Darlehensformen und Finanzierungsvarianten

Sie wollen eine gebrauchte Immobilie mit Modernisierungsbedarf kaufen und finanzieren? Aktuell können Sie den Umfang und die Kosten für die Modernisierung aber nur grob schätzen? Das war bislang immer ein Problem, denn Banken verlangen bei der Finanzierung von Modernisierungskosten immer eine detaillierte Kostenaufstellung. Da beißt sich die Katze schnell in den Schwanz. Aber jetzt gibt es eine flexible Lösung, die Ihnen bei der Finanzierung Sicherheit gibt.

Sie besitzen eine schuldenfreie Immobilie und fragen sich, wie Sie die "zu Geld machen können", ohne Ihre Immobilien verkaufen zu müssen? Dann haben Sie sicher auch schon vom sog. Immobilienteilverkauf gehört bzw. sich sogar schon weitergehend damit beschäftigt. Das Modell "Teilverkauf" klingt auf den ersten Blick eingermaßen verlockend, aber es gibt durchaus deutlich günstigere Alternativen bei denen Sie zudem alleinige(r) Eigentümer(in) ihrer Immobilie bleiben.

Der sog. Immobilienteilverkauf ist eine Alternative, wenn Banken, beispielsweise aufgrund des Alters und/oder des aktuellen Einkommens (Renteneinkünfte), keine regulären Kredite vergeben wollen bzw. können. Dabei wird ein Teil der Immobilie (max. 50%) an einen Investor verkauft (z.B. ein darauf spezialisiertes Immobilienunternehmen). Der Kaufpreis steht dann in der Regel zur freien Verfügung und kann für beliebige Zwecke verwendet werden. Da es sich nicht um einen Kredit bzw. Darlehen handelt, ist diese Form der Liquiditätsbeschaffung gesetzlich nicht besonders geregelt.

(Mit natürlicher Intelligenz geschrieben)

08.07.2022 Bausparen erlebt gerade eine Renaissance. Grund dafür sind die stark gestiegenen Zinsen für Immobiliendarlehen. Im Vergleich dazu sind die Kreditzinsen der Bausparkassen mittlerweile ein echtes Schnäppchen. Aber: Bausparkasse ist nicht gleich Bausparkasse! Bei den Bausparkassen und den Bauspartarifen gibt es himmelweite Unterschiede. Dabei sollte man sich vor allem nicht vom billigsten Zins locken lassen! Wir vergleichen für Sie die Tarife und Leistung diverser Bausparkassen und helfen Ihnen, den besten Anbieter für Ihr Vorhaben zu finden.

Wer in den kommenden Jahren eine Immobilie bauen bzw. kaufen will, umfangreichere Modernisierungsmaßnahmen plant oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, steht vor einem Dilemma. Aufgrund der gestiegenen Zinsen und der aktuellen Situation an den Finanzmärkten ist kaum vorhersehbar, mit welchen Zinssätzen man in Zukunft rechnen kann bzw. muss. Da würde es aktuell wirklich Sinn machen, sich die aktuellen Zinskonditionen zu sichern.

17.06.2021 (Update 22.04.2022) Sie besitzen eine eigene schuldenfreie Immobilie und benötigen Kapital, um sich den einen oder anderen Wunsch bzw. Lebenstraum zu erfüllen? In der Werbung sind Sie auf das Thema Immobilienteilverkauf gestoßen und finden, dass das eine interessante Alternative zu einem klassischen Bankdarlehen sein kann? Wir sind nicht davon überzeugt...

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04.06.2021: Dank der seit langem anhaltenden Niedrigzinsphase hat das Thema Bausparen relativ an Bedeutung verloren. Die meisten Bausparer haben in den vergangenen Jahren auf die Bauspardarlehen verzichtet, weil diese im Vergleich zu den Bankdarlehen deutlich teuerer waren. Wer gerade akut eine Immobilie finanzieren will, fährt meist ohne Bausparvertrag besser. Da die Zinsen aktuell aber wieder steigen, macht es für alle, die erst in 2 oder mehr Jahren Finanzierungsbedarf haben, durchaus Sinn, über das Thema Bausparen nachzudenken.

(Hinweis: dieser Artikel ist aufgrund der derzeitigen Zinsentwicklung nicht mehr aktuell!)

Wir kennen uns nicht nur mit Immobilienfinanzierungen aus, sondern können unseren Kunden auch günstige Ratenkredite diverser Bankpartner anbieten. Dabei müssen Sie nicht auf eine fundierte und ehrliche Beratung verzichten, ganz im Gegenteil. Neben den klassischen Ratenkrediten bieten wir auch Alternativen, beispielsweise sog. Eigentümerdarlehen für Immobilienbesitzer u.v.m.

Fremdwährungsdarlehen können eine gute Alternative zu den klassischen Euro-Darlehen sein. Dies gilt insbesondere, wenn Sie Ihr Einkommen nicht in Euro, sondern in einer anderen Währung erzielen (beispielsweise in Schweizer Franken, US-Dollar oder britischen Pfund) und unter das sog. Wandlungsrecht fallen. Für Währungsspekulationen sind Fremdwährungsdarlehen dagegen nicht geeignet.

Sie suchen eine Möglichkeit, sich die Zinskonditionen Ihrer Finanzierung langfristig zu sichern, aber  bei Bedarf auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig kündigen zu können? Man sollte es kaum glauben, aber wir haben tatsächlich Bankpartner, die Darlehen mit hundertprozentiger Sondertilgungsoption anbieten.

Wenn man wie wir schon seit vielen Jahren Immobilienfinanzierungen vermittelt, hat man es immer wieder auch mit Kunden zu tun, die lange nach Regelung ihrer Immobilienfinanzierung weiteren Kapitalbedarf haben. Auch hier können wir weiterhelfen, denn wir vermitteln auch alle möglichen Formen von Nachrangdarlehen, Blankodarlehen oder Ratenkrediten. Diese Kredite müssen nicht unbedingt in die Immobilie investiert werden. Wir bieten auch Kredite zur freien Verwendung (ohne Verwendungsnachweis).

Der Optionskauf ist eine besondere Form vom sog. Mietkaufmodell.

Annuitätendarlehen sind die am häufigsten gewählte Darlehensvariante bei der Baufinanzierung. Dabei handelt es sich um meist mittel- bis langfristiges Bankdarlehen mit gleichbleibenden Zins- und Tilgungsraten (Annuität). Im Gegensatz zu einigen anderen Darlehensvarianten sind Annuitätendarlehen einfach und überschaubar (wenn man das Grundprinzip verstanden hat).

Ein Forwarddarlehen ist nichts anderes als ein (meist) Annuitätendarlehen, das nicht jetzt sofort sondern erst in bis zu 60 Monaten ausgezahlt wird. Die Besonderheit: bis zum Auszahlungstermin sind keine (Bereitstellungs-)Zinsen oder Gebühren für das Forwarddarlehen zu zahlen. Damit können Sie sich ohne zusätzliche Kosten die aktuellen Zinssätze für Ihre Anschlussfinanzierung in der Zukunft sichern.

Als Volltilgerdarlehen bezeichnet man Annuitätendarlehen, die in der gewählten Sollzinsbindung vollständig zurückgezahlt werden. Der Tilgungssatz des Darlehens wird also auf die gewünschte Gesamtlaufzeit angepasst. Für diese schnelle Tilgung geben einige Banken einen Zinsrabatt. Und Sie sichern sich so die Zinsen über die gesamte Darlehenslaufzeit.

Konstantdarlehen bzw. Kombi-Darlehen sind eine besondere Form der Bausparvorfinanzierung. Hierbei werden Darlehensbetrag, Bausparsumme und monatliche Bausparbeiträge so aufeinander abgestimmt, dass der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende Darlehensrate zahlt. Klingt gut, kann aber auch gewaltig ins Auge gehen.

Festdarlehen sind Darlehen, die am Ende einer fest vereinbarten Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt werden. Sie zahlen bis zum Ende der Laufzeit nur Zinsen, aber keine Tilgungsraten. Diese tilgungsfreien Darlehen werden meist mit einem Tilgungsersatz (z.B. einem Bausparvertrag) kombiniert. Aber es sind auch tilgungsfreie Darlehen ohne Tilgungsersatz möglich (Neudeutsch "interest only").

Wer sich bei der Tilgung seiner Darlehen beeilt, kann unter Umständen von niedrigeren Zinsen profitieren. Einige Banken belohnen Schnelltilgerdarlehen mit günstigeren Konditionen. Die Darlehensraten muss man sich allerdings auch leisten können und wollen.

Diese Darlehensvariante zeichnet sich durch besondere Flexibilität aus. Interessant kann ein Cap-Darlehens ein, wenn sehr flexible Tilgungsformen gefragt sind oder Sie mit einem Sinken des allgemeinen Zinsniveaus rechnen.

Des Deutschen liebstes Kind sind Darlehen mit einer möglichst langen Zinsfestschreibung. Der Vorteil ist die Zinssicherheit, die allerdings zu Lasten der Flexibilität bei der Tilgung geht. Wem die üblichen Sondertilgungsmöglichkeiten (in der Regel maximal 10% p.a.) nicht reichen, kann mit einem variablen Darlehen deutlich besser fahren.

Hinweis: seit der Einführung der sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie zum 21.März 2016 gibt es Immobilienfinanzierungen ganz ohne Einkommensnachweise für Verbraucher nicht mehr. Grund ist, dass diese Richtlinie den Banken unter anderem vorschreibt, die wirtschaftliche Situation eines Darlehensnehmers sehr genau zu prüfen. Für Kapitalgesellschaften ist eine Immobilienfinanzierung ohne Einkommensnachweise (Bilanzen etc.) grundsätzlich weiterhin möglich.

Wer trotz eines negativen Schufa-Eintrags eine Immobilie finanzieren möchte, steht bei fast allen Banken vor verschlossenen Türen. Das gilt auch, wenn es sich bei diesen Einträgen um sog. Bagatellbeträge handelt und die Forderungen längst erledigt sind. Die Banken interessieren sich auch nicht dafür, wie jemand zu einem Negativeintrag gekommen ist, denn das geht manchmal schneller als man es für möglich hält. Eine unbezahlte Handyrechnung, eine nach einem Umzug nicht angekommene Rechnung und schon wird man mit einem Schufa-Eintrag gebrandmarkt.

Derzeit geistern -mal wieder- verschiedene Modelle für den Mietkauf von Immobilien vor allem durch das Internet. Und auch (mehr oder weniger) unabhängige Finanzberater sind in den Markt mit dem Mietkauf eingestiegen. Aber wie funktioniert das mit dem Mietkauf wirklich? Und ist Mietkauf tatsächlich eine ernstzunehmende Alternative zur klassischen Bankfinanzierung?

Die Lebenserwartung der Deutschen steigt, das Rentenalter wird immer aktiver gestaltet und bei vielen Menschen besteht der Wunsch, bis zum Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Doch um sich die Betreuung oder Pflege in den eigenen vier Wänden leisten oder einige Extras im täglichen Leben gönnen zu können, reicht die Rente häufig nicht aus. In dieser Situation kann die auf dem deutschen Markt eher unbekannte „Reverse Mortgage“ (Rückwärtshypothek), eine Lösung sein. Diese wird seit den 60er Jahren in den USA und seit einigen Jahren auch in einigen europäischen Ländern (z.B. Großbritannien und Frankreich) angeboten.

Sie wollen Ihre Immobile nur kurzfristig finanzieren, weil Sie diese beispielsweise durch einen Immobilienverkauf, fällige Kapitalanlagen o.ä. bezahlen wollen? Dann benötigen Sie eine klassische Zwischenfinanzierung, die Sie kurzfristig und flexibel und ggf. auch ohne feste Tilgungsraten zurückzahlen können.

Wir erhalten immer wieder Anfragen von Menschen, die eine Immobilienfinanzierung “ohne Bonitätsprüfung” suchen. Dahinter stehen vor allem Anfragen von Menschen mit negativen Schufa-Einträgen, aber auch Anfragen von Menschen, die ihre Einkommens- und Vermögenssituation nicht offenlegen wollen oder Einkünfte und Vermögen nicht belegen können (wollen). Aber vergeben Banken tatsächlich Darlehen ohne die Bonität der Darlehensnehmer zu prüfen?

Nachfinanzierungen sind notwendig, wenn beim Hausbau oder der Modernisierung von Altimmobilien überraschende Mehrkosten entstehen, die im ursprünglichen Kostenplan einkalkuliert waren. Nachfinanzierungen sind ein heikles Thema und häufig verhältnismäßig teuer. Und je höher der Nachfinanzierungsbedarf, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass die gesamte Finanzierung “kipppt” (also nicht mehr bezahlbar ist). Die Hauptgründe für Mehrkosten und damit den Nachfinanzierungsbedarf sind schlechte Planung, überraschende Mehrkosten (z.B. durch die stetig steigenden Materialkosten), aber auch mangelnde Kostendisziplin.

Neben den reinen Standardardarlehen mit fast identischen Bedingungen, bieten einige Banken, Sparkassen oder Versicherer immer mal wieder besondere Finanzierungsvarianten oder Nebenbedingungen an, die für den einen oder anderen interessant sein könnten.

Einige Unternehmen unterstützen ihre Mitarbeitern beim Hausbau oder -kauf mit einem Darlehen (Arbeitgeberdarlehen, Personalkredit, Mitarbeiterdarlehen,...). Der Vorteil eines Arbeitgeberdarlehens kann zum einen in dem Zinssatz liegen, der dafür zu zahlen ist. Zum anderen kann ein Arbeitgeberdarlehen aber auch fehlendes oder niedriges Eigenkapital ersetzen bzw. erhöhen.

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