Ratgeber Baufinanzierungen

In diesem Teil unserer Webseite finden Sie Infos und Praxitipps zum Thema Imobilienfinanzierungen. Wir haben hier vor allem Infos für bestimmte Personengruppen (beispielsweise Arbeitnehmer in der Probezeit, Rentner, Steuerausländer, kinderreiche Familien usw) gesammelt. Wir stellen Ihnen hier aber auch die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und Darlehensvarianten vor. Wenn Sie hier auf der Suche nach Bankerdeutsch und Werbephrasen sind, müssen wir Sie enttäuschen.

Unsere Themen

Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer und Grenzgänger

Deutsche Kreditinstitute tun sich bei Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer (auch "Non-Residents” genannt) erfahrungsgemäß sehr schwer. Wer sein Einkommen im Ausland bezieht und hier in Deutschland eine Immobilie erwerben und finanzieren will, ist auf einen sehr kleinen Kreis von Banken angewiesen, die grundsätzlich bereit sind, Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer anzubieten.

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Immobilienfinanzierungen für Selbständige

Selbständige (Gewerbetreibende und Freiberufler) stehen bei der Finanzierung einer Immobilie vor besonderen Herausforderungen. Die eigenen Zahlen müssen passen und die passende Finanzierungsstruktur muss ermittelt werden, Und dann geht die Suche nach dem passenden Kreditinstitut los. Wir helfen Ihnen gerne bei diesen Schritten und geben Ihnen in unserem Ratgeber schon mal ein paar Tipps, woran Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung denken sollten.

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Immobilienfinanzierungen für Kapitalanleger

Für Kapitalanleger gelten bei der Finanzierung besondere Bedingungen. Dies betrifft u.a. den Einsatz von Eigenkapital, aber auch das Einkommen. Zudem sollten alle, die in eine vermietete Immobilie investieren wollen, ein paar grundlegende Dinge berücksichtigen. Ansonsten kann aus einer vermeintlich lukrativen Anlage schnell ein finanzielles Disaster werden. Wir geben Ihnen in unserem Spezial Tipps, worauf Sie beim Kauf oder Bau einer vermieteten Immobilie achten sollten.

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Weitere Themen und Infos

 

Scheidung und Beziehungsende: was wird aus der Immobilie und der Finanzierung?

Ín Deutschland geht fast die Hälfte aller Ehen irgendwann in die Brüche und auch bei unverheirateten Paaren wird sich die Ternnungsquote wohl in ähnlichen Regionen bewegen. Insoweit sind Trennungen und Scheidungen also nicht ungewöhnliches. Etwas kompliziert wird es allerdings, sobald Paare gemeinsames Wohneigentum besitzen und gemeinsam Darlehen aufgenommen haben. Da gibt es im Falle einer Trennung so einiges zu beachten, denn Fehler können hier fürmächtig Stress sorgen und richtig ins Geld gehen.

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Immobilie trotz abgeschlossenem Insolvenzvefahren finanzieren?!

Wer in Deutschland erfolgreich ein Insolvenzverfahren beispielsweise im Rahmen einer Privatinsolvenz erfolgreich abgeschlossene hat, hat wieder eine "saubere Weste". Trotzdem lehnen die Banken hier eine Immobilienfinanzierung fast immer ab. Grund ist, dass das Insolvenzverfahren noch 3 volle Kalenderjahre als sog. Negativmerkmal in der Schufa steht. Das ist bei den meisten Banken hierzulande nichts zu machen. Aber es gibt auch Ausnahmen.

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Käufer- und Bauherrenservice

Als Baufinanzierungsberater helfen wir Ihnen nicht nur bei Ihrer Immobilienfinanzierung, sondern kümmern uns gerne auch um das Drumherum. Schließlich wollen auch wir, dass bei Ihrem Bau- oder Kaufvorhaben alles funktioniert und Sie mit Ihrer neuen Immobilie glücklich werden. Dabei unterstützen wir Sie mit unserem Käufer- und Bauherrenservice.

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Wie finanziert man eigentlich ein Tiny House?

Tiny Houses sind Minihäuser, die meistens auf einem Anhängergestellt montiert werden und somit mobil sind. Der Trend zum Wohnen auf wenigen Quadratmetern kommt aus den USA und ist inzwischen auch bei uns in Deutschland angekommen. Aber wie finanziert man so ein Tiny House eigentlich?

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Die häufigsten Fehler bei Immobilienfinanzierungen

Eigentlich ist es gar nicht so schwer, eine solide und günstige Finanzierung auf die Beine zu stellen. Dazu muss man “nur” die typischen Fehler bei einer Baufinanzierung vermeiden. Die häufigsten und fatalsten Fehler haben wir hier für Sie zusammengestellt.

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Baufinanzierungsberatung: mehr als nur den billigsten Zins finden

Die meisten unserer Kunden sind Menchen, die noch nie etwas mit dem Kauf, Neubau oder der Finanzierung einer Immobilie zu tun hatten. Diesen Kunden bieten wir eine umfassende Beratung zum Thema Finanzierung, geben aber auch gerne Tipps zum Thema "Immobilienkauf oder -neubau". Ihr Vorteil: die meisten unserer Kolleginnen und Kollegen verfügen über eine mehr als 20jährige Beruferfahrung, haben also schon so einiges gesehen und miterlebt.

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Baufinanzierungen für Erbengemeinschaften

Immobilienfinanzierung für Erbengemeinschaften unterscheiden sich im Grunde nicht von Finanzierungen für Einzelpersonen oder Paare. Besonders wird es meist erst dann, wenn die Erbengemeinschaft aus mehr als zwei Personen besteht oder die einzelnen Personen ein bestimmtes Alter erreicht haben. Da streiken dann einige Banken.

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Baufinanzierungen für getrennt Lebende

Sie leben getrennt von Ihrem Ehepartner und möchten jetzt eine eigene Immobilie finanzieren? Dann sollten Sie ein auf ein paar Details achten, denn Immobilienfinanzierungen für getrennt Lebende, die noch nicht geschieden sind, können kompliziert werden. Das gilt insbesondere, wenn eine Immobilie finanziert werden soll, die noch beiden Ehepartnern gehört.

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Baufinanzierungen für Singles

In Deutschland werden rund 10 Prozent aller Immobilien von alleinstehenden Männern und Frauen gebaut, gekauft und finanziert (Tendenz steigend). Wer sich als Single seinen Traum von den eigenen Vier Wänden erfüllt, sollte allerdings im Vorfeld über ein paar besondere Punkte nachdenken. Das gilt insbesondere, wenn Single-Mann oder Single-Frau einen Teil der Kosten finanzieren muss.

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Kann man bei einer Baufinanzierung auch bestehende Ratenkredite mitfinanzieren bzw. umschulden?

Sie möchten eine Immobilie finanzieren und haben noch laufende Kredite, die Sie mitfinanzieren wollen, um so die Ratenbelastung zu senken? An sich ist das keine ganz dumme Idee, schließlich sind die Baufinanzierungszinsen meistens günstiger als die Zinsen für Ratenkredite. Außerdem wird die Rate niedriger, weil die Laufzeit einer Baufinanzierung meistens deutlich länger ist als die eines Ratenkredites. Das Ganze hat nur einen Schönheitsfehler: es funktioniert so nicht!

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Finanzierung von Spezialimmobilien

Ein klassisches Einfamilienhaus oder eine simple Eigentumswohnung zu finanzieren, ist für Banken, Sparkassen und Baufinanzierungsvermittler ein vergleichsweise einfaches und standardisiertes Geschäft. Aber je ungewöhnlicher die Immobilie, desto schwieriger kann es werden, eine Immobilienfinanzierung auf die Beine zu stellen. Bei manchen Immobilienarten lehnen Banken eine Finanzierung grundsätzlich ab, bei anderen kommt es sehr auf die Bonität des Darlehensnehmers an.

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Immobilienfinanzierungen für Zeit- und Berufssoldaten

Berufssoldaten haben bei der Finanzierung einer Immobilie in der Regel keine Probleme. Zeitsoldaten werden bei Banken, Sparkassen und auch den Landesförderinstituten in der Regel dagegen oft nur finanziert oder gefördert wenn die Restlaufzeit des Dienstverhältnisses nicht zu kurz ist.

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Verkauf von Darlehen durch Banken an Finanzinvestoren

Eine Reihe von Banken verkauft Darlehen/Darlehensforderungen aus Immobilienfinanzierungen an Finanzinvestoren (z.B. auch Banken). Verkauft werden vor allem Darlehen, bei denen es zu Schwierigkeiten wie Ratenrückständen gekommen ist, aber auch Darlehen, die bislang ordnungsgemäß bedient werden. Grund für diese Verkäufe: auf diese Art refinanzieren Banken die Darlehen, die sie an Kunden herausgeben.

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Was müssen unverheiratete Paare bei einer Baufinanzierung bedenken?

Grundsätzlich macht es -aus Bankensicht- keinen Unterschied, ob die Finanzierung für Ehepaare oder für unverheiratete Paare bereitgestellt wird. Banken interessieren sich bei einer Immobilienfinanzierung nicht sonderlich für den Familienstand, sondern nur dafür, ob die Darlehensnehmer die Kredite zurückzahlen können.

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Schritt für Schritt zur richtigen Immobilienfinanzierung

Es ist eigentlich gar nicht so schwer, eine durchdachte und solide Finanzierung auf die Beine zu stellen. Allerdings muss man sich schon etwas Zeit dafür nehmen, denn die Planung, Beantragung und Abwicklung einer Immobilienfinanzierung ist nicht vergleichbar mit der Beantragung beispielsweise eines simplen Ratenkredites für neue Möbel o.ä.

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Baufinanzierung trotz befristetem Arbeitsvertrag?!

Befristete Arbeitsverträge sind in vielen Branchen üblich und werden neuen Mitarbeitern von immer mehr Arbeitgebern angeboten. Dieser Trend scheint sich bei vielen Baufinanzierern aber noch nicht rumgesprochen zu haben, denn die meisten winken bei einem befristeten Arbeitsverhältnis ab. Dort akzeptiert man Befristungen höchstens bei angestellten Ärzten oder Hochschulprofessoren.

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Ist eine Baufinanzierung trotz Probezeit möglich?

Wer einen neuen Job gefunden hat, hat in der Regel eine 3 bzw. 6 monatige Probezeit. Davon mal abgesehen kommt ein Arbeitnehmer ohnehin erst nach 6monatiger Beschäftigung in den Genuß des gesetzlichen Kündigungsschutzes. Wer in dieser Phase eine Immobilie finanzieren will, hat schnell ein Problem. Die meisten Banken setzen bei ihrer Machbarkeitsprüfung dann das Einkommen aus dieser Tätigkeit nicht an. Ist dieses Einkommen aber unbedingt notwendig, damit die Raten langfristig bezahlbar sind, winken die Banken ab.

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Baufinanzierungen und Immobilienkredite für Rentner und Pensionäre

In der Presse kann man allerorten nachlesen, dass Rentner und Pensionäre kaum noch eine Chance haben, bei einer Bank eine Immobilienfinanzierung zu bekommen. Grund dafür ist die seit März 2016 in Deutschland gültige “EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie” (WIKR oder Wokri) bzw. die sich daraus ergebenden Gesetzesänderungen. Auch wenn es nicht stimmt, dass Rentner und Pensionäre gar keine Finanzierung mehr bekommen, so sind die Finanzierungsmöglichkeiten tatsächlich sehr eingeschränkt worden.

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Notwendige Finanzierungsunterlagen

Banken sind spätestens mit dem Inkrafttreten der sog. Wohnimmobilienkredirichtlinie zum 21.03.2016 verpflichtet, bei der Kreditvergabe die Einkommensverhältnisse sehr genau zu prüfen. Freiberufler und Gewerbetreibende müssen daher bei der Beantragung einer Immobilienfinanzierung eine ganze Reihe von Unterlagen vorlegen. Wir zeigen Ihnen, welche Unterlagen Sie benötigen, um bei den Banken Erfolg zu haben.

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Gewerbetreibender oder Freiberufler?

Die Abgrenzung zwischen Freiberuflern und “normalen” Gewerbetreibenden ist nicht immer ganz einfach. Grundsätzlich sind Freiberufler auch Gewerbetreibende, geniessen aber u.a. steuerliche Vorteile, da die sog. Freien Berufe nicht der Gewerbesteuer unterliegen.

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Immobilienfinanzierung: Ablauf und Unterlagen

Die Finanzierung einer Immobilie in Deutschland unterscheidet sich in vielen Punkten von der Praxis in anderen Ländern. Im folgenden stellen wir Ihnen den Ablauf eier Immobilienfinanzierung mit deutschen Banken vor. Außerdem finden Sie hier alle Unterlagen, die wir (bzw. unsere Bankpartner für die Finanzierungsabwicklung benötigen.

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Ablauf

Bevor Sie beim Notar einen Kaufvertrag unterschreiben, sollte die Finanzerung Ihres Bau- oder Kaufvorhabens gesichert sein. Gesichert ist die Finanzierung in dem Augenblick, in dem Sie von einem Kreditinstitut (Bank, Sparkasse, Bausparkasse oder Versicherungsgesellschaft) eine schriftliche Zusage vorliegen haben. Diese Zusage sollte keine Vorbehalte oder Einschränkungen enthalten. Die schriftliche Zusage besteht dabei üblicherweise aus dem schriftlichen Vertragsangebot des jeweiligen Kreditinstitutes.

Verlassen Sie sich dabei nicht auf mündliche Zusagen von Bankmitarbeitern bzw. Vermittlern oder schwammig formulierte "Vorabzusagen". Diese haben in Deutschland rechtlich keine Gültigkeit! Denken Sie auch daran, dass eine schriftlche Darlehenszusage immer personen- und objektbezogen ist.

Ablauf bei uns

Nach einem ersten Telefonat oder E-Mail-Kontakt schicken wir Ihnen eine Liste mit allen Unterlagen, die wir von Ihnen benötigen. Anhand dieser Unterlagen und Daten ermitteln wir, welche Kreditinstitute für Ihr Finanzierungsvorhaben in Frage kommen. Sobald wir wissen, welche Auswahl wir bei den Darlehensgebern haben, besprechen wir, welche Finanzierungsvariante und welches Kreditinstitut es werden soll. Wir bereiten Ihre Unterlagen dann auf und senden Ihre aufbereietet Kreditakte an das jeweilige Kreditinstitut. Dort prüft man Ihre Unterlagen und schickt Ihnen - wenn nichts dazwischen kommt- das schriftliche Vertragsangebot zu (wir bekommen eine Kopie). Sollten sich bei der Bank Rückfragen ergeben oder diese weitere Infos/Unterlagen benötigen, nimmt diese Kontakt mit uns auf.

Sofern Sie außerhalb Deutschlands leben, ist es üblich, dass man Ihnen das Vertragsangebot nicht nach Hause schickt, sondern mit Ihnen einen persönlichen Termin in einer beliebigen Filiale der Bank vereinbart. In diesem Termin wird dann der Vertrag nochmals besprochen und unterschrieben. Die Bank übernimmt dabei dann vor allem die sog. Legitimationsprüfung. Banken, die so vorgehen, wollen damit vor allem erreichen, dass der Vertrag in Deutschland nach deutschem Recht abgeschlossen wird.

 Erforderliche Unterlagen (Formulare)

Die Banken in Deutschland sind per Gesetz dazu verpflichtet, eine sehr umfangreiche und genaue Kreditprüfung vorzunehmen. Das betrifft insbesondere die Darlehensvergabe an Verbraucher, also ALLE natürlichen Personen. Ausnahmen von dieser sehr umfangreichen Prüfung (z.B. der Einkommensverhältnisse) sind seit März 2016 nicht mehr zulässig. Dabei spielt es vor allem keine Rolle, wie gut ein Darlehen abgesichert ist. Wer "nur" die Hältfte des Immobilienwertes finanzieren will, muss genau so "die Hosen runter lassen" wie jemand, der eine Immobilie voll finanzieren will.

 1. Selbstauskunft/Finanzierungsanfrage

In unserem Formular werden die wesentlichen Eckpunkte zu Ihnen und Ihrem Finanzierungsvorhaben abgefragt. Wir benötigen vin Ihnen erst einmal diese Selbstauskunft vollständig (!) ausgefüllt per E-Mail. Anhand dieser Selbstauskunft können wir uns schon mal ein Bild machen und erstellen für Sie eine genaue Unterlagenliste.

Selbstauskunft/Finanzierungsanfrage (PDF-Format)

2. Immobilienaufstellung

Sofern Sie neben der zu finanzierenden Immobilie weitere Immobilienbesitzen, benötigen wir eine genaue Aufstellung Ihres Immobilienvermögens.

Immobilienaufstellung (PDF-Format)

 3. Vermittlungsvertrag

Seit dem März 2016 sind wir als Vermittler verpflichtet, mit unseren (potentiellen) Kunden einen Vermittlungsvertrag zu schließen. Dies dient vor allem dem Verbrauherschutz, insbesondere dem Schutz vor unerwarteten Honorar- oder Gebührenforderungen.

Darlehensvermittlungsvertrag (PDF-Format)

 

Die schriftliche Finanzierungszusage in Form eines Darlehensvertragsangebotes bekommen Sie nur, wenn Sie der jeweiligen Bank komplette Finanzierungsunterlagen zur Verfügung stellen. Erst nach nach genauer Prüfung aller Angaben ("Selbstauskunft") und aller Unterlagen wird eine Bank über die Kreditvergabe entscheiden. Ist dieser Kreditbeschluss positiv, erstellt die Bank die Vertragsunterlagen und sendet Ihnen diese zur Unterschrift zu. Sie haben dann in der Regel ca. 10 Werktage Zeit, das Vertragsangebot per Unterschrift anzunehmen. Nach Ablauf der Frist ist das Vertragsangebot hinfällig und es müsste ein neues Vertragsangebot mit den dann gültigen Zinskonditionen erstellt werden.

Vertragsangebot ist nicht immer gleich Zusage!

In Deutschland gibt einige Banken, die mit dem sog. "Angebotsverfahren" arbeiten. Dabei erstellt ein Kundenberater (oder Vermittler wie wir) die kompletten Darlehensverträge.Diese werden von Ihnen unterschrieben und zusammen mit den erforderlichen Unterlagen an die Kreditentscheider in der jeweiligen Banken gesendet. Rechtlich gesehen machen SIE der Bank ein Angebot auf Abschluß des Darlehensvertrages. Ist die Bank nach Prüfung aller Unterlagen bereit, Ihnen dieses Darlehen auch tatschlich zu geben, nimmt sie das Angebot an und schickt Ihnen eine schriftliche Annahmeerklärung (DAS ist dann die schriftliche Zusage der Bank!).

Baufinanzierungen für Steuerausländer und Grenzgänger: Großbritannien

Sie leben und/oder arbeiten in Grossbritannien und möchten eine Immobilien in Deutschland über eine deutsche Bank und In Euro finanzieren? Dann wird es “ein bisschen” kompliziert, denn durch die seit dem 21.03.2016 in Deutschland gültige Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind Immobilienfinanzierungen für Sie mit einem Wohnsitz in Grossbritannien schwieriger geworden.

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Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie mit einer Besitzgesellschaft umgehen?!

Wer in einen EU-Land lebt und arbeitet, dass nicht den Euro als Landeswährung hat, hat aufgrund der sog. Wohnimmobilienkreditrichtline nur wenige Möglichkeiten, diese Immobilie hier zu finanzieren. Es gibt allerdings eine Möglichkeit, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auszuhebeln und zu umgehen. Das Zauberwort heißt: Besitzgesellschaft!

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Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie und das Wandlungsrecht

Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde auch ein sog. Wandlungsrecht für Immobiliardarlehen eingeführt. Wer in der EU lebt und einen Darlehensvertrag in einer anderen Währung als der des Heimatlandes abschließt, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Währung "tauschen". Banken, die grundsätzlich keine Darlehen (mehr) an Steuerausländer vergeben, nennen als Grund gerne dieses Wandlungsrecht. Aber ist das wirklich ein Argument?

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Baufinanzierungen für Steuerausländer: Unsere Spezialisten

Wir bei baufi-nord haben uns in den vergangen Jahren auf Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer, Gebietsfremde und sog. "Non-Residents" spezialisiert. Gleiches gilt für sog. "Grenzgänger", die zwar in Deutschland leben, aber ihr Einkommen im Ausland erzielen (auch in anderen Währungen als dem Euro). Aufgrund dieser Speziailisierung und unseren guten Kontakten in die Kreditwirtschaft können wir in diesem Segment Finanzierungslösungen anbieten. Mittlerweile haben sich mehrere Kollegen auf unserschiedliche Länder spezialisiert.

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Baufinanzierungen für Steuerausländer und Grenzgänger: Schweiz

Sie leben und/oder arbeiten in der Schweiz und möchten eine Immobilien in Deutschland über eine deutsche Bank finanzieren? Dann werden Sie bei Ihrer Suche nach einer Bank sicher schon gehört haben, dass eine Finanzierung nicht (mehr) möglich sein soll. Als Grund wird dann von Banken gerne die seit dem 21.03.2016 in Deutschland gültige Wohnimmobilienkreditrichtlinie genannt. Diese soll es Banken angeblich unmöglich machen soll, Darlehen an Verbraucher zu vergeben, die in der Schweiz leben und/oder arbeiten.

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Baufinanzierungen für Steuerausländer und Grenzgänger: USA

Sie leben und/oder arbeiten in den USA und möchten eine Immobilien in Deutschland über eine deutsche Bank finanzieren? Dann haben Sie derzeit leider ganz schlechte Karten, denn die meisten Banken, Sparkassen oder andere Darlehensgeber lehnen Finanzieungen für Verbraucher, die in den USA leben, derzeit kategorisch ab.

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