Mit welchen Nebenkosten muss man bei einer Umschuldung rechnen?

Die Zinsbindung Ihrer laufenden Darlehensverträge läuft aus und Sie möchten zu einer günstigeren Bank wechseln? Dann sollten Sie daran denken, dass bei eine solche Umschuldung Kosten verursacht. Das gilt insbesondere für den sog. Sicherheitenwechsel. Diese Nebenkosten sind allerdings meistens deutlich niedriger als man sich das im Allgemeinen so vorstellt.

Einziger Kostenfaktor bei der Umschuldung ist der Wechsel der Sicherheiten (in der Regel im Grundbuch eingetragene Grundschulden).

  • der bisherige Darlehensgeber tritt die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden an die neue Bank. Da hierfür in der Regel nur Notarkosten für eine Unterschriftenbeglaubigung anfallen, ist dies die kostengünstigste Möglichkeit
  • die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden werden gelöscht und neue Grundschulden eingetragen. Bei dieser Möglichkeit fallen deutlich höhere Notar- und Gerichtskosten an (Faustformel: ca. 0,5% des neu einzutragenden Grundschuldbetrages)

Am gebräuchlichsten ist die Abtretung der im Grundbuch eingetragenen Grundschulden. Dies funktioniert bei Banken, Sparkassen und Versicherern auch sehr problemlos. Allerdings gibt es insbesondere einige wenige Versicherer, die eine Abtretung von Grundschulden nicht akzeptieren, sondern auf einer Neueintragung bestehen. Die dabei entstehenden Kosten sollte man im sog. echten Effektivzins berücksichtigen, um entsprechende Zinsangebote vergleichbar zu machen.

Kompliziert(er) kann es auch werden, wenn die Grundschulden nicht “nach allgemeinem Standard” eingetragen wurden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Grundschulden keine sog. “Unterwerfungsklausel” (§800 ZPO) beinhaltet. Dann ist in der Regel von Seiten des neuen Darlehensgebers eine nachträgliche Änderung (“Nachbeurkundung”) notwendig.

Welche Kosten Ihnen bei der Umschuldung Ihrer Darlehen entstehen, können wir sagen, wenn wir einen aktuellen Grundbuchauszug von der Immobilie erhalten. Daraus lässt sich genau Ablesen, ob eine normale Abtretung ausreicht oder weitere Änderungen notwendig sind.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung?

Um die mögliche Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) berechnen zu können, benötigen Sie den jeweiligen Darlehensvertrag. Dort finden Sie die Daten, die zur Berechnung der VFE notwendig sind.

Bitte beachten Sie, dass der folgende Rechner Ihnen nur einen ungefähren Eindruck von der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung gibt. Der Rechner berücksichtigt u.a. nicht die Höhe der möglichen Sondertilgungen, die gem. einem BGH-Urteil aber von den Banken berücksichtigt werden müssen (auch wenn dies im Darlehensvertrag selbst ausgeschlossen wurde).

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