Immer wieder hört und liest man, dass jeder, der eine Immobilie kaufen oder bauen will, mindestens 20 Prozent Eigenkapital benötigt. Wer dieses Eigenkapital nicht mitbringt, hat angeblich keine Chance, eine Immobilie zu finanzieren. Wenn das tatsächlich stimmen würde, hätte mindestens die Hälfte aller immobilienbesitzer in Deutschland niemals bauen oder kaufen können. Oder anders ausgedrückt: das mit den 20 Prozent Eigenkapital ist ziemlicher Unsinn! Banken, Sparkasssen usw. finanzieren Immobilien auch mit deutlich weniger Eigenkapital. Und nicht wenige Kreditinstitute finanzieren Immobilien sogar inklusive der kompletten Erwerbsnebenkosten ("Vollfinanzierung").
Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital tatsächlich möglich?
Ja, eine Immobilie ist auch mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital finanzierbar! Wenn man beim Neubau oder Kauf einer Immobilie auch die Nebenkosten ganz oder teilweise mitfinanzieren möchte, steigen aber auch die Anforderungen der Banken und die Risiken, die Sie selbst dabei eingehen.
Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren will, braucht eine umfassende und kompetente Beratung. Nachfolgend geben wir Ihnen gerne ein paar grundsätzliche Tipps, die aber diese persönliche Beratung nicht ersetzen können.
Was versteht man unter einer Vollfinanzierung?
Unter der Begriff Vollfinanzierung versteht man die Finanzierung der gesamten Kosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Das sind bei dem Kauf einer Immobilie:
- der Kaufpreis
- die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 des Kaufpreises)
- die Notar- und Gerichtskosten für die Kaufvertragsabwicklung (ca. 2% des Kaufpreises)
- die Maklerkosten (sofern diese anfallen)
- Renovierungskosten
- Modernisierungskosten
- Kosten für Eintragung von Grundschulden als Kreditsicherheit (ca. 0,5% des gesamten Finanzierungsbedarfs)
Sofern beim Immobilienkauf mehr als der reine Kaufpreis sowie ggf. Modernisierungskosten über eine Bank fremdfinanziert werden müssen, spricht man von einer Vollfinanzierung.
Bei einem Neubauvorhaben haben wir es mit einer Vollfinanzierung zu tun, wenn folgende Kosten finanziert werden sollen:
- der Grundstückskaufpreis
- die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 des Kaufpreises)
- die Notar- und Gerichtskosten für die Kaufvertragsabwicklung (ca. 2% des Kaufpreises)
- die Maklerkosten (sofern diese anfallen)
- die sog. Baunebenkosten (Hausanschlüsse usw.)
- die sog. Bauzeitzinsen während der Bauzeit
- Kosten für Eintragung von Grundschulden als Kreditsicherheit (ca. 0,5% des gesamten Finanzierungsbedarfs)
Egal, ob Neubau oder Kauf: immer wenn mehr als der reine Immobilienwert finanziert werden soll, haben wir es mit einer Vollfinanzierung zu tun.
Welche Voraussetzungen muss man für eine Vollfinanzierung erfüllen?
Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital spielt die persönliche Bonität eine wesentlich Rolle. Je höher eine Bank eine Immobilie beleihen soll, desto wichtiger wird Ihre persönliche Einkommens- und Vermögenssituation (also eben das, was Banken als "Bonität" bezeichnen).
Letztlich muss Ihr Einkommen ausreichen, um die Darlehensraten dauerhaft bezahlen zu können. Dabei haben alle Banken aber ihre ganz eigenen Vorstellungen davon, ob das im Einzelfall möglich ist. Einheitliche Regeln, an die sich die Banken zu halten haben, gibt es nicht. Da ist es dann auch völlig normal, dass Bank A Ihre Finanzierung ablehnt, während Bank B damit kein Problem hat. Es entscheiden häufig Kleinigkeiten über die Machbarkeit einer Finanzierung.
Wenn man die Bedingungen der verschiedenen Banken, Sparkassen usw. vergleicht, wird man schnell feststellen, dass Vollfinanzierungen meist nur für Arbeitnehmer und Beamte machbar sind. Selbständige (Freiberufler/Gewerbetreibende) müssen aufgrund der etwas unsichereren Einkommenssituation meist ein Minimum an Eigenkapital in die Gesamtfinanzierung einbringen.
>>Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung>>
Welche Immobilien kann man ohne Eigenkapital finanzieren?
Grundsätzlich sind Vollfinanzierungen für selbstgennutzte Wohnimmobilien möglich. Das ist beispielsweise das selbstgenutzte Ein- bzw. Zweifamilienhaus oder die selbstgenutzte Eigentumswohnung. Deutlich komplizierter wird es bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Immobilien, insbesondere wenn diese überwiegend fremdvermietet werden (Kapitalanleger sollten halt auch eigenes Kapital anlegen und nicht nur das der Banken).
Finanzierung ohne Eigenkapital: Risiken und Nebenwirkungen!
Wer eine mmobilie ohne Eigenkapitaleinsatz finanzieren will/muss, geht damit verschiedene Risiken ein (z.B. dass bei einem Weiterverkauf der Kaufpreis nicht ausreicht, um die bestehenden Darlehen vollständig zurückzuzahlen). Davon abgesehen sind Vollfinanzierungen vergleichsweise teuer, denn die Banken lassen sich das höhere Risiko gut bezahlen. Gerade hier ist es wichtig, die verschiedenen Angebote von Banken genau zu vergleichen. Durch einen cleveren Finanzierungsaufbau und die Wahl der richtigen Darlehensgeber, lässt sich bei Vollfinanzierungen viel Geld sparen.
Sollte man mit dem Kauf/Bau warten und erst einmal Eigenkapital ansparen?
Klar, eine Finanzierung mit Eigenkapital ist günstiger als eine Vollfinanzierung. Trotzdem lohnt es sich oft nicht, den Immobilienkauf oder Neubau wegen des fehlenden Eigenkapitals aufzuschieben. Wenn Sie in beispielsweise 5 Jahren genug Eigenkapital zusammengespart haben sollte,, können Ihnen die bis dahin gestiegenen Kaufpreise oder höhere Zinsen einen Strich durch die Rechnung machen. Wenn´s schlecht läuft, zahlen Sie dann in 5 Jahren deutlich höhere Finanzierungsraten als hätten Sie Ihre Wunschimmobilie heute ohne Eigenkapital finanziert.
Ob sich warten lohnt, hängt natürlich von den persönlichen Rahmenbedingungen ab. Es gibt durchaus Konstellationen, bei denen wir tatsächlich dazu raten, mit dem Kauf/Neubau noch zu warten (bespielsweise bei hohen laufenden Ratenkrediten).
Was können wir Ihnen beim Thema Vollfinanzierung bieten?
- eine faire und verbraucherorintierte Beratung (für Sie kostenfrei und unverbindlich)
- über 30 Jahre Berufserfahrung und Praxiswissen
- eine persönliche Betreuung über die gesamte Laufzeit der Finanzierung
- die größt mögliche Bankenauswahl
- Lösungen, auch wenn es komplizierter ist
- Günstige Finanzierungskonditionen