Ratgeber Vollfinanzierung: Immobilien ohne Eigenkapital finanzieren

Immer wieder hört und liest man, dass jeder, der eine Immobilie kaufen oder bauen will, mindestens 20 Prozent Eigenkapital benötigt. Wer dieses Eigenkapital nicht mitbringt, hat angeblich keine Chance, eine Immobilie finanziert zu bekommen. Wenn das tatsächlich stimmen würde, hätte mindestens die Hälfte aller immobilienbesitzer in Deutschland niemals bauen oder kaufen können. Oder anders ausgedrückt: das mit den 20 Prozent Eigenkapital ist völliger Unsinn! Banken, Sparkasssen und mittlerweile sogar Versicherungen finanzieren Immobilien auch mit deutlich weniger Eigenkapital. Und nicht wenige Kreditinstitute finanzieren Immobilien sogar über den Kaufpreis hinaus inkl. der anfallenden Erwerbsnebenkosten ("Vollfinanzierung").

Wenn Sie sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen wollen, aber kein nennenswertes Eigenkapital einbringen können, sollten Sie sich beim Thema "Finanzierung" ein paar Gedanken mehr machen als jemand, der tatsächlich 20 Prozent oder mehr an Eigenkapital mitbringt. Vollfinanzierungen bergen einige Risiken, derer man sich bewußt sein sollte! Um diese Risiken zu vermeiden, sollten Sie Ihre Baufinanzierung entsprechend aufbauen. Als freie Baufinanzierungsberater sind wir Ihnen dabei gerne behilflich. Schließlich wissen wir, wo "der Teufel im Detail steckt" und haben über 25 Jahre Berufserfahrung (und die kann man sich nicht in 2 Tagen "zusammengoogeln").

Übrigens: unsere Beratung und Service bei der Beantragung und Abwicklung der Finanzierung kosten Sie nichts! Wir bekommen von den Banken im Erfolgsfall eine einmalige Vermittlungsprovision dafür, dass wir den Banken eine komplette Kreditakte "auf den Tisch legen" und diese so viel Zeit und Kosten spart. Diese Provision wird i.d.R. auch nicht auf die Zinskonditionen aufgeschlagen.

In den folgenden Artikeln finden Sie weitere Tipps und Infos zum Thema Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital. Übrigens: wenn dort von Baufinanzierungen geschrieben wird, bezieht sich das auch auf die Finanzierung bereits bestehender Immobilien. Der Begriff Baufinanzierung ist also nicht auf Neubauten beschränkt.

Vollfinanzierungen in aller Kürze (Videoclip ohne Ton!)

 

Weitere Infos zum Thema Vollfinanzierungen

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt seriös?

Im Internet und anderen Medien wird die Finanzierung von Immobilien ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) häufig als unseriös beschrieben. Wer nicht mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen kann, sollte demnach die Finger von der eigenen Immobilie bzw. einer Finanzierung lassen. Aber ist das tatsächlich richtig und noch zeitgemäß?

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Grundsätzliche Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung

Die Grundvoraussetzungen für eine Vollfinanzierung sind eigentlich sehr einfach: Ihr regelmäßiges (Netto-)Einkommen muss ausreichen, um auf Dauer die monatlichen Zins- und Tilgungsraten zahlen zu können. Außerdem sollten Sie über eine “positive Vermögensbilanz” verfügen. Das bedeutet, dass sich bestehende Verbindlichkeiten und vorhandene Vermögenswerte zumindest ausgleichen.

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Wie hoch kann kann eine Immobilie beliehen werden?

Über einige unserer Bankpartner können wir Immobilien bis maximal ca. 110% des Kaufpreises finanzieren. Bei einem Neubauvorhaben sind so Grundstückskaufpreis, Baukosten, Baunebenkosten und die Erwerbsnebenkosten finanzierbar. Bei dem Kauf einer Immobilie können so der Kaufpreis, die üblichen Erwerbsnebenkosten und einige Extras finanziert werden. Der Einsatz von Eigenkapital ist also nicht notwendig.

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Persönliche Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung

Die Möglichkeiten, eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital finanzieren zu können, sind sehr stark von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Bonität abhängig. Das ergibt sich allein schon daraus, dass die Immobilie allein ja nicht als Sicherheit für Darlehen ausreicht (schließlich soll die Immobilie ja üner ihren Wert hinaus finanziert werden).

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Finanzierungsvarianten und Finanzierungsmodelle

Da bei einer Vollfinanzierung mehr als der reine Immobilienwert finanziert werden soll, gibt es verschiedene Varianten dabei, wie sich die Erwersbnebenkosten mitfinanzieren lassen. Darüber hinaus fallen bestimmte Finanzierungsvarianten (beispielsweise Annuitätendarlehen mit einer sehr langen Zinsbindung) weg. Hier gilt es, alternative Finanzierungsmodelle zu finden, die eine vergleichbare Zinssicherheit bieten.

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Welche besonderen Risiken bestehen bei Vollfinanzierungen?

Grundsätzlich gibt es bei Vollfinanzierungen die gleichen Risiken wie bei Finnzierungen mit Eigenkapital. Weil aber über den reinen Immobilienwert hinaus finanziert wird, gibt es dann doch auch ein paar sehr spezielle Risiken. Dieser Risiken sollte man sich vor dem Kauf oder Neubu einer Immobilie bewußt sein.

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Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Wer über kein nennenswertes Eigenkapital verfügt und trotzdem in die eigene Immobilie einziehen möchte, ist meistens gut beraten, eine bereits fertiggestellte Immobilie zu erwerben. Im Gegensatz zu einem Neubauvorhaben lassen sich bei einem Kauf die Gesamtkosten genau ermitteln.

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Bauen ohne Eigenkapital?

Wer ohne Eigenkapital eine Haus bauen will, muss sehr genau auf die Details beim Hausbau achten. Ohne genaue Planung und Vorbereitung drohen vor allem Mehrkosten und damit Finanzierungslücken, da bei einer Vollfinanzierung in der Regel keine nennenswertes Rücklagen vorhanden sind.

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Häufige Fragen zum Thema Vollfinanzierungen

Die Finanzierung von Immobilien ist ein sehr spezielles Thema und wenn man nicht täglich damit zu tun hat, ergeben sich natürlich Fragen. Die häufigsten Fragen, die uns zum Thema Finanzierung ohne Eigenkapital gestellt wurden, haben wir hier für Sie aufgegriffen.

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Welche Banken bieten Vollfinanzierungen an?

Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital werden nur von wenigen Banken oder Sparkassen angeboten. Oftmals sind Vollfinanzierungen auch bei bester persönlicher Bonität grundsätzlich nicht möglich. Wir kennen die Banken und Finanzierungsmodelle, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ermöglichen.

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Sind Vollfinanzierungen auch bei laufender Probezeit möglich?

Sie sind als Angestellte(r) noch in der Probezeit und haben jetzt Ihre Wunschimmobilie gefunden? Eigenkapital ist leider keines vorhanden? Dann wird es problematisch, denn ganz ohne Eigenkapital geht es nicht.
Sie sollten zumindest die Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital bezahlen können, denn haben wir Bankpartner, die auch trotz Probezeit vergleichsweise einfach und günstig finanzieren.

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Aktuelle Zinssätze und Konditionen für Vollfinanzierungen

Hier finden Sie aktuelle Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital. Diese Zinskonditionen stelen kein indivuelles Angebot dar, sondern sollen Ihnen lediglich einen ersten Eindruck verschaffen, mit welchen Zinssätzen bei der Planung Ihres Finanzierungsvorhabens rechnen können.

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Ist eine Vollfinanzierung auch bei laufenden Krediten möglich?

Sie möchten eine Immobilie ohne Eigenkapitaleinsatz finanzieren und haben noch laufende Ratenkredite? Das wird schwierig, aber nicht ganz unmöglich! Immobilienfinanzierungen bei noch laufenden Kreditverpflichtungen sind eine besondere Herausforderung, denn die Auswahl bei den Darlehensgebern ist stark eingeschränkt.

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Sind Vollfinanzierungen für Gewerbetreibende möglich?

Im Gegensatz zu den echten Freiberuflern, haben es Gewerbetreibende schwer, eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen. Und je kürzer die Dauer der selbständigen Tätigkeit und je niedriger der Gewinn, um so schwieriger wird es. Zwar bieten einige Banken oder Sparkassen theoretisch auch Vollfinanzierungen für Gewerbetreibende an, in der Praxis hat das aber meist wenig Erfolg.

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Sind Vollfinanzierungen für Freiberufler möglich?

Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind grundsätzlich auch für Freiberufler möglich. Dabei kommt es aber ganz besonders auf die Art der freiberuflichen Tätigkeit und die Zahlen in der Vergangenheit an. Existenzgründer, also Freiberufler, die weniger als 3 volle Kalenderjahre freiberuflich tätig sind, haben hier beispielsweise kaum eine Chance. Einzige Ausnahme: Ärzte (Human- und Zahnmedizin).

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