Wie berechnen Banken den Wert einer Immobilie bei einer Umschuldung?

Die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung richten sich in erster Linie nach der Höhe der Beleihung. Das bedeutet: Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto höher der Zinssatz. Bei dem Kauf oder Neubau einer Immobilie kann man den aktuellen Verkehrswert der Immobilie relativ leicht ermitteln, schließlich hat man ja einen aktuellen Kaufpreis. Aber wie funktioniert das eigentlich bei einer Umfinanzierung?

Sie könnten natürlich einen unabhängigen Sachverständigen/Gutachter mit der Ermittlung des aktuellen Wertes Ihrer Immobilie beauftragen. Das kostet bei einem Einfamilienhaus ca. 2.000 Euro - und bringt für die Finanzierung absolut nichts, denn die Banken nehmen die Wertermittlung selbst vor bzw. beauftragen bei einem Finanzierungsbedarf von mehr als 400.000 Euro selbst einen Sachverständigen. Wertgutachten, die von anderen in Auftrag gegeben werden, berücksichtigen Banken nicht.

Banken bewerten Immobilien sehr unterschiedlich

Die Banken, Versicherungen und Bausparkassen ermitteln den Wert einer Immobilie sehr unterschiedlich, eine wirklich einheitliche Bewertung gibt es nicht. Aber: Das Grundprinzip ist bei allen ähnlich. Ziel bei der Wertermittlung ist es, den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln, also den Preis, den man heute für diese Immobilie am Markt erzielen könnte. Von diesem Verkehrswert werden dann noch Sicherheistabschläge gemacht und man erhält den sog. Beleihungswert der Immobilie. Sinn und Zweck der Beleihungswertermittlung, ist es, "....einen Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturbedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann..." zu ermitteln. Das unterscheidet den Beleihungswert vom Verkehrswert, denn der gibt des Immobilienwert zu einem ganz bestimmten Stichtag wieder.

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes und des Beleihungswertes gibt es unterschiedliche Methoden. In der Bankpraxis ist es so, dass man hierfür eine entsprechende Software nutzt, die man mit den Eckdaten der Immobilie füttert und die dann die entsprechende Werte "ausspuckt". In diesen Bewertungsprogrammen sind die aktuellen Marktpreise für Grundstücke, Immobilien und Mieten hinterlegt, so dass "der Banker" sich diese Werte nicht mühsam selbst zusammensuchen muss. Das klingt ziemlich simpel, hat aber auch einen gewaltigen Haken, denn häufig ergeben sich durch diese einfache Art der Wertermittlung zu niedrige Verkehrswerte. Die häufigsten Fehler ergeben sich dabei bei dem Wertansatz für das Grundstück.

Die Methode der Wertermittlung kann von Bank zu Bank vor allem dann sehr unterschiedlich ausfallen, wenn die eine Bank ihre Darlehen über die Ausgabe von Pfandbriefen refinanziert und die andere Bank andere Refinanzierungsquellen hat (beispielsweise die Kundeneinlagen). Banken, die sich bzw. ihre Darlehen über Pfandbriefe refinanzieren, müssen ganz besondere Anforderungen bei der Beleihungswertermittlung erfüllen. Die Anforderungen an diese Art der Wertermittlung finden sich in der seit 2006 gültigen Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).

Den Immobilienwert mit der Bank verhandeln?

Die meisten Banken nehmen mittels Computerprogramm eine sog. Schnellbewertung vor. Diese Schnellbewertung spuckt nach Eingabe weniger Daten einen Beleihungswert aus. Dieser Wert ist kaum überprüfbar, weil dort Einzelwerte (z.B. der Grundstückswert) nicht ausgewiesen werden.Verhandeln ist da schwierig.

Häufiger Knackpunkt bei dieser Art der Wertermittlung ist der Ansatz des Grundstückswertes. Das gilt insbesondere wenn man beispielsweise von dem vorhandenen Grundstück noch ein Baugrundstück abtrennen könnte oder wenn die Bodenrichtwerte sich auf größere Grundstücke (mehr als 600 bzw. 800 qm) beziehen.Hier müsste man die Schnellbewertung getrennt für das abtrennbare Baugrundstück und die Immobilie samt restlichem Grundstück vornehmen.

Was bringt eine Online-Bewertung?!

Die Bewertung über einschlägige Internetportale eigenet sich - wenn überhaupt- nur für Standardimmobilien in nomalen Lagen. Je spezieller (oder älter!) Ihre Immobilie ist, desto ungenauer ist diese Form der Wertermittlung. Das Ergebnis ist höchstens ein erster Indikator dafür, mit welchen Werten Banken bei ihrer Wertermittlung rechnen.Rainer Böddeker Sachverständiger für Immobilienwertermittlung in Hamburg

Was Sie sich komplett sparen können, sind die kostenlosen Online-Rechner, die man auf vielen Immobilien- oder Maklerportalen findet. Da Sie da dort in der Regel nur "3-5" Daten eingeben müssen, ist das Ergebnis viel zu ungenau. Das könnten Sie statt dessen auch gleich würfeln.

Auch Angebote von Immobilienmaklern, Ihre Immobilie kostenfrei zu bewerten, können Sie ebenfalls vergessen. Derartige Angebote haben nur den Sinn, dem Makler einen (möglichst) Alleinauftrag für den Verkauf der Immobilie zu geben. Diese "Markteinschätzung" kann zufällig passen, interessiert Banken aber überhaupt nicht.

Was wir unseren Kunden (und denen, die es werden wollen) bieten:

Wir sind nicht nur reine Baufinanziererungsvermittler, sondern haben in unserem Verbund auch mehrere Kollegen, die Sachverständige für Immobilienwertermittlung sind. Mit diesem Know-How im Hintergrund wissen wir, worauf es bei der Wertermittlung der Banken ankommt. Wir bereiten die Unterlagen zu der zu finanzierenden Immobilie so auf, dass Banken Ihre Immobilie ggf. höher einwerten als es bei reinen Standardunterlagen der Fall wäre. Das wiederum kann zu günstigeren Zinskonditionen führen.

Bei Finanzierungen ab 400.000 Euro ist in der Regel ein  exterenes Wertgutachten notwendig. Zwar erstellen wir derartige Gutachten nicht, aber wir können Sie auf den Besuch eines Gutachters vorbereiten, so dass Sie diesem alle Informationen und Unterlagen geben können, die für einen möglichst hohen Wertansatz notwendig sind.

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