Ratgeber Umschuldung und Anschlussfinanzierung

Der Ablauf der Zinsbindung bei einer Immobilienfinanzierung markiert einen wichtigen Zeitpunkt: Jetzt geht es um die Anschlussfinanzierung. Viele Banken machen ihren Bestandskunden in dieser Phase Prolongationsangebote – das bedeutet, dass das bestehende Darlehen zu neuen Konditionen fortgesetzt wird. Doch aufgepasst: Häufig basieren diese Angebote auf dem ursprünglichen Immobilienwert, den die Bank damals bei der Erstanalyse angesetzt hat. Dabei bleibt der gestiegene Wert der Immobilie oft unberücksichtigt! Und das führt häufig zu viel zu hohen Zinssätzen!

Die Zinsen für Dispokredite sind in den vergangenen Wochen und Monaten deutlich gestiegen. Bei den meisten Banken ist der Zinssatz schon deutlich zweistellig. Und das geht schon so richtig ins Geld! Und dadurch, dass die fälligen Zinsen für den Dispokredit jeden Monat auf dem Konto belastet werden, ergibt sich zusätzlich noch ein ziemlich üppiger Zinseszinseffekt!

Das Sparpotential ist enorm und wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihren teuren Dispokredit bzw. Überziehungskredit auf dem Girokonto loswerden und richtig viel Zinsen sparen können.

(Geschrieben mit NI = natürlicher Intelligenz)

Sie haben vor über 10 Jahren einen Darlehensvertrag mit 15 oder 20 Jahren Zinsfestschreibung abgeschlossen? Dann haben Sie jetzt die Möglichkeit, ihr teures Darlehen zu kündigen und mit den aktuell niedrigen Zinskonditionen umzuschulden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie nicht bezahlen. Möglich macht das ein Paragraph im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), der Verbrauchern ein kostenloses Sonderkündigungsrecht einräumt.

20.01.2015 (Update 05.10.2021): Sie haben Ihre Baufinanzierung nach 2010 abgeschlossen und möchten die Darlehensverträge am liebsten kündigen und zu den aktuellen Konditionen umschulden? Das ist unter normalen Umständen nicht möglich (kein Kündigungsgrund) und wenn doch verhältnismäßig teuer (Vorfälligkeitsentschädigung). Aber es gibt eine Möglichkeit, bestehende Baudarlehen ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen bzw. los zu werden: die Zauberworte heißen “fehlerhafte Widerrufsbelehrung”. Und da sorgt jetzt ein aktuelles Urteil der Europäischen Gerichtshofes (EuGH) für neuen Zündstoff.

Banken legen beim Thema Gebühren eine gewisse Kreativität an den Tag. Dieser Kreativität werden und wurden von einigen Gerichten bereits Grenzen gesetzt. Einige Banken scheint das aber nicht sonderlich zu stören und sie berechnen ihren Kunden weiter unzulässige Kosten und Gebühren.

Die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung richten sich in erster Linie nach der Höhe der Beleihung. Das bedeutet: Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto höher der Zinssatz. Bei dem Kauf oder Neubau einer Immobilie kann man den aktuellen Verkehrswert der Immobilie relativ leicht ermitteln, schließlich hat man ja einen aktuellen Kaufpreis. Aber wie funktioniert das eigentlich bei einer Umfinanzierung?

Das Thema "Vorfälligkeitsentchädigung" beschäftigt laufend die Gerichte. Dabei geht es vor allem darum, dass Banken diese Entschädigung aus Sicht von Verbrauchern und Verbraucherschutzorganisationen zu hoch ansetzen.

Hier haben wir die häufigsten Fragen gesammelt, die uns von Verbrauchern zum Thema "Umschuldung und Anschlussfinanzierung" gestellt werden. Und natürlich finden Sie hier auch unsere Antworten auf die häufigsten Fragen.

Wenn die Zinsbindung Ihres Darlehens in 12-60 Monaten endet und Ihre jetzige Bank Sie nicht oder nur gegen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aus dem Darlehensvertrag lässt, haben Sie trotzdem die Möglichkeit, sich die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern: das Zauberwort heißt Forwarddarlehen.

Es klingt wirklich verlockend: man nimmt jetzt ein neues Darlehen zu den aktuelle günstigen Konditionen auf, um ein altes laufendes Darlehen mit wesentlich schlechteren Konditionen abzulösen. Ein tolles Geschäft, aber funktioniert das so tatsächlich?

Zum Ende einer Zinsfestschreibungszeit können Sie problemlos Ihren Kreditgeber wechseln, wenn Ihnen das Angebot für die Verlängerung (“Prolongation”) Ihrer jetzigen Bank nicht zusagt. Sie müssen lediglich eine Kündigungsfrist von einem Monat zum Ende der Zinsbindungfrist einhalten. Verpassen Sie diese Frist, ist noch nichts verloren: vereinbaren Sie mit Ihrer “alten” Bank keine neue Zinsfestschreibung, wird das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung einfach als variables Darlehen weitergeführt. Und für variable Darlehen gilt eine Kündigungsfrist von 1 bzw. 3 Monaten.

Die Zinsen sind aktuell auf de absoluten Tiefststand. Wie wäre es, wenn man jetzt laufende teure Darlehen mit günstigeren Darlehen ablöst. Das klingt gut, aber geht das tatsächlich?

Sie benötigen Kapital, um beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen? Das ist im Normalfall ohne Probleme möglich. Wie man dieser Modernisierungsmaßnahmen am besten und günstigsten finanziert, hängt in erster Linie davon ab, wie die Immobilie jetzt finanziert ist. Dabei ist es besonders wichtig, ob und an welcher “Rangstelle” der neue Modernisierungskredit im Grundbuch abgesichert werden kann (wenn er denn überhaupt abgesichert werden muss).

Sie haben bei Ihrer laufenden Finanzierung verschiedene Fälligkeiten und Zinsbindungsfristen? Bei einem Darlehen läuft die Zinsbindung beispielsweise in 6 Monaten aus, bei einem anderen Darlehen erst in beispielsweise 3 Jahren? Sie fragen sich, ob eine Um- bzw. Anschlussfinanzierung trotz dieser unterschiedlichen Zinsbindungen möglich ist?

Die Zinsbindung Ihrer laufenden Darlehensverträge läuft aus und Sie möchten zu einer günstigeren Bank wechseln? Dann sollten Sie daran denken, dass bei eine solche Umschuldung Kosten verursacht. Das gilt insbesondere für den sog. Sicherheitenwechsel. Diese Nebenkosten sind allerdings meistens deutlich niedriger als man sich das im Allgemeinen so vorstellt.