Nachfinanzierungen: wenn am Ende vom Geld noch so viel Haus übrig ist

Nachfinanzierungen sind notwendig, wenn beim Hausbau oder der Modernisierung von Altimmobilien überraschende Mehrkosten entstehen, die im ursprünglichen Kostenplan einkalkuliert waren. Nachfinanzierungen sind ein heikles Thema und meistens verhältnismäßig teuer. Und je höher der Nachfinanzierungsbedarf, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass die gesamte Finanzierung “kipppt” (also nicht mehr bezahlbar ist). Die Hauptgründe für Mehrkosten und damit den Nachfinanzierungsbedarf sind schlechte Planung, überraschende Mehrkosten und mangelnde Kostendisziplin.

 Was ist an Nachfinanzierungen so schwierig?

Was Nachfinanzierungen teuer und kompliziert macht, ist der Umstand, dass Banken jede Nachfinanzierung wie eine komplett neue Finanzierung betrachten und bearbeiten müssen. Hinzukommt, dass sich durch die Mehrkosten der vom Darlehensgeber anfangs angesetzte Immobilienwert in der Regel nicht erhöht. Das kann vor allem dann problematisch werden, wenn schon die ursprüngliche Finanzierung bereits bestimmte Beleihungsgrenzen erreicht hat. Nicht wenige Banken lehnen eine Nachfinanzierung allein deswegen ab, weil die Gesamtfinanzierung (inkl. Nachfinanzierung) nicht mehr in dem dort machbaren Beleihungsrahmen liegen. Und dann eine zweite Bank zu finden, die sich mit einer sog. “nachrangigen” Absicherung im Grundbuch zufrieden gibt, ist schwierig.

Viele Nachfinanzierungen bewegen sich in einem Rahmen von ca. 15.000 bis 40.000 Euro. Auch das ist für viele Darlehensgeber ein Problem, denn oft reicht der Betrag nicht für ein Baufinanzierungsdarlehen aus.
Am schwierigsten ist eine Nachfinanzierung, wenn die zusätzliche Ratenbelastung das Budget der Darlehensnehmer sprengt und die Gesamtrate aus Bankensicht nicht mehr tragbar ist. Daher müssen vor allem Immobilienkäufer und Bauherren mit engem monatlichen Budget ganz besonders aufpassen, dass die Kosten nicht aus dem Ruder laufen.

Welche Möglichkeiten gibt es für eine Nachfinanzierung?

Wer nachfinanzieren muss, um die tatsächlichen Kosten bei Kauf, Modernisierung oder Neubau zu decken, hat grundsätzlich folgende Möglichkeiten:

  • die Bank ansprechen, die die Hauptfinanzierung übernommen hat (diese sollte immer erste Ansprechstation sein)
  • Nachrangdarlehen bei Bausparkassen anfragen; Vorteil: die Bausparkassen vergeben klassisch sog. Nachrangdarlehen und verlangen bei Darlehen bis 30.000 Euro meist keinen Grundschuldeintrag
  • sog. Eigentümerdarlehen bei Banken anfragen; dabei handelt es sich um Ratenkredite mit hohen Zinsen aber auch mit langen Laufzeit (bis zu 15 Jahren) und damit niedrigeren Raten als bei normalen Ratenkrediten; der Mindestbetrag bei den Eigentümerdarlehen liegt bei ca. 20.000 Euro
  • als letzter Ausweg bleibt ein klassischer Ratenkredit bei einer beliebigen Bank. Diese Ratenkredite gibt es schon zu günstigen Konditionen, allerdings ist die Ratenbelastung aufgrund der kurzen Gesamtlaufzeit relativ hoch.