Ratgeber Umschuldung und Anschlussfinanzierung

Noch sind die Zinsen für Immobilienfinanzierungen günstig. Wenn Sie in laufenden Darlehensverträgen stecken und mit steigenden Zinsen rechnen, lohnt es auf jeden Fall, sich schon jetzt nach einer günstigen Anschlussfinanzierung umzusehen.

Je nachdem wie Ihre “alte” Finanzierung aufgebaut ist und wann Ihre Darlehen aus der Zinsbindung laufen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten.

Teure Darlehen umschulden : Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit

Sie haben vor über 10 Jahren einen Darlehensvertrag mit 15 oder 20 Jahren Zinsfestschreibung abgeschlossen? Dann haben Sie jetzt die Möglichkeit, ihr teures Darlehen zu kündigen und mit den aktuell niedrigen Zinskonditionen umzuschulden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie nicht bezahlen. Möglich macht das ein Paragraph im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), der Verbrauchern ein kostenloses Sonderkündigungsrecht einräumt.

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Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: laufende Darlehensverträge ohne Vorfälligkeitsentschädigung “kündigen”

20.01.2015 (Update 05.10.2021): Sie haben Ihre Baufinanzierung nach 2010 abgeschlossen und möchten die Darlehensverträge am liebsten kündigen und zu den aktuellen Konditionen umschulden? Das ist unter normalen Umständen nicht möglich (kein Kündigungsgrund) und wenn doch verhältnismäßig teuer (Vorfälligkeitsentschädigung). Aber es gibt eine Möglichkeit, bestehende Baudarlehen ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen bzw. los zu werden: die Zauberworte heißen “fehlerhafte Widerrufsbelehrung”. Und da sorgt jetzt ein aktuelles Urteil der Europäischen Gerichtshofes (EuGH) für neuen Zündstoff.

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Bankgebühren bei Umschuldungen: was ist zulässig, was nicht?

Banken legen beim Thema Gebühren eine gewisse Kreativität an den Tag. Dieser Kreativität werden und wurden von einigen Gerichten bereits Grenzen gesetzt. Einige Banken scheint das aber nicht sonderlich zu stören und sie berechnen ihren Kunden weiter unzulässige Kosten und Gebühren.

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Wie berechnen Banken den Wert einer Immobilie bei einer Umschuldung?

Die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung richten sich in erster Linie nach der Höhe der Beleihung. Das bedeutet: Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto höher der Zinssatz. Bei dem Kauf oder Neubau einer Immobilie kann man den aktuellen Verkehrswert der Immobilie relativ leicht ermitteln, schließlich hat man ja einen aktuellen Kaufpreis. Aber wie funktioniert das eigentlich bei einer Umfinanzierung?

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Wann und für wen lohnen sich Forwarddarlehen?

Wenn die Zinsbindung Ihres Darlehens in 12-60 Monaten endet und Ihre jetzige Bank Sie nicht oder nur gegen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aus dem Darlehensvertrag lässt, haben Sie trotzdem die Möglichkeit, sich die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern: das Zauberwort heißt Forwarddarlehen.

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Ihre Zinsbindung endet kurzfristig?

Zum Ende einer Zinsfestschreibungszeit können Sie problemlos Ihren Kreditgeber wechseln, wenn Ihnen das Angebot für die Verlängerung (“Prolongation”) Ihrer jetzigen Bank nicht zusagt. Sie müssen lediglich eine Kündigungsfrist von einem Monat zum Ende der Zinsbindungfrist einhalten. Verpassen Sie diese Frist, ist noch nichts verloren: vereinbaren Sie mit Ihrer “alten” Bank keine neue Zinsfestschreibung, wird das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung einfach als variables Darlehen weitergeführt. Und für variable Darlehen gilt eine Kündigungsfrist von 1 bzw. 3 Monaten.

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Anschlussfinanzierung: Nachschlag für Modernisierungsmaßnahmen

Sie benötigen Kapital, um beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen? Das ist im Normalfall ohne Probleme möglich. Wie man dieser Modernisierungsmaßnahmen am besten und günstigsten finanziert, hängt in erster Linie davon ab, wie die Immobilie jetzt finanziert ist. Dabei ist es besonders wichtig, ob und an welcher “Rangstelle” der neue Modernisierungskredit im Grundbuch abgesichert werden kann (wenn er denn überhaupt abgesichert werden muss).

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Sind Umschuldungen auch mit verschiedenen Ablöseterminen möglich?

Sie haben bei Ihrer laufenden Finanzierung verschiedene Fälligkeiten und Zinsbindungsfristen? Bei einem Darlehen läuft die Zinsbindung beispielsweise in 6 Monaten aus, bei einem anderen Darlehen erst in beispielsweise 3 Jahren? Sie fragen sich, ob eine Um- bzw. Anschlussfinanzierung trotz dieser unterschiedlichen Zinsbindungen möglich ist?

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Mit welchen Nebenkosten muss man bei einer Umschuldung rechnen?

Die Zinsbindung Ihrer laufenden Darlehensverträge läuft aus und Sie möchten zu einer günstigeren Bank wechseln? Dann sollten Sie daran denken, dass bei eine solche Umschuldung Kosten verursacht. Das gilt insbesondere für den sog. Sicherheitenwechsel. Diese Nebenkosten sind allerdings meistens deutlich niedriger als man sich das im Allgemeinen so vorstellt.

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