Wer in Deutschland eine Immobilie (beispielsweise ein Haus) bauen oder kaufen will, wird diese nur selten vollständig mit eigenem Geld bezahlen können. Die meisten brauchen zusätzlich einen Kredit von einer Bank. Das ist in Deutschland nicht anders als in den meisten anderen Ländern der Welt. Aber wir wären nicht in Deutschland, wenn es hier nicht ein paar Besonderheiten geben würde.
Wer finanziert in Deutschland Immobilien?
In Deutschland können grundsätzlich folgende Unternehmen Immobilien für Privatkunden finanzieren:
- Banken & Sparkassen
- Bausparkassen
- Versicherungsgesellschaften
- Förderinstitute bzw. Förderbanken (beispielsweise die KfW oder Landesförderinstitute)
Wer bekommt in Deutschland einen Immobilienkredit?
Alle Kreditgeber sind per Gesetz dazu verpflichtet, zu prüfen, ob Verbraucher sich die Finanzierung langfristig leisten können. Daher konzentrieren sich Banken ganz besonders auf die Prüfung, wie hoch und wie nachhaltig das Einkommen ist.Das ist am einfachsten bei Angestellten und Beamten, die ja ein regelmäßiges festes Einkommen haben. Etwas schwieriger wird es bei Arbeitern mit einem Stundenlohn und Zulagen (beispielsweise für Wochendarbeiten oder Schichtzulagen). Am schwierigsten ist diese Prüfung des Einkommens bei Selbständigen, denn da kann das Einkommen sehr schwanken. Daher lehen viele Banken die Finanzierung für Selbstständige ab.
Um für den Bau oder Kauf einen Kredit von einer Bank zu bekommen, sollte man also ein festes und regelmäßiges Einkommen haben. Dabei sollte der Arbeitsvertrag unbefristet sein und keine Probezeit mehr bestehen.
Dabei spielt es übrigens auch keine Rolle, wie hoch die Sicherheiten sind, die die Bank bekommt. Es ist den Banken, Sparkassen usw. sogar ausdrücklich verboten, Kredite an Privatkunden nur auf Basis der Sicherheiten zu vergeben. Die Banken müssen also immer prüfen, ob das Einkommen auf Dauer ausreicht, um die Kreditraten zahlen zu können. Wer kein Einkommen nachweisen kann, bekommt auch keinen Kredit.
Wichtig ist auch die sog. Bonitätsprüfung. Dabei schauen Banken sehr genau, ob man schon laufende Kredite hat und seinen Zahlungsverpfichtungen bisher immer nachgekommen ist. Dazu holen Banken Auskünfte ein (bespielsweise bei der Schufa oder der Bank, bei der man sein Girokonto hat). Inzwischen sind viele Banken technisch auch so weit, dass sie diese Bankauskünfte online abrufen können.
Abgesehen von dem Einkommen und der guten Bonität verlangen fast alle Banken in Deutschland, dass die Kunden eine unbefristete Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis besitzen (zumindest verlangen sie das bei der Verghabe von Krediten). Einige wenige Banken akzeptieren auch die Bluecard. Den Banken hier ist einfach das Risiko zu groß, dass die Kunden bei Problemen einfach in ihr Heimatland zurückkehren und sie dann nicht an ihr Geld kommen.
Wie viel Darlehen kann man von den Banken bekommen?
Deutschland gehört zu den wenigen Ländern, in denen es bei der Darlehens- bzw. Beleihungshöhe grundsätzlich kein Limit gibt. Das ist anders als beispielsweise in der Schweiz oder Österreich, wo man beim Kauf einer Immobilie mindestens 20 Prozent Eigenkapital einsetzen muss. Diese Grenze gibt es in Deutschland (noch) nicht.
Theoretisch kann man in Deutschland eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital finanzieren. Aber dann muss über eine sehr gute Bonität verfügen (beispielsweise über ein sehr hohes Einkommen). In der Paxis finanzieren die meisten Banken aber höchstens 100% des Kaufpreises oder vergleichbarer Kosten beim Neubau.
Bei Kunden mit einer beschränkten Aufenthaltserlaubnis in Deutschland oder einem Wohnsitz im Ausland sind die Banken vorsichter und finanzieren meistens nur 80-90 Prozent des Kaufpreises (Ausnahmen sind möglich).
Am Ende entscheiden ganz besonders das Einkommen und die Bonität darüber, wie viel Geld man von einer Bank als Kredit für den Kauf oder Neubau eiber Immobilie bekommt.
Welche Immobilien finanzieren Banken?
Die meisten Banken finanzieren nur reine Wohngebäude. Das ist beispielsweise das typische Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung. Dabei finanzieren Banken den Neubau oder den Kauf einer gebrauchten Immobilie. Kompliziert wird es, wenn Sie neben dem Kaufpreis auch die Modernisierung der Immobilie finanzieren wollen. Da sind die meisten Banken sehr vorsichtig und finanzieren oft nur maximal 50% der Modernisierungskosten. Aber da gibt es keine festen Regeln.
Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist deutlich komplizierter als die Finanzierung von Wohngebäuden.
Wie viel Eigenkapital muss man haben?
In Deutschland gibt es kein Gesetz, das regelt, wie viel Eigenkapital man beim Kauf oder Bau einer Immobilie einsetzen muss. Banken können Immobilien theoretisch auch ganz ohne Eigenkapital finanzieren. In der Praxis sollte man aber mindesten das Eigenkapital haben, um die Erwerbsnebenkosten selbst zahlen zu können. Dabei gilt: je mehr Eigenkapital man einsetzt, um so günstiger wird der Zinssatz für das Darlehen.
