Teilverkauf der eigenen Immobilie sorgt für Liquidität?!
17.06.2021 (Update 22.04.2022) Sie besitzen eine eigene schuldenfreie Immobilie und benötigen Kapital, um sich den einen oder anderen Wunsch bzw. Lebenstraum zu erfüllen? In der Werbung sind Sie auf das Thema Immobilienteilverkauf gestoßen und finden, dass das eine interessante Alternative zu einem klassischen Bankdarlehen sein kann? Wir sind nicht davon überzeugt...
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Was steckt hinter dem Immobilienteilverkauf?
Der Name "Teilverkauf" beschreibt schon ganz gut, worum es geht. Sie verkaufen nicht Ihre komplette Immobilie und müssten sich dann ggf. selbst eine neue Bleibe suchen. Statt dessen verkaufen Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie (maximal 50%), bleiben weiter dort wohnen und haben weiterhin das volle Nutzungsrecht. Auch wenn Ihnen die Immobilie nicht mehr ganz gehört, bleiben Sie alleinige(r) Bestimmer(in). Der neue Miteigentümer hält sich normalerweise diskret im Hintergrund und lässt Sie einfach machen. Ihnen sollte dabei aber im Grundbuch das ungeingeschränkte Nießbrauchrecht an der Immobilie eingeräumt werden. Dann können Sie die Immobilie später auch vermieten und die Mieteinnahmen komplett selbst vereinnahmen.
Im Gegenzug erhalten Sie Kapital zur freien Verfügung. Ein Verwendungsnachweis ist in der Regel nicht erforderlich. Die Höhe dieses Kapitals hängt von der Höhe des Anteils, den Sie verkaufen wollen und von dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie ab. Dieser Verkehrswert wird i.d.R. von einem unabhängigen Sachverständigen für Immobilienwertermittlung festgestellt.
Der Käufer des Immobilienanteils (in der Regel eine Investmentgesellschaft und keine Einzelperson) gibt Ihnen das Geld natürlich nicht umsonst. Sie müssen für den ausgezahlten Betrag ein sog. Nutzungsentgelt zahlen. Letztlich ist das nichts anderes als die Zinsen, die eine Bank für einen Kredit verlangen würde. Zudem partizipiert der Käufer bei einem späteren vollständigen Verkauf (oder einem Rückkauf seines Anteils) an der möglichen Wertsteigerung der Immobilie und/oder verlangt eine einmalige Transaktionsgebühr.
Was spricht gegen den Teilverkauf Ihrer Immobilie?
Rein rechtlich gibt es erst einmal nichts, was grundsätzlich gegen den sog. Immobilienteilverkauf Ihrer Immobilie spricht. Dabei kommt es aber auf die genaue Vertragsgestaltung zwischen Käufer und Verkäufer an. Auch wenn die verschiedenen Anbieter bei den Verträgen gegenseitig voneinander abgeschrieben (inkl. Rechtschreibfehler!), können sich die Kaufverträge im Detail doch deutlich unterscheiden.
Allerdings gibt es bei fast allen Modellen zwei wesentliche Haken:
- das sog. Nutzungsentgelt (gleich Zinsen oder auch Miete) ist in der Regel deutlich teuer als ein klassischer Kredit von der Bank
- beim Verkauf der Immobilie wird ggf. eine zusätzliche Gebühr von deutlich über 10% des Auszahlungsbetrages fällig
Für die Investoren ist das Ganze ein super Geschäft. Diese müssen sich nicht an den laufenden Instandhaltungskosten beteiligen, kassieren die Zinsen und bei einem Verkauf auch noch die Gebühr. Dabei kann es den Investoren völlig schnuppe sein, ob die Immobilie im Wert steigt oder fällt. Die Gebühr auf den ausgezahlten Betrag fällt jeden Fall an. Die Investoren erzielen so völlig risikofrei hohe Renditen. Und raten Sie mal, wer die unter dem Strich zahlt?
Für wen ist ein Immobilienteilverkauf sinnvoll?
Der Teilverkauf Ihrer Immobilie macht nur Sinn, wenn Banken definitiv nicht bereit sind, Ihnen ein entsprechendes Darlehen zu geben. Ablehnungsgründe seitens der Banken gibt es dabei viele. Das kann allein Ihr Alter sein und/oder die Tatsache, dass Sie aktuell nicht die Einkünfte nachweisen können, die eine Bank gerne hätte. Und da gibt es noch eine ganze Reihe anderer Punkte, an denen sich Banken ziemlich stören können.
Aber...
Wir arbeiten mit diversen Banken zusammen, die kein Problem damit haben, Kredite auch an Rentner oder Pensionäre zu vergeben. Und anders als viele Anbieter von Teilverkaufmodellen behaupten, müssen diese Darlehen auch nicht hoch bzw. schnell wieder getilgt werden (es gibt sogar Banken, die komplett auf die Tilgung verzichten). Damit kommt man dann auf eine akzeptable monatliche Ratenbelastung.
Der Teilverkauft ist übrigens keine Alternative, wenn Sie nur sehr geringe Alterseinkünfte nachweisen können. Grund: natürlich wollen auch die Investoren beim Teilverkauf sicher gehen, dass Sie das monatliche Nutzungsentgeld zahlen können. Sie werden also auch da fast immer - und wie bei jeder Bank- die Höhe Ihrer Einkünfte nachweisen müssen.
Unser Fazit: Immobilienteilverkauf ist selten sinnvoll!
Die Anbieter von Teilverkaufmodellen behaupten gerne, dass Rentner von den Banken keine Darlehen mehr bekommen. Da wird dann gerne die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus dem Jahr 2016 zitiert. Derartige Behauptungen sind faktisch falsch, denn es gibt sehr wohl Banken, die mit der Kreditvergabe auch an ältere Menschen keine Probleme haben. Anfängliche Irritationen bzgl. der Auslegung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind dabei längst beseitigt.
Wer im Alter Kapital benötigt, kann seine eigene Immobilie durchaus über eine Bank zu ganz normalen Zinskonditionen beleihen. Dabei entscheiden Sie dann selbst, ob und wann Sie Ihre Immobilie ggf. verkaufen oder das Darlehen anderweitig tilgen. Sie sparen bei einem klassischen Bankdarlehen auf jeden Fall die horrenden Gebühren und bleiben als alleiniger Eigentümer auch alleiniger "Bestimmer" über Ihre Immobilie.
Wie können wir Sie unterstützen?
Wir haben Kontakte zu verschiedenen (deutschen) Kreditinstituten, die kein Problem mit der Vergabe von Darlehen auch an ältere Menschen haben. Dafür gibt es inzwischen verschiedene Finanzierungsmodelle bzw- varianten, die man auf Ihre persönliche Situation und Ihre Wünsche zuschneiden kann.
Wir beraten Sie gerne ohne Verkaufsdruck von oben und kümmern uns um die Abwicklung Ihrer Finanzierung. Dabei beschaffen wir gerne auch die Unterlagen, die Banken für eine Kreditentscheidung benötigen.
Was kostet die Beratung und Unterstützung durch uns?
Wir als Vermittler werden im Erfolgsfall von den Banken bzw. Produktanbietern bezahlt. Sie werden von uns keine Rechnung bekommen.
So kommen Sie zu einem ersten Vorschlag!
Wir machen das ganz einfach! Nehmen Sie einfach Kontakt zu einem unserer Kooperationspartner in Ihrer Nähe auf und besprechen mit ihm bzw. ihr Ihren Finanzierungswunsch. Unsere Partner für Ort werden dann alle für Sie in Frage kommenden Finanzierungsmöglichkeiten für Sie prüfen und das für Sie beste Angebot heraussuchen.
Den richtigen Ansprechpartner bzw. Ansprechpartnerin vor Ort finden Sie hier:
