihre Renteneinkünfte nicht gerade üppig und reichen im schlimmsten Fall nicht für de laufenden Kosten und Lebenshaltung. Da bleibt am Ende oft nur der Verkauf der Immobilie. Allerdings ist das immer auch gleichbedeutend mit dem Auszug auf dem Eigenheim; nicht für jeden die optimale Lösung.

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Immobilienkauf auf Rentenbasis

Normalerweise kauft man eine Immobilie gegen Zahlung eines festen Kaufpreises und kann dann frei über sein Eigentum verfügen. Aber es gibt auch die Möglichkeit, eine Immobilie gegen Zahlung einer Rente zu erwerben.

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Immobilien aus Zwangsversteigerungen finanzieren

Wir bzw. unsere Bankpartner haben grundsätzlich kein Problem damit, Immobilien aus Zwangsversteigerungen zu finanzieren. Letztlich läuft das auch nicht anders ab als bei “frei” zu erwerbenden Immobilien. Allerdings gibt es ein paar Feinheiten, auf die man achten sollte:

  • eine klassische Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist bei Zwangsversteigerungen in der Regel nicht möglich!
  • für die Berechnung der Zinskonditionen (“Beleihung”) setzen Banken nicht den Verkehrswert laut Gutachten, sondern (fast) immer den tatsächlichen Zuschlagspreis an
  • da der endgültige Kaufpreis erst bei Zuschlag wirklich feststeht, kann es schwierig sein, eine feste Finanzierungszusage einer Bank zu bekommen

Warum setzen Banken in der Regel nicht den Wert der Immobilie laut Gutachten an?

Die Zinskonditionen bei Banken richten sich nach dem Verhältnis von Darlehen/Krediten zum Wert der Immobilie. Je höher eine Immobilie beliehen wird, desto höher sind beispielsweise die Zinssätze. Dabei müssen Banken vom tatsächlichen -aktuellen- Wert einer Immobilie ausgehen und Immobilien sind immer nur das Wert, was jemand tatsächlich dafür bezahlt. Der Wert, den ein Gutachter vor der Versteigerung ermittelt, ist dagegen rein eher theoretischer Wert und sollen nur dazu dienen, einen ganz groben Eindruck vom Wert der Immobilie zu bekommen.

Neben den oben genannten Punkten gibt es noch eine Reihe weiterer Dinge, die Sie bei der Finanzierung einer Immobilien im Zwangsversteigerungsverfahren beachten sollten. Weitere Informationen hierzu bekommen Sie kostenlos und unverbindlich bei Ihrem Baufinanzierungsexperten vor Ort.

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Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?

Jahrelang stieg die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien in Deutschland. Selbst in Großstädten und Ballungszentren konnte man das eine oder andere Schnäppchen machen. Diese Zeiten sind allerdings vorbei. In 2010 gab es rund 69.000 Zwangsversteigerungen in Deutschland - die niedrigste Zahl seit 1999. In 2011 ist die Anzahl der Zwangsversteigerungen nochmals zurückgegangen. Ein Grund: der allgemeine Boom am deutschen Immobilienmarkt.

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Schwarzbau: wenn die Baugenehmigung fehlt

Wer eine Immobilie erwirbt -gleich wie alt diese ist- sollte immer nach der schriftlichen Baugenehmigung fragen. Das gilt sowohl für das Gebäude als solches als auch für An- und Ausbauten sowie sog. Nutzungsänderungen. So ist beispielsweise auch der nachträgliche Ausbau eines Dachgeschosses (fast) immer genehmigungspflichtig (selbst wenn an der Außenhülle des Gebäudes keine Veränderungen vorgenommen werden).

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Wie finanziert man den Kauf einer Immobilie am besten?

Auf den ersten Blick ist die Finanzierung eines Hauskaufs oder Wohnungskaufs eine recht simple Angelegenheit. Im Gegensatz zum Neubau eines Hauses sind bei einem Kauf die Kosten zunächst besser kalkulierbar: Kaufpreis plus die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten für die Abwicklung des Kaufvertrages sowie die ggf. anfallende Maklercourtage. Das war's!
War es das wirklich schon?

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Gesamtkosten beim Immobilienkauf?

Beim Kauf einer Immobilie ist es nicht mit dem Kaufpreis allein getan. Hinzukommen zahlreichen Nebenkosten für die Kaufvertragsabwicklung, die Grunderwerbsteuer und einige sehr individuelle Kosten. Wer diese Kosten nicht berücksichtigt, bekommt schnell ein Problem. Lesen Sie hier, mit welchen Kosten Sie beim Immobilienkauf rechnen sollten.

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Schritt für Schritt zur eigenen Immobilie

Wer sich eine eigene Immobilie anschaffen will. sollte einigermaßen systematisch vorgehen. Das sorgt nicht nur dafür, dass man seine Wunschimmobilie findet, sondern auch dafür, dass Kauf und Finanzierung glatt über die Bühne gehen.

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