Hintergrundwissen Immobilienfinanzierung

Wer in Deutschland eine Immobilie (beispielsweise ein Haus) bauen oder kaufen will, wird diese nur selten vollständig mit eigenem Geld bezahlen können. Die meisten brauchen zusätzlich einen Kredit von einer Bank. Das ist in Deutschland nicht anders als in den meisten anderen Ländern der Welt. Aber wir wären nicht in Deutschland, wenn es hier nicht ein paar Besonderheiten geben würde.

Für viele Deutsche ist die selbstgenutzte Wohnimmobilie ein wesentlicher Teil ihrer Altersversorgung. "Mietfrei wohnen im Alter!" lautet dabei das Motto. Aber ist eine eigengenutzte Immobilie tatsächlich eine gute private Altersversorgung? Oder andersherum. woran sollte man denken, damit die eigene Immobilie im Rentenalter nicht zur Belastung wird?

Banken verlangen bei der Vergabe von sog. Immobilienkrediten in der Regel eine Sicherheit in Form einer Grundschuld. Es gibt aber auch Ausnahmen, bei denen Banken auf die sog. grundbuchliche Absicherung verzichten. Das ist in der Regel eine Frage des Darlehensbetrages, der persönlichen Bonität und ggf. auch Ersatzsicherheiten.

Geschrieben mit natürlicher Intelligenz (Quelle: eigenes Wissen & Marktbeobachtung)

Die Banken in Deutschland benötigen für die Kreditentscheidung diverse Bonitäts- und Objektunterlagen. Sind diese Unterlagen unvollständig oder entsprechen nicht der Form, die Banken verlangen, verzögert sich die Abwicklung bis zur Kreditgenehmigung teils erheblich. Wir zeigen Ihnen hier, welche Unterlagen Banken im Rahmen der Immobilienfinanzieung immer sehen wollen und auf welche Details es dabei ankommt.

Angesichts der zuletzt stark gestiegenen Zinsen erlebt Bausparen gerade eine Renaissance. Viele Verbraucher fragen sich, ob man sich mit einem Bausparvertrag jetzt noch günstige Zinsen für die Zukunft sichern sollten. Das kann durchaus Sinn machen, aber es kommt hier wie immer im Leben auf die Feinheiten an. Zunächst sollte man wissen, wie Bausparen überhaupt funktioniert. Dabei ist das Grundprinzip des Bausparens eigentlich ziemlich simpel.

20.10.2021 Zu einer guten Baufinanzierungsberatung gehört es, verschiedene Finanzierungsvarianten mit unterschiedlichen Zinsbindungen anzubieten (z.B. 10, 15 und 20 Jahre). Dazu gehört auch, diese Varianten miteinander zu vergleichen und zu zeigen, unter welchen Umständen (Stichwort "Zinsänderungsrisiko") sich welche Variante unter dem Strich lohnt. Ein solcher Vergleich soll bei der Entscheidung helfen, kann aber auch gründlich in die Hosen gehen und Verbraucher komplett in die Irre führen.

Die meisten Verbraucher achten bei Darlehensangeboten nur auf den Sollzins bzw. Effektivzins. Schließlich geben diese Zinssätze - insbesondere der Effektivzins- ja wieder, was ein Darlehen tatsächlich kostet. Wer sich bei einem Angebotsvergleich aber auf den Effektivzins verlässt, kann schnell in die Falle tappen, denn ein wesentlicher Kostenfaktor fehlt dort: die Bereitstellungszinsen!

Foto: Shutterstock/Chutima Chaochaiya

Wer Gespräche mit seinem "Bankberater" bzw. "Bankberaterin" über eine Immobilienfinanzierung führt, erwartet meist, dass der oder die auch über Finanzierung entscheidet. Das kann sein, muss aber nicht. Wer innerhalb einer Bank über die Bewilligung von Darlehen entscheidet, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wer sich nur auf das Wort seines "Beraters" bzw. "Beraterin" verlässt, kann da schnell auf die Nase fallen.

Grundlage jeder Immobilienfinanzierung sind die Bonität der Darlehensnehmer und die zu beleihende Immobilie. Um den Wert der Immobilie ermitteln zu können, benötigen Banken zahlreiche Unterlagen zu dem Beleihungsobjekt. Leider sind diese Unterlagen häufig unvollständig oder entsprechen nicht der Form, die Banken verlangen. Das kann die Finanzierung deutlich erschweren oder im schlimmsten Fall sogar unmöglich machen. Wir zeigen Ihnen im folgenden, welche Unterlagen Banken verlangen und wo bzw. wie man sie ggf. beschaffen kann.

(Aktualisiert am 11.05.2024)

Viele Bankkunden bekommen Schnappatmung, wenn sie die Unterlagen für die Grundschuldeintragung das erste mal durchsehen. Im Grundbuch soll eine Grundschuld mit 10% Zinsen eingetragen werden? Warum will die Bank plötzlich sehr viel höhere Zinsen als im Darlehensvertrag vereinbart wurde?

Sie sind noch verheiratet, leben getrennt und möchten eine Immobilie finanzieren? Dann wird es kompliziert! Alle (?) Banken werden darauf bestehen, dass Sie im Rahmen der Beantragung einer Immobilienfinanzierung eine sog. Scheidungsfolgevereinbarung vorlegen (auch Trennnungsvereinbarung genannt) vorlegen können.

Einige Baufinanzierungsvermittler werben gerne mit markigen Sprüchen. Schon fast ein Klassiker ist "Wir vergleichen 500 Banken für Sie!". Das klingt nach einer riesigen Auswahl von möglichen Darlehensgebern und nach den günstigsten Zinssätzen bzw. Konditionen am Markt. Aber was ist dran an solchen großspürigen Werbeaussagen?

Ein wesentlicher Faktor bei der Kreditentscheidung der Bank, Sparkasse usw. ist die sog. Haushaltsrechnung. Das ist nichts anderes als die Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben der Kreditnehmer. Das klingt simpel, hat aber durchaus seine Tücken.

Im Rahmen der sog. Haushaltsrechnung setzen Banken und Sparkassen auch die voraussichtlichen Nebenkosten für die zu finanzierende Immobilie an. Dabei wird mit Pauschalbeträgen gerechnet, die sich an der Größe der vorhandenen Wohnfläche der Immobilie orientieren. Damit sollen die Kosten für Strom, Wasser, Abwasser, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen usw. abgedeckt werden.

Im Rahmen der Kreditentscheidung macht jede Bank/Sparkasse eine sog. Haushaltsrechnung. Dabei werden den Einnahmen alle festen Ausgaben sowie die Lebenshaltungskosten gegenübergestellt. Die Haushaltsrechnung muß positiv sein, sonst wird es nichts mit der Immobilienfinanzierung. Aber wie berechnen Banken und Sparkassen diese Lebenshaltungskosten?

Wer neben der zu finanzierenden Immobilie über weiteres Immobilienvermögen verfügt, muss dem Darlehensgeber die wesentlichen Daten hierzu liefern. Das erfolgt über die sog. Immobilienaufstellung. Diese Aufstellung gehört zu den sog. Bonitätsunterlagen.