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Ratgeber Baufinanzierungen

In diesem Teil unserer Webseite finden Sie Infos und Praxitipps zum Thema Imobilienfinanzierungen. Wir haben hier vor allem Infos für bestimmte Personengruppen (beispielsweise Arbeitnehmer in der Probezeit, Rentner, Steuerausländer, kinderreiche Familien usw) gesammelt. Wir stellen Ihnen hier aber auch die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und Darlehensvarianten vor. Wenn Sie hier auf der Suche nach Bankerdeutsch und Werbephrasen sind, müssen wir Sie enttäuschen.

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Übrigens: der Begriff Baufinanzierung umfasst alle Finanzierungsvorhaben rund um die Immobilie und nicht nur die Finanzierung von Neubauten! Aber das nur so am Rande.

Bauen/Kaufen/Finanzieren: wo und wie fängt man an?

Wir empfehlen immer, sich zuerst ein Bild von den eigenen Möglichkeiten zu machen. Es macht nämlich wenig Sinn, erst nach einer Immobilie zu suchen und dann festzustellen, dass diese gar nicht finanzierbar ist. Umgekehrt wird aber ein Schuh draus. Wenn Sie Ihr Budget für den Kauf oder Neubau einer Immobilie kennen, können Sie anschließend gezielt auf Immobiliensuche gehen.

Wer sich bei der Budgetplanung auf irgendwelche Internetrechner verlässt, kann schnell ziemlich daneben liegen. Bei dem einen ist der Finanzierungsrahmen viel zu hoch, bei dem anderen viel zu niedrig, weil z.B. öffentliche Fördermittel nicht berücksichtigt wurden. Auch wir haben einen sog. Budgetrechner, den wir aber von dieser Webseite gelöscht haben, weil da eigentlich nur Blödsinn herauskam. Eine Immobilienfinanzierung ist nun einmal ein bisschen komplexer als ein einfacher Ratenkredit. Da kommt es häufig auf Feinheiten an, die man in so einem Online-Rechner gar nicht unterbringen kann.

Bei der Budgetplanung sind wir Ihnen im Rahmen unserer sog. Erstberatung gerne behilflich. Die kostet Sie nichts und verpflichtet Sie auch zu nichts.

>>Mehr Infos zur Erstberatung & Terminvereinbarung>>


Wie läuft eine Immobilienfinanzierung ab?

Die Finanzierung sollte vor Abschluss eines Kauf- oder Bauvertrages geregelt sein. Das bedeutet, dass Ihnen spätestens vor Unterschrift derartiger Verträge die schriftliche Finanzierungszusage einer oder mehrer Banken (inkl. Förderinstituten) vorliegen sollte. Diese Zusage besteht aus den schriftlichen Vertragsangeboten der Banken. Vergessen Sie in diesem Zusammenhang irgendwelche "Finanzierungsbestätigungen" oder "Finanzierungszertifikate", denn die sind wertlos.

Um ein schriftliches Darlehensangebot zu bekommen, müssen Sie oder wir den Banken die kompletten Finanzierungsunterlagen (z.B. Einkommensnachweise usw.) liefern. Der optimal Ablauf sieht wie folgt aus:

  • Wir besprechen Ihr Finanzierungsvorhaben und ermittelt gemeinsam das für Sie optimale Finanzierungskonzept!
  • Wir suchen gemeinsam die dafür beste/günstigste Bank aus!
  • Wir stellen alle relevanten Unterlagen zusammen und leiten die an die jeweile(n) Bank(en) weiter!
  • Nach wenigen Tagen haben Sie ihr schriftliche Finanzierungsangebot im Briefkasten oder im E-Mail-Postfach!
  • Da die Finanzierung in diesem Augenblick gesichert ist, können Sie den Bau- oder Kaufvertrag mit ruhigem Gewissen unterschreiben!
  • Erst dann unterschreiben Sie den Darlehensvertrag (den wir natürlich mit Ihnen besprechen) und schicken diesen an die Bank zurück!
  • Nach Ablauf der Widerrufsfrist und dem Eintrag der Grundschulden als Darlehenssicherheit, kann das Darlehen ausgezahlt werden (z.B. an den Immobilienverkäufer)

In der Praxis kann es schnell etwas komplizierter werden. Aber keine Sorge: wir kümmern uns darum und begleiten Sie durch den gesamten Prozess bis hin zu Darlehensauszahlung. Und auch danach stehen wir Ihnen als Ansprechartner bei Fragen und Problemen gerne weiter zur Seite.

>>>mehr Infos zum Ablauf einer Finanzierung>>>


Welche Finanzierungsvarianten kommen in Frage?

In Deutschland finanzieren wir Immobilien meist ganz klassisch über sog. Annuitätendarlehen. Das sind Darlehen mit einer gleichbleibenden Zins- und Tilgungsrate.  Im allgemeinen Sprachgebrauch nennt man solche Annuitätendarlehen auch Hypothekendarlehen oder nur Hypotheken. Das liegt daran, dass man solche Darlehen früher über Hypotheken abgesichert hat. Das ist aber schon lange Schnee von gestern, denn schon seit den ca. 60er Jahren des letzten Jahrhunderts, werden derartige Darlehen mit Grundschulden und nicht mehr mit Hypotheken abgesichert.

Daneben gibt es aber auch noch sog. Verbraucherdarlehen (simple Ratenkredite), die beispielsweise Sinn machen können, um fehlendes Eigenkapital zu ersetzen. Diese sind auch erste Wahl, wenn eine grundbuchlicher Absicherung nicht möglich ist, beispielsweise wenn das Grundbuch noch bzw. schon hoch belastet ist.

Eine weitere Finanzierungsvariante, die aktuell wieder hoch interessant ist, ist die Vorfinanzierung eines Bausparvertrages. Dabei nimmt man ein Darlehen auf, für das man "nur" Zinsen zahlt. Statt das Darlehen direkt zu tilgen, schließt man einen Bausparvertrag ab, in den man in etwa den gleichen Betrag einzahlt, den man sonst bei dem Darlehen tilgen würde. Sobald man den erforderlichen Betrag eingezahlt hat, wird der Bausparvertrag zugeteilt und das ursprüngliche Bankdarlehen wird komplett getilgt. Anschließend zahlt man dann das Bauspardarlehen (im übrigen ein Annuitätendarlehen!) zurück. Das klingt ein bisschen kompliziert, ist aber eine prima Möglichkeit, sich Zinssätze von deutlich unter 3% (ggf. sogar unter 1%) für die Zukunft zu sichern. Dazu sollte man sich aber auf jeden Fall beraten lassen, denn es gibt ein paar Fallen, in die man da tappen kann. Richtig gemacht ist die Finanzierungsvariante aktuell aber hochinteressant für alle, die eine lange Zinssicherheit wollen bzw. brauchen.

Daneben gibt es natürlich auch noch sehr spezielle Finanzierungsarianten, die sich nur für ganz bestimmte Finanzierungsvorhaben eignen (z.B. variable Darlehen).

Das schöne bei uns: wir haben die volle Auswahl bei den Finanzierungsmodellen und Finanzierungsvarianten. Da finden wir sicher auch für Sie das passende Angebot.

>>>Mehr Infos zu den verschiedenen Finanzierungsvarianten>>>


Wie viel Eigenkapital ist bei einer Immobilienfinanzierung notwendig bzw. sinnvoll?

Die Höhe des Eigenkapitals hat unmittelbare Auswirkungen auf die Machbarkeit der Gesamtfinanzierung und die Zinskonditionen. Letztere hängen ganz besonders von der Höhe der Beleihung ab, also dem Verhältnis zwischen der Darlehenshöhe und dem Immobilienwert. Leider gibt es dafür aber keine einheitlichen Regeln. Jede Bank kocht da ihr eigenes Süppchen.

Grundsätzlich sollten Sie in der Lage sein, bei einem Immobilienkauf die Erwerbsnebenkosten selbst zahlen zu können. Das sind die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten für die Kaufvertragsabwicklung sowie eine ggf. anfallende Maklerprovision. Wenn Ihr Eigenkapital dafür nicht reicht, ist das aber noch kein Beinbruch. Wir können Immobilien auch ganz ohne Eigenkapital finanzieren. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten (z.B. mit Hilfe eines sog. Eigenkapitalersatzdarlehens). Nur wenn Sie auch öffentliche Fördermittel Ihres Bundeslandes in Anspruch nehmen wollen, ist eigenes Geld unbedingt erforderlich. Aber auch da gibt es häufig Möglichkeiten, fehlendes Eigenkapital zumindest teilweise zu ersetzen.

Eigenleistungen taugen übrigens nur bedingt als Eigenkapitalersatz. Selbst wenn Sie beim Hausbau oder Modernisierungsmaßnahmen viel selbst machen wollen, brauchen Sie einen gewissen Teil an Barmitteln (z.B. für die Erwerbsnebenkosten).

>>>Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital>>>


Weitere Themen:

Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer und Grenzgänger

Deutsche Kreditinstitute tun sich bei Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer (auch "Non-Residents” genannt) erfahrungsgemäß sehr schwer. Wer sein Einkommen im Ausland bezieht und hier in Deutschland eine Immobilie erwerben und finanzieren will, ist auf einen sehr kleinen Kreis von Banken angewiesen, die grundsätzlich bereit sind, Immobilienfinanzierungen für Steuerausländer anzubieten.

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Immobilienfinanzierungen für Kapitalanleger

Für Kapitalanleger gelten bei der Finanzierung besondere Bedingungen. Dies betrifft u.a. den Einsatz von Eigenkapital, aber auch das Einkommen. Zudem sollten alle, die in eine vermietete Immobilie investieren wollen, ein paar grundlegende Dinge berücksichtigen. Ansonsten kann aus einer vermeintlich lukrativen Anlage schnell ein finanzielles Disaster werden. Wir geben Ihnen in unserem Spezial Tipps, worauf Sie beim Kauf oder Bau einer vermieteten Immobilie achten sollten.

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